Montréal: où va vraiment l'argent d'une ville de locataires

La plus grande partie de ce que vous lisez sur les finances des ménages canadiens présume que vous êtes propriétaire. Cela présume une hypothèque, une équité qui s'accumule discrètement en arrière-plan, et le plus grand événement financier de votre vie déjà derrière vous. À Montréal, cette présomption est fausse pour une très large part des gens à qui elle s'adresse.

Cette page est écrite pour l'autre bilan, celui qui se construit à partir du flux de trésorerie mensuel et non à partir de l'immobilier, et pour la question que ce bilan pose plus vivement ici que partout ailleurs au Canada: où va la marge, et qui s'en sert pendant que vous ne le faites pas. La marge existe, c'est sa destination qui est floue.

À quoi ressemble vraiment un bilan montréalais

Un ménage montréalais ne détient fréquemment aucun immeuble et beaucoup de flux de trésorerie. Un loyer, un paiement de voiture ou aucun, une marge de crédit, parfois une société professionnelle, et un compte qui monte au fil du mois et redescend au début du suivant.

Ce n'est pas une position plus pauvre. C'en est une autre, et les textes écrits pour un ménage propriétaire la lisent systématiquement de travers. Un locataire qui dégage un excédent réel chaque mois se tient mieux qu'un propriétaire doté d'une équité importante et de rien à la fin du mois.

La difficulté est que l'excédent est invisible. Dans un ménage propriétaire, le capital hypothécaire épargne sans que personne n'ait décidé d'épargner. Un ménage locataire n'a aucun mécanisme de ce genre, de sorte que l'excédent s'accumule, se dépense pour quelque chose de raisonnable, et ne laisse aucune trace. Invisible ne veut pas dire absent: il est passé, simplement, sans qu'on l'ait vu passer.

Être locataire n'est pas un échec, et cela change l'arithmétique

Disons-le franchement, car la plupart des écrits financiers ne le feront pas. Un ménage qui loue dans cette ville et qui dirige la différence n'est pas en retard. Diriger la différence est le geste qui compte, et il est indépendant du titre de propriété.

Prenez le temps de bien lire ce point. Ce que la location change véritablement, c'est la liquidité et l'horizon. Aucun amortissement de vingt-cinq ans, aucune dette importante, et la capacité de déménager pour un emploi sans une transaction qui coûte des dizaines de milliers de dollars. Ce sont des avantages. Le prix est que rien n'épargne automatiquement, de sorte que tout tient à l'excédent de chaque mois.

Ce qui place un ménage locataire dans une position inhabituelle. Il a la vue la plus claire possible sur son propre flux de trésorerie, parce que rien ne se cache à l'intérieur d'un paiement hypothécaire, et le mécanisme le plus faible pour en faire quoi que ce soit. C'est cette combinaison qui est le problème dont cette page traite.

La Souveraineté Financière Infinie™, en mots simples

La Souveraineté Financière Infinie™ est une marque déposée de José Salloum, et c'est le nom que cette pratique donne à une seule idée menée avec discipline toute une vie durant: un ménage devrait être sa propre source de capital et non de louer son capital à quelqu'un qui le facture.

Concrètement, cela veut dire loger la marge là où elle continue de travailler pendant qu'on s'en sert. Un contrat d'assurance vie entière avec participation émis par un assureur sous réglementation fédérale accumule une valeur contractuelle. Lorsqu'il faut de l'argent pour une voiture, une rénovation, un achat d'équipement ou un trimestre creux, une avance est consentie sur le contrat et non arrangée avec un prêteur, et remboursée selon un calendrier que le titulaire fixe lui-même. Loger veut dire donner à la marge un endroit où elle s'accumule au lieu de se dissoudre dans le mois suivant.

L'origine de l'idée n'appartient pas à cette pratique. La méthode que Nelson Nash a nommée « Concept Bancaire Infini® » (The Infinite Banking Concept®) en est la source, la marque est la sienne et non celle de quiconque d'autre, et la description honnête de ce qui se passe ici est un contrat conclu avec un assureur, administré par l'assureur, sous des règles fiscales fédérales que personne dans l'affaire ne peut modifier.

Rien de tout cela n'est gratuit ni rapide. L'assureur exige des intérêts sur une avance. Les coûts pèsent le plus lourd dans les premières années. Les participations sont déclarées à la discrétion du conseil d'administration de l'assureur et ne sont pas garanties. La démarche récompense un ménage capable de dégager un excédent durable pendant des décennies et pénalise celui qui ne le peut pas.

Vous avez probablement déjà eu cette conversation à la caisse

Plus de lecteurs de cette page gardent leur argent dans une coopérative financière que partout ailleurs au Canada, ce qui change ce qu'on leur a déjà dit et ce qu'il faut corriger. Une caisse est détenue par ses membres, c'est une institution sérieuse, et rien ici ne prétend le contraire.

Ce que la propriété collective ne change pas, c'est l'écart. Toute institution qui accepte votre marge et la prête plus loin gagne la différence entre les deux taux, et cette différence constitue le métier. Demandez ce que votre compte d'épargne a rapporté l'an dernier, et quel était le taux du prêt personnel la même année. L'écart entre ces deux chiffres est la réponse, et elle ne change pas parce que l'institution appartient à ses membres.

La ristourne n'est pas l'écart. C'est une part d'un excédent décidée après coup, et les membres y lisent fréquemment la preuve que l'écart leur revient. Il ne revient pas dans une proportion qui ressemble à cela.

Rien de ceci n'est une accusation. Le point porte sur votre côté du grand livre: le capital qui remplit cette fonction vous appartenait, et le ménage qui le remarque commence à demander qui devrait la remplir.

À quoi cela ressemble dans un ménage montréalais

Un développeur logiciel de Rosemont est locataire, gagne bien sa vie et garde onze mille dollars dans un compte d'épargne tout en portant une marge de crédit à plusieurs fois ce que le compte rapporte. Les deux faits sont vrais depuis trois ans et personne ne les a jamais placés côte à côte.

Une dentiste de Côte-des-Neiges détient sa clinique dans une société et remplace de l'équipement tous les quelques années par un prêteur payé quatre fois au cours d'une carrière. Les mêmes achats financés à même un capital qu'elle contrôle rendent ces intérêts à une structure qui lui appartient.

Un restaurateur de Villeray connaît de bons trimestres et des maigres, et les maigres sont ceux où une demande a le moins de chances d'être acceptée. Un capital déjà sous son contrôle n'a personne à convaincre.

Un couple de Verdun loue le même logement depuis neuf ans, ne possède rien en commun, et ne s'est jamais fait demander qui est désigné sur les contrats que l'un ou l'autre détient. Ni l'un ni l'autre ne le sait.

Aucune de ces personnes n'a commis d'erreur. Personne ne leur a posé la question, et l'arrangement qui y a répondu par défaut a été choisi par celui qui vendait quelque chose ce jour-là. Un arrangement par défaut est un choix que quelqu'un d'autre a fait à votre place.

Le professionnel incorporé, dont cette ville compte beaucoup

Montréal porte une densité inhabituelle de petites entreprises incorporées et de sociétés professionnelles, ce qui transforme une question de spécialiste en question ordinaire: lorsque l'excédent s'accumule dans une société, où devrait-il se trouver et qu'en advient-il au décès.

Cette question est véritablement difficile et ce n'est pas une question d'assurance. Elle dépend du coût de base rajusté, du compte de dividendes en capital, de qui détient les actions, et d'une position fiscale que seul un comptable ayant vos déclarations devant lui peut voir. La bonne séquence est le comptable d'abord. Le comptable voit la position, le représentant voit le contrat, et l'ordre découle de là.

Un représentant qui tranche la question de la propriété en première rencontre l'a tranchée avant d'entendre les faits.

À qui cela convient ici, et à qui cela ne convient pas

Cela convient à un ménage disposant d'un excédent durable, c'est-à-dire une année normale qui produit plus qu'elle ne dépense, de façon soutenue et non exceptionnelle.

Cela convient à ceux dont le revenu est inégal et qui ont éprouvé ce que c'est que d'avoir besoin de capital dans un trimestre où personne n'en fournit. Cette ville en compte un très grand nombre. Inégal veut dire que le besoin de capital arrive au moment où le revenu est le plus bas, et non l'inverse.

Cela ne convient pas à un ménage sans cet excédent. Cela ne convient pas à qui pourrait avoir besoin de récupérer l'argent d'ici quelques années, car une sortie hâtive est une perte définitive. Cela ne convient pas au lecteur qui magasine un rendement, car jugée ainsi contre un portefeuille de marché la démarche se compare habituellement mal.

Nous vous dirons dans quel cas vous êtes, dès la première conversation, sans frais. Souvent la réponse est non. Un non donné en une demi-heure vaut mieux qu'un oui donné par quelqu'un qui voulait la vente.

Là où la démarche est la plus faible est exposé au complet sous objections et risques, sur ce site, dans nos propres mots, car un lecteur qui ne rencontre les objections qu'ailleurs les rencontrera de la part de quelqu'un dont le motif diffère.

Ce qui ne diffère pas, quoi qu'on vous ait dit

Le contrat lui-même. Une police d'assurance vie entière avec participation émise par un assureur sous réglementation fédérale fonctionne de la même façon à Montréal qu'à Moncton. Le lieu de résidence change le permis qui régit le dossier, pas le contrat qui le compose.

La Loi de l'impôt sur le revenu est fédérale. Le test d'exonération, le coût de base rajusté, et le fait qu'un capital-décès soit reçu libre d'impôt sur le revenu par un bénéficiaire désigné sont les mêmes partout au pays.

Assuris couvre les titulaires de police canadiens à l'intérieur de ses limites publiées, non les titulaires québécois et non les titulaires montréalais. Ce n'est pas une garantie gouvernementale.

Soyez donc sceptique devant une page qui revendique un produit propre à Montréal. Il n'y en a aucun.

Ce que la page québécoise couvre déjà, et pourquoi celle-ci ne le répète pas

La page provinciale porte l'architecture juridique. Elle expose que le Québec est une juridiction de droit civil, qu'une désignation en faveur d'un conjoint marié ou uni civilement est irrévocable à moins que le contrat n'en dispose autrement, qu'un testament notarié n'exige aucune vérification, et que les couples non mariés y sont traités très différemment.

Chacun de ces éléments s'applique à Montréal et à Rouyn-Noranda également, ce qui est précisément pourquoi ils appartiennent à la page québécoise et non à celle-ci.

Ce qui reste une fois que la page provinciale a pris sa part, c'est le ménage lui-même: ce qu'il possède, ce qu'il gagne, à qui il a déjà parlé, et ce en quoi sa succession consistera réellement. Ce sont ces quatre choses que le reste de cette page examine.

Liquider une succession faite surtout de flux de trésorerie

Au Québec, la personne qui règle une succession est le liquidateur, et le rôle est défini par le Code civil et non par la pratique de common law.

Une succession montréalaise se compose fréquemment de choses liquides. Un compte enregistré, un portefeuille non enregistré modeste, une voiture, le contenu d'un appartement et un bail qui prend fin. Aucun immeuble, aucun titre à transférer, et rien qui doive être vendu avant qu'on puisse distribuer quoi que ce soit.

Ce qui rend l'arithmétique exceptionnellement nette et exceptionnellement impitoyable. L'impôt qui naît au décès d'une disposition réputée se calcule en un après-midi, et la question de savoir si les liquidités existent pour l'acquitter se règle le jour même. Aucune maison ne se tient derrière la succession pour être vendue lentement à un prix décent. Nette veut dire que le chiffre se connaît vite, impitoyable veut dire qu'aucun délai ne l'adoucit.

C'est là qu'un bénéficiaire désigné change la séquence. Les sommes versées directement à une personne désignée se trouvent entièrement hors de la succession, elles ne sont donc pas au liquidateur de les administrer, elles n'attendent pas le processus, et elles sont généralement hors de portée des créanciers du défunt.

Les problèmes de désignation qui reviennent dans les ménages montréalais

Un ancien conjoint toujours désigné. Une séparation ne change pas les dossiers d'un assureur, et l'assureur paie celui qui y est désigné.

Aucun bénéficiaire subsidiaire. Si la personne désignée décède la première et que personne d'autre n'est nommé, les sommes tombent dans la succession, ce qui est le dénouement que la désignation devait prévenir.

Un conjoint qui n'a jamais été désigné du tout. Là où un ménage est locataire et ne possède rien en commun, aucun autre instrument ne dirige peut-être quoi que ce soit vers le survivant, et c'est la lacune la plus courante dans une ville comptant autant de couples non mariés.

Une protection collective oubliée. La couverture d'employeur porte sa propre désignation, remplie d'ordinaire à un premier emploi sur un formulaire que personne n'a conservé, et c'est le dossier le plus souvent erroné qu'un ménage détienne, ici comme ailleurs.

Les quatre se corrigent par téléphone, et aucune ne coûte quoi que ce soit. Un appel règle chacune, et l'appel prend moins de temps que la lecture de cette section.

Traiter avec un conseiller qui n'est pas sur l'île

C'est courant ici, et cela mérite d'être compris et non craint.

C'est le certificat qui compte, non l'adresse. Un représentant certifié au Québec peut conseiller un résident du Québec, que son bureau soit sur l'île, à Laval ou à Sherbrooke. Ce qu'aucun certificat ne fait, c'est franchir une frontière provinciale jusqu'à un résident d'ailleurs.

L'inscription d'un cabinet et le certificat d'un individu sont deux choses distinctes, et on les décrit fréquemment comme s'il s'agissait d'une seule. Demandez laquelle s'applique à vous et attendez une réponse précise. Précise veut dire un nom et une discipline, non une phrase rassurante.

Et demandez qui assurera le service du contrat dans vingt ans. Une police de ce genre survit à la plupart des relations de conseil, et un contrat sans service donne un rendement inférieur à sa propre conception.

Montréal précisément, plutôt que le Québec en général

Trois choses, et aucune n'est une règle.

La composition du mode d'occupation. Une ville où une large part des ménages est locataire produit des bilans bâtis sur le flux de trésorerie et non sur l'équité, alors que presque tout l'écrit financier canadien présume l'inverse.

La densité de petites entreprises incorporées. Où l'excédent s'accumule, et ce qu'il en advient au décès, est ici une question de ménage ordinaire.

Et le modèle coopératif comme réglage par défaut. Plus de lecteurs d'ici ont déjà eu une version de cette conversation dans une institution qui se décrit comme détenue par ses membres, ce qui change ce qu'il faut corriger. La réglementation, les testaments et le droit de la famille sont provinciaux, et la page québécoise les porte. Là où la frontière provinciale est un trajet quotidien, c'est plutôt le cas d'Ottawa et Gatineau. Aucun de ces trois faits n'est une règle, et les trois décident de ce qui rend une rencontre utile.

L'ordre dans lequel procéder

Vérifiez d'abord les désignations. Chaque contrat, bénéficiaire principal et subsidiaire, y compris toute couverture obtenue au travail. Cela coûte un appel téléphonique et c'est ce qui, sur cette page, produit le plus grand effet par minute consacrée.

Découvrez ensuite en quoi votre succession consisterait réellement. Pour un ménage locataire, c'est une liste courte qui tient sur une page. Faites-le avant que quiconque propose une solution à un problème que personne n'a mesuré.

Vérifiez ensuite qui vous conseille dans le registre que publie l'Autorité des marchés financiers. C'est gratuit et cela prend quelques minutes.

Regardez enfin où se trouve la marge et qui s'en sert. Un ménage qui alimente un compte enregistré au comptant tout en payant des intérêts à un prêteur de l'autre côté du grand livre finance son épargne deux fois. Là où des droits enregistrés sont utilisés, ils devraient être financés à partir d'un capital que le ménage contrôle déjà. Financer son épargne deux fois veut dire payer un intérêt d'un côté pour garder un rendement moindre de l'autre.

Trois de ces quatre gestes ne coûtent rien et ne rapportent de commission à personne, ce qu'il vaut la peine de savoir compte tenu de l'ordre dans lequel on les suggère habituellement.

Les questions qu'il vaut la peine de poser dans une rencontre montréalaise

Êtes-vous certifié par l'Autorité des marchés financiers, et dans quelles disciplines?

Avec quel cabinet est-ce que je traite réellement, et quelle est son inscription?

Qui est désigné sur mes contrats existants, principal et subsidiaire?

Si je suis locataire et non propriétaire, quelles parties de votre présentation habituelle ne s'appliquent pas à moi?

Si ma société détient le contrat à ma place, qu'est-ce qui change, et qui devrait en décider?

Cinq questions, aucune n'étant technique, et toutes pouvant recevoir une réponse en première rencontre de la part de quiconque devrait s'y trouver. La quatrième est le test utile: un représentant qui n'a jamais adapté une présentation pour un ménage locataire n'a pas lu la ville. Lire la ville veut dire savoir à qui l'on parle avant de sortir une présentation.

Le résumé, si vous ne lisez rien d'autre

De l'argent quitte votre ménage chaque mois et ne revient pas. Dans une ville où une large part des lecteurs est locataire, cet argent est plus visible que partout ailleurs au Canada.

La question n'est pas quel produit acheter. Elle est de savoir qui remplit la fonction de financement dans votre vie, et si ce pourrait être vous.

L'architecture juridique québécoise se trouve sur la page provinciale, et elle compte. Ce que cette page ajoute est le ménage: un bilan bâti sur le flux de trésorerie, une coopérative à laquelle vous avez probablement déjà parlé, et une succession faite de choses liquides. Trois faits, et aucun n'exige un produit pour être compris.

Vérifiez vos désignations cette semaine. C'est gratuit, cela n'exige aucun conseiller, et l'assureur paie celui qui est désigné et non celui qu'on voulait désigner.

Ce qui se passe pendant les trente minutes

Nous demandons ce que vous financez et pour qui. Un loyer, une voiture, une clinique, une entreprise, les études d'un enfant. D'où vient l'argent aujourd'hui et où vont les intérêts.

Nous regardons s'il existe un excédent durable. Pas une bonne année. Une année normale.

Nous vous disons franchement si cela a sa place dans votre situation. Si ce n'est pas le cas, l'affaire s'arrête là et vous aurez perdu une demi-heure et gagné une réponse claire. La réponse claire est ce que cette rencontre doit produire, dans un sens comme dans l'autre, et rien de plus.

Rien n'est arrangé pendant cette rencontre. Aucune illustration n'est préparée, car un document projetant des valeurs sur des décennies, produit avant que quiconque sache à quoi l'argent doit servir, devient la conversation au lieu de l'éclairer.

Cela ne coûte rien. Réservez une conversation, lisez d'abord le guide de référence si vous préférez arriver en connaissant le sujet, ou lisez la page de Laval si votre ménage est propriétaire et non locataire. Comprenez cela, et vous ne serez pas induit en erreur.