Une avance sur contrat pour la prochaine mise de fonds

La question arrive toujours sous la même forme. Il y a un immeuble qui vaut la peine d'être regardé, le dépôt est dû dans quelques semaines et non dans quelques mois, et quelque part au dossier il y a un contrat d'assurance vie entière avec participation financé depuis quelques années. Peut-on s'en servir, et à quelles conditions?

Mécaniquement, oui. Concrètement, cela dépend de trois chiffres et d'une conversation, et les investisseurs qui en sont déçus sont presque toujours ceux qui ont vérifié la mécanique et sauté le reste. Cette page expose ce que fera l'assureur, ce que fera le prêteur, et ce que l'arithmétique permet durant les années où un contrat est encore jeune. Aucune de ces trois réponses n'est celle que l'on entend dans un argumentaire de vente.

Que fait réellement l'assureur?

L'assureur avance de l'argent sur la valeur accumulée du contrat et prend cette valeur en garantie, sans autre formalité. Il n'y a pas de formulaire de demande au sens du crédit, pas d'évaluation, pas d'objet déclaré et pas de comité. Une demande écrite est transmise, le montant disponible est confirmé, et l'argent est versé, habituellement en quelques jours. Le délai exact dépend de l'assureur et du moment du mois, et il se demande par écrit et non il ne se présume.

C'est réellement différent de tout autre emprunt que fait un investisseur, et la différence mérite d'être nommée avec précision. Ce n'est pas que l'argent soit moins cher. C'est que la décision a déjà été prise, à l'émission, et inscrite dans le contrat. L'assureur ne choisit pas de prêter. Il exécute une obligation qu'il a acceptée en émettant le contrat, et il ne peut pas refuser parce que le marché locatif a fléchi ou parce que vous avez acheté deux immeubles l'an dernier. Cette certitude est le produit réel, et elle ne se mesure pas en points de pourcentage.

Combien est disponible, et à quel moment?

Moins que les gens ne l'imaginent durant les premières années, et c'est le seul fait qui détermine si toute l'idée vous est utile maintenant ou dans une décennie.

Un contrat avec participation comporte des frais d'acquisition qui pèsent surtout au début. Les primes versées durant les premières années ne sont pas posées en pile à attendre d'être comptées. Un contrat financé depuis trois ans contient couramment bien moins que le total des primes qui y ont été versées, et l'assureur avancera une portion de cette valeur accumulée et non la totalité. Deux soustractions, appliquées l'une après l'autre, à un nombre qui était déjà plus petit que les dépôts. On ne contourne pas cette séquence, on l'attend.

La conséquence pratique est une règle de séquence. Si vous avez financé un contrat cette année et voulez une mise de fonds l'an prochain, le contrat n'est pas la réponse, et le dire est plus utile que d'être encourageant. Si vous avez financé un contrat il y a douze ans, la valeur d'emprunt disponible est vraisemblablement significative, et elle l'est à un moment où aucune institution ne peut vous la retirer. Le même contrat donne une réponse différente selon la seule durée pendant laquelle on l'a laissé travailler. Le temps est ici la variable, et c'est la seule que l'on ne peut pas acheter.

Comment un prêteur hypothécaire lit-il une mise de fonds empruntée?

Comme de l'argent emprunté, parce que c'est ce que c'est.

Les prêteurs canadiens demandent d'où vient une mise de fonds, et la plupart en exigent la preuve. Certains acceptent une mise de fonds empruntée sur un immeuble locatif moyennant des conditions et un ajustement de taux, d'autres la restreignent, et les politiques diffèrent d'un prêteur à l'autre et changent avec le temps, ce qui explique qu'aucun site web ne devrait vous dire ce que fera le vôtre. Ce qui est constant, c'est que l'obligation est comptée. L'intérêt qui court sur une avance est un coût que le prêteur voudra voir dans le calcul de votre service de la dette, et un versement important apparu dans votre compte le mois dernier fera l'objet d'une question.

Il existe une version de cette histoire qui finit mal, et elle est entièrement évitable. Un investisseur prend l'avance discrètement, la dépose, attend les quatre-vingt-dix jours que le folklore juge suffisants pour rendre l'argent intraçable, et dépose une offre. Le prêteur, méthodique, demande douze mois de relevés et non trois, trouve le dépôt, et le dossier comporte désormais à la fois une mise de fonds empruntée et un problème de crédibilité. Parlez-en au courtier dès le départ. Un prêteur informé tôt tarifie le risque. Un prêteur qui l'apprend tard refuse, et il se souvient du dossier à la demande suivante, ce qui coûte bien plus cher que la transaction en cause.

Quels documents devraient exister avant que l'argent bouge?

Quatre documents, et aucun ne demande beaucoup de temps. Ils comptent parce que chacun répond à une question que quelqu'un posera plus tard, au moment où la réponse est plus difficile à reconstituer.

Un relevé courant de la valeur d'emprunt disponible, demandé par écrit et daté. Une illustration préparée à l'émission est une projection bâtie sur des hypothèses, et le chiffre qui compte au moment d'une acquisition est celui que l'assureur consentira réellement cette semaine. Une projection et un solde portent des noms différents pour une raison.

La confirmation par l'assureur du taux d'avance et de son mode d'application, parce que les contrats diffèrent et qu'un taux présumé est un taux sur lequel vous pouvez vous tromper. Demandez aussi, nommément, si une avance impayée modifie le traitement des participations sur le contrat, puisque la pratique varie d'un assureur à l'autre et que la réponse appartient à votre dossier et non à votre mémoire.

Une piste de dépôt propre. L'avance est versée dans un compte qui ne contient rien d'autre, puis de là au notaire ou à l'avocat qui instrumente la transaction, sans détour par un autre compte. Cette seule habitude est ce qui préserve l'argument de traçabilité dont votre comptable aura besoin si l'intérêt doit être déductible, et elle est détruite au moment où de l'argent emprunté est mêlé à de l'argent personnel dans un compte général.

Et une note écrite à votre courtier hypothécaire, indiquant le montant et la provenance avant le dépôt de l'offre. Les courtiers ne sont pas surpris par les mises de fonds empruntées. Ils sont surpris par celles que l'on découvre en cours de souscription, et un prêteur surpris est un prêteur plus lent et plus cher. Une page de courriel envoyée à temps vaut une semaine de négociation plus tard.

Que coûte l'avance pendant qu'elle est impayée?

L'intérêt, au taux que fixe le contrat, à partir du jour où l'argent est versé.

Ce taux est établi par le contrat et non par le comité de tarification d'un prêteur, ce qui constitue un avantage réel l'année où le crédit se resserre et un désavantage l'année où il ne se resserre pas. Comparez-le honnêtement à ce que vous coûterait ce mois-ci une marge garantie sur un immeuble, et acceptez que sur le seul taux, la marge l'emporte souvent. Le taux n'est pas l'endroit où cet arrangement gagne, et prétendre le contraire dessert le lecteur.

Le second coût est celui que les investisseurs oublient, parce qu'il n'apparaît sur aucun relevé comme un frais. Tant que l'avance est impayée elle continue de s'accumuler, et si elle n'est jamais remboursée, le solde impayé et les intérêts accumulés réduisent le capital-décès que reçoit le bénéficiaire. Un contrat financé pendant vingt ans et portant discrètement deux décennies d'avances impayées n'est pas l'arrangement que la famille croit en place. L'avance n'est pas de l'argent gratuit. C'est la valeur de votre propre contrat, prêtée à vous, avec un compteur qui tourne. Un compteur qu'on oublie finit toujours par être lu par quelqu'un d'autre.

La valeur accumulée continue-t-elle de travailler pendant l'avance?

C'est le fait mécanique sur lequel repose l'essentiel de l'enthousiasme qui entoure ce sujet, et il mérite un énoncé exact et non un énoncé enthousiaste.

La valeur accumulée n'est pas retirée. Elle demeure à l'intérieur du contrat et continue de participer selon les modalités que le contrat prévoit. L'assureur a avancé son propre argent et pris la valeur de votre contrat en garantie, et c'est pourquoi la valeur reste où elle est. Certains assureurs ajustent le traitement des participations sur les contrats portant une avance impayée, une pratique qu'il vaut mieux vérifier nommément et non de présumer dans un sens ou dans l'autre.

Ce que cela ne signifie pas, c'est que vous gagnez et empruntez sans coût. Vous payez un intérêt sur l'avance et le contrat crédite la valeur, et l'écart entre les deux peut être positif ou négatif et n'est garanti dans aucune direction. Un argumentaire qui présente cela comme une croissance gratuite a retiré l'un des deux chiffres. Demandez à voir les deux, côte à côte, sur le même relevé et pour la même année.

La séquence: le contrat d'abord, ou l'immeuble d'abord?

Pour la plupart des investisseurs, l'immeuble d'abord. Cette réponse surprend ceux qui s'attendaient à ce qu'une page d'assurance dise le contraire.

Un investisseur qui détient deux immeubles et qui a l'appétit d'un troisième a un usage pour chaque dollar, et le meilleur rendement d'un dollar à cette étape est habituellement l'immeuble suivant ou la réduction d'une dette coûteuse. Financer un contrat retire des dollars de là, et il les retire des années avant que le contrat puisse rendre quoi que ce soit. L'arithmétique ne favorise pas le contrat au début, et aucune version de l'argumentaire ne change cela.

Le moment où l'ordre s'inverse est celui où le portefeuille se porte lui-même. Quand les immeubles couvrent leur propre service de dette, leurs propres vacances et leurs propres réparations, et qu'il reste un surplus qui dort actuellement dans un compte en perdant du terrain devant l'inflation, la question devient ce que ce surplus devrait faire durant les trente prochaines années. C'est une tout autre question, et le contrat y répond nettement mieux qu'il ne répond à la première. L'ordre des opérations fait ici plus de différence que le choix du produit.

Qui devrait détenir le contrat si les immeubles sont dans une société?

La réponse est une décision de comptable, et si elle ne peut pas être tranchée ici, c'est qu'elle dépend de faits sur votre structure qu'une page ne peut pas voir. Ce qu'une page peut faire, c'est exposer la forme de la question pour que vous arriviez à cette rencontre capable de la poser.

Si la société détient le contrat, les primes sont financées avec des dollars imposés au taux corporatif et non avec des dollars personnels après impôt, et c'est l'argument que l'on avance le plus souvent en premier. Au décès, la portion du capital-décès qui excède le coût de base rajusté du contrat est portée au compte de dividendes en capital en vertu de l'article 148 de la Loi de l'impôt sur le revenu, et peut généralement être versée aux actionnaires sous forme de dividende en capital. En contrepartie, la valeur accumulée figure au bilan, où un prêteur qui étudie votre dossier comme un acheteur qui étudie vos actions la verront, et les actifs passifs détenus dans une société exploitante peuvent influer sur l'admissibilité des actions à l'exonération cumulative des gains en capital lors d'une vente.

Si vous le détenez personnellement, la valeur se trouve hors de la société et hors de portée d'un créancier de la société, le capital-décès est généralement reçu libre d'impôt par un bénéficiaire désigné, et rien ne complique une vente d'actions future. Le prix à payer est que chaque prime est versée avec des dollars déjà imposés à votre taux personnel, ce qui représente pour un investisseur qui tire son revenu d'une société une différence importante.

Remarquez qu'aucune des deux colonnes ne contient un gagnant. La décision tient à la façon dont vous vous versez un revenu, à votre plan de sortie pour le portefeuille, et à ce que la société soit une société exploitante ou une société de portefeuille. Apportez les trois au comptable, et apportez-les avant qu'une proposition ne soit signée et non après, parce que la propriété est bien plus facile à établir correctement à l'émission qu'à modifier ensuite. Un transfert de propriété après coup soulève ses propres conséquences fiscales, et elles ne sont pas toujours légères, et elles se découvrent rarement au bon moment.

Et si la transaction ne se conclut pas?

Vous portez alors une avance sur un contrat sans immeuble au bout, et c'est un scénario qui mérite d'être réfléchi avant l'avance et non après.

L'obligation ne disparaît pas parce que l'acquisition est tombée. L'intérêt continue de courir. Vous pouvez rembourser l'avance en totalité, ce qui est généralement permis en tout temps et constitue la réponse la plus nette, et la valeur accumulée se retrouve alors libre de toute charge. Vous pouvez aussi la laisser impayée et l'affecter à la prochaine occasion, ce qui fonctionne si la prochaine occasion est proche et se transforme en dérive si elle ne l'est pas.

La discipline qui empêche cela est légère. Ne tirez pas l'avance avant la levée des conditions. La rapidité d'une avance sur contrat est précisément ce qui rend le tirage hâtif inutile: l'argent peut être là en quelques jours, il n'y a donc aucune raison qu'il dorme deux mois dans votre compte sans rien rapporter pendant qu'il accumule de l'intérêt. Les investisseurs qui tirent tôt le font d'ordinaire pour des raisons émotives, pour se sentir prêts, et ils paient de l'intérêt pour ce sentiment. Le sentiment d'être prêt ne fait pas partie des choses qu'un contrat est censé financer.

Comment l'avance devrait-elle être remboursée?

Selon un calendrier que vous fixez vous-même, ce qui ressemble à de la liberté et constitue en fait la partie la plus difficile de tout l'arrangement.

Une avance sur contrat ne comporte aucun remboursement exigé. L'assureur n'envoie pas de relevé réclamant un paiement, ne signale pas un paiement manqué, et ne vous appellera pas. Pour un investisseur dont toutes les autres obligations arrivent avec une date, une obligation sans date se comporte autrement que toutes les autres lignes du dossier: elle descend au bas de la liste, mois après mois, et l'intérêt continue de courir.

Les investisseurs qui s'en tirent bien font une seule chose. Ils donnent à l'avance un calendrier artificiel et le traitent comme réel. Un versement part chaque mois ou chaque trimestre, d'un montant choisi au départ, par le même virement automatique qui paie tout le reste. Ce calendrier n'est pas exigé par l'assureur et n'existe que pour protéger l'arrangement de la discrétion de son propre titulaire, ce qui est exactement sa raison d'être.

Il en existe une version précise qui convient à une acquisition locative. Si l'avance a financé une partie d'une mise de fonds, que l'immeuble dégage des liquidités, une portion de ces liquidités peut être affectée à l'extinction de l'avance sur la même période que l'investisseur aurait prise pour reconstituer une réserve. L'immeuble rembourse le contrat. C'est toute l'idée en une phrase, et c'est la version qui vaut la peine d'être retenue, et non celle où l'avance est tirée, l'immeuble performe bien, et personne ne se souvient de l'avance jusqu'à ce qu'on en informe le bénéficiaire.

Le remboursement restaure aussi la capacité. Une avance remboursée libère la valeur accumulée, qui peut de nouveau servir de base à une avance, et c'est ce qui rend l'arrangement utile sur plusieurs acquisitions et non une seule. Une avance jamais remboursée est un usage unique d'un contrat conçu pour servir à répétition. La répétition est l'idée entière, et elle dépend de la discipline de remboursement et non de la conception du produit ou du talent de celui qui l'a vendu.

Ce que cela ne remplace pas

Cela ne remplace pas une hypothèque. L'avance se mesure sur la valeur accumulée d'un contrat, et la valeur accumulée d'un contrat financé depuis une décennie est une fraction du prix d'un immeuble. Quiconque présente une avance sur contrat comme une voie vers l'acquisition d'immeubles sans financement conventionnel décrit quelque chose qui n'existe pas, et il devrait être écouté avec la prudence que mérite une promesse invérifiable.

Cela ne remplace pas une réserve liquide. L'argent des vacances et des réparations doit se trouver là où une carte de débit l'atteint, et non derrière une demande écrite adressée à un assureur. La comparaison des endroits d'attente est exposée dans où attend le capital entre deux immeubles.

Et cela ne remplace pas une marge de crédit, pour des raisons exposées attribut par attribut dans avance sur contrat ou marge hypothécaire pour un propriétaire. Les limites de l'idée entière, réunies au même endroit, se trouvent dans ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Cela convient à l'investisseur qui détient un contrat financé depuis dix ans ou plus, dont le portefeuille se porte lui-même, et qui souhaite une source de capital qu'aucune institution ne révise. Cela convient à l'investisseur qui a déjà dit à un courtier hypothécaire ce qui figure au dossier et qui s'est fait expliquer, par écrit si possible, comment ce prêteur en particulier le traite. Cela convient à l'investisseur dont l'horizon est assez long pour que les premières années d'un contrat soient derrière lui et non devant.

Cela ne convient pas à l'investisseur qui finance un contrat aujourd'hui avec l'intention de s'en servir pour une acquisition d'ici cinq ans. L'arithmétique ne le permet pas, et aucune conception n'y change grand-chose. Cela ne convient pas à l'investisseur dont le service de la dette est déjà serré, parce qu'ajouter une avance à un dossier serré rend la réponse du prêteur pire et non meilleure. Et cela ne convient pas à l'investisseur qui n'a pas eu avec son comptable la conversation sur la déductibilité des intérêts, puisque c'est là que se trouve une part importante de la valeur et que cela se décide par la documentation et non par l'intention. Une intention honnête sans piste écrite se défend mal devant une vérification, et la piste se construit au moment du versement plutôt que l'année suivante.

L'arrangement au complet, y compris la position fiscale au décès et ce qu'il exige de vous sur la durée de vie d'un portefeuille, est décrit sur la page des investisseurs immobiliers.