Détenir des immeubles en société et le contrat

Un investisseur a bâti un portefeuille à l'intérieur d'une société. Les immeubles y sont, les hypothèques y sont, les loyers y entrent. La question de savoir où devrait se situer un contrat avec participation arrive avec la première proposition, et c'est habituellement celui qui vend le contrat qui y répond. La proposition arrive le plus souvent avec la case de détention déjà cochée. Rien dans cette décision n'est urgent, et c'est précisément pourquoi elle se prend par défaut. La question mérite mieux qu'une case cochée d'avance sur un formulaire.

Il ne devrait pas en être ainsi. Cette page expose ce que fait chaque choix, ce qu'il coûte, et quelles parties de la question appartiennent à un comptable et non à un professionnel de l'assurance. Elle ne tire aucune conclusion, parce qu'une conclusion devrait être inventée. Une conclusion inventée sur un site web ne vaut rien devant vos propres déclarations. Tout ce qui suit est une liste de questions à poser et non une liste de gestes à faire. Chaque section ci-dessous se termine sur ce qu'il faut demander à un professionnel.

Quels sont les deux arrangements?

La société détient le contrat, ou l'actionnaire le détient. Deux arrangements, et la différence entre eux est structurelle et non cosmétique. Les deux existent, les deux sont employés, et les deux se défendent selon les cas.

Lorsque la société le détient, elle est titulaire, paie la prime, porte la valeur accumulée à son bilan, et en est normalement bénéficiaire. Les personnes assurées sont habituellement les actionnaires, et le contrat devient un actif de société comme un autre. Tout ce que la société détient se comporte comme un actif de société, y compris ceci. La prime sort de la société et la valeur y reste. Le bilan de la société porte la valeur, et tout le monde qui lit ce bilan la voit.

Lorsque l'actionnaire le détient, le particulier est titulaire, paie la prime à même un revenu personnel après impôt, détient la valeur accumulée personnellement, et désigne un bénéficiaire personnel. La société n'y est pas partie du tout. Rien ne traverse entre les deux, et c'est là tout l'intérêt de la version personnelle. Un contrat détenu personnellement est invisible au bilan de la société et à quiconque le lit. Aucun relevé de la société ne mentionnera jamais un contrat détenu personnellement.

Il existe un troisième arrangement qui revient et qui appelle un avocat et non un site web: la détention partagée, où la société et l'actionnaire détiennent chacun un intérêt défini dans le même contrat. Il existe, il s'emploie, et il est assez complexe pour qu'aucune description générale n'en soit utile. Il est mentionné ici uniquement pour que personne ne croie qu'on l'a omis. Une structure qui exige un avocat pour être décrite exige un avocat pour être mise en place.

Ce qui compte pour cette page, c'est que les deux premiers soient réellement des arrangements différents aux conséquences différentes, et que les deux soient légitimes. Ni l'un ni l'autre n'est une astuce, et aucun n'est l'option par défaut. Le choix se fait sur les faits, et les faits vous appartiennent.

Que fait la détention par la société?

Quatre choses, et seule la première est habituellement mentionnée. Trois des quatre sont rarement soulevées à l'étape de la proposition. La première est vraie, et les trois autres décident souvent de la question.

Elle finance la prime avec des dollars de société. L'argent qui se trouve dans une société a été imposé au taux corporatif et non à votre taux personnel, de sorte que moins de dollars de revenu avant impôt sont consommés pour produire la même prime. Pour un propriétaire dont le revenu vient de la société, c'est une différence importante et c'est l'argument qui ouvre toutes les présentations. L'économie est réelle et elle n'est pas toute la comparaison. Moins de dollars avant impôt pour la même prime constitue un avantage véritable dans une société qui conserve ses bénéfices. Le calcul exact dépend de votre taux personnel et du taux applicable à la société.

Elle crédite le compte de dividendes en capital au décès. Lorsqu'une société reçoit un capital-décès sur un contrat qu'elle détient, la portion qui excède le coût de base rajusté du contrat est portée au compte de dividendes en capital en vertu de l'article 89(1), et peut généralement être distribuée aux actionnaires sous forme de dividende en capital. C'est le mécanisme qui fait fonctionner la détention par la société aux fins successorales. Ce seul mécanisme porte l'essentiel de la cause en faveur de la détention par la société. Le compte de dividendes en capital est la raison d'être de la plupart de ces arrangements.

Elle inscrit la valeur accumulée au bilan. Un prêteur qui examine la société la voit. Un acheteur qui examine les actions aussi. Cette visibilité est occasionnellement utile et occasionnellement non. La visibilité coupe des deux côtés, et le côté dépend de qui regarde. Un acheteur qui voit une valeur importante au bilan la comptera dans son prix.

Et elle expose la valeur aux créanciers de la société. Un contrat détenu par la société est un actif de la société, et un actif de la société est disponible pour ses créanciers de la façon habituelle. L'exposition aux créanciers est un fait de la détention par une société et non une caractéristique de l'assurance. Rien dans le contrat n'y change quoi que ce soit; c'est ce que signifie détenir par une société. C'est une conséquence de la forme juridique et non une critique de l'assurance.

Que fait la détention personnelle?

Le miroir de ce qui précède, avec un ajout. Le miroir est exact, ce qui rend la comparaison plus simple qu'elle n'en a l'air. Chacun des attributs du côté corporatif a son symétrique ici.

La prime est payée avec des dollars personnels après impôt, ce qui, pour un propriétaire qui tire son revenu d'une société, suppose davantage de revenu avant impôt consommé. C'est le coût, et c'est tout le coût du côté du financement. Davantage de revenu avant impôt pour la même prime, et voilà l'entièreté du coût. Pour un propriétaire qui se verse déjà un salaire, l'écart est plus petit qu'il n'y paraît d'abord. Le propriétaire qui se verse déjà un salaire complet paie cette prime avec le même argent que le reste.

La valeur accumulée se trouve hors de la société. Elle n'est pas au bilan, un acheteur des actions ne la voit pas, et elle n'est pas disponible pour les créanciers de la société. La question de savoir si des actifs personnels sont à l'abri d'un créancier est une autre question, régie par le droit provincial et par l'identité du bénéficiaire, et c'est une question d'avocat et non une hypothèse. La protection contre les créanciers est une question juridique dont la réponse est provinciale. Désigner correctement un bénéficiaire est un geste juridique encadré par des règles provinciales. La réponse dépend de la province et de la désignation, jamais du produit.

Le capital-décès est généralement reçu libre d'impôt par un bénéficiaire désigné et passe hors succession. Pas de compte de dividendes en capital, pas de choix fiscal, pas de production, pas d'attente d'une distribution de la société. La simplicité a une valeur qu'on sous-estime facilement jusqu'au jour où une succession se règle. Une succession réglée sans choix fiscal se règle plus vite. Les bénéficiaires reçoivent de l'argent et non une procédure. Une succession simple se règle en semaines et non en trimestres.

Et rien dans le contrat ne complique une vente d'actions future, ce qui est l'ajout, et ce qui mène à la section suivante.

Que fait la règle du revenu passif?

Elle réduit la déduction accordée aux petites entreprises à mesure que le revenu de placement passif monte, et c'est la raison pour laquelle cette question ne porte pas uniquement sur l'assurance. C'est la partie de la question qui n'a absolument rien à voir avec l'assurance. C'est une règle fiscale générale qui atteint les propriétaires en société sans les viser.

L'article 125(5.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu réduit le plafond des affaires d'une société lorsque son revenu de placement total ajusté dépasse un seuil. Une société qui exploite une entreprise active et qui détient aussi des placements peut donc constater que les placements lui coûtent l'accès au taux des petites entreprises sur son revenu actif. Le seuil et les mécanismes sont énoncés dans la disposition elle-même. Le seuil est un chiffre précis, publié, et il se vérifie chaque année.

Deux conséquences en découlent pour un propriétaire. Le revenu locatif gagné dans une société est généralement passif et non actif, et c'est le point de départ. Et accumuler des actifs dans une société, sous quelque forme que ce soit, peut avoir un effet sur ce calcul qui n'a rien à voir avec l'assurance. Les deux conséquences relèvent de l'arithmétique et non de l'opinion. Une société qui ne détient que du locatif se situe ailleurs qu'une société qui négocie aussi. Le revenu locatif est passif par défaut, et c'est le point de départ de tout le raisonnement.

Lorsqu'une société détient des immeubles locatifs et aucune entreprise active, le calcul diffère de celui d'une société exploitante qui détient aussi des immeubles. Lequel des deux cas est le vôtre, et ce que font les chiffres, est une question à réponse exacte qu'un CPA produit à partir de vos propres déclarations. Rien sur cette page ne remplace cela. Vos propres déclarations répondent à cela en un après-midi. Deux heures du temps d'un CPA règlent la question pour l'année. Le calcul se fait sur vos chiffres et sur personne d'autre.

Qu'est-ce qu'une vente d'actions change?

Elle soulève la question de l'exonération cumulative des gains en capital, et ce sont les actifs passifs qui en décident. L'exonération est le plus gros chiffre du plan de bien des propriétaires, et elle est conditionnelle. C'est la seule section de cette page où le montant en jeu peut dépasser la valeur du contrat.

L'exonération s'applique à la disposition d'actions admissibles de petite entreprise, et l'admissibilité dépend de critères portant sur la proportion des actifs de la société utilisés dans une entreprise active, mesurée au moment de la vente et sur la période précédente. Les actifs qui ne servent pas à une entreprise active comptent contre ces critères. Les critères sont techniques et ils s'appliquent à des faits et non à des intentions. L'admissibilité se mesure sur une période et non à une seule date. La proportion d'actifs actifs est mesurée, et les actifs passifs pèsent contre elle.

Une société qui détient une valeur accumulée importante, ou une quantité importante de quoi que ce soit de passif, peut donc échouer aux critères au moment où le propriétaire veut vendre. Le remède est habituellement une planification faite des années à l'avance et non une opération faite à la dernière minute, et c'est pourquoi cela appartient à la conversation dès l'émission. La planification faite en troisième année vaut davantage que celle faite en dixième. Le remède est presque toujours une séquence entamée tôt et non une opération faite tard. Une planification tardive est presque toujours une planification impossible.

Pour l'investisseur dont la société ne détient que du locatif, l'exonération n'était peut-être disponible dans aucun cas, et le point est moins vif. Pour l'investisseur dont la société exploite une entreprise active à côté des immeubles, cela peut être le poste le plus précieux du plan. Savoir lequel des deux vous êtes est la première question. La première question est la moins chère à répondre et la plus souvent escamotée. Le propriétaire qui ne sait pas dans quel cas il se trouve devrait le vérifier avant toute autre chose. Cette question se règle en un appel à votre comptable.

Comment un prêteur lit-il un contrat détenu par la société?

Comme un actif doté d'une valeur et assorti d'une créance. Les prêteurs ne sont pas impressionnés ou alarmés par un contrat; ils le tarifent. Un prêteur tarife ce qu'il voit et ne s'émeut de rien.

Un prêteur qui examine les états financiers d'une société voit la valeur accumulée comme un actif. Selon le prêteur et le dossier, cela peut appuyer une demande, et cela peut aussi soulever des questions sur les raisons pour lesquelles du capital dort dans un contrat et non dans l'entreprise ou dans les immeubles. Deux prêteurs peuvent regarder le même état financier et en tirer des conclusions différentes. Une réponse préparée vaut mieux qu'une explication improvisée.

Un prêteur peut aussi prendre une cession du contrat en garantie d'un prêt à la société, ce qui est un arrangement ordinaire. Cette cession est un geste juridique qui a des conséquences sur la désignation de bénéficiaire et sur ce que la société peut faire du contrat tant que le prêt est en cours, et elle se lit avant la signature et non après. Une cession change ce que vous pouvez faire de votre propre contrat. Une cession est un contrat avec un prêteur, et elle se lit comme tout contrat se lit. Le document de cession se lit intégralement, ligne par ligne.

L'instruction pratique est la même que celle que donne cette section partout. Dites au prêteur ce qui figure au dossier avant qu'il ne le découvre, et demandez comment il le traite. Les réponses varient selon l'institution et une réponse générale est pire qu'aucune réponse. Les questions d'un prêteur se répondent mieux avant qu'elles ne soient posées. Une réponse générale sur ce point serait trompeuse, et il vaut mieux poser la question.

Que faut-il régler avant de signer une proposition?

Cinq questions, et aucune n'est une question d'assurance. Cinq questions, et chacune porte sur votre entreprise et non sur un produit. Chacune se répond en quelques minutes et toutes ensemble décident du dossier.

Comment vous tirez un revenu de la société, salaire, dividendes ou les deux, parce que cela décide du coût réel d'une prime personnelle en dollars avant impôt. Le salaire et le dividende sont imposés différemment entre vos mains, et cette différence est le coût réel d'une prime personnelle.

Si la société exploite une entreprise active à côté des immeubles, parce que cela décide si la règle du revenu passif et la question de l'exonération comptent tout court. Une société exploitante et une société de portefeuille font face à des questions différentes ici.

Quel est le plan de sortie: une vente d'actions, une vente d'actifs, un transfert à la famille, ou la détention jusqu'au décès. Chacun produit une réponse différente et le plan a le droit de changer, de sorte que la question est celle que vous croyez aujourd'hui. Les plans changent, et le plan actuel demeure le bon intrant.

Qui pourraient être vos créanciers, et ce que vous pensez du fait que la valeur leur soit accessible. L'exposition aux créanciers est une affaire de faits et non de sentiment, mais la tolérance est la vôtre.

Et quel est l'arrangement familial: qui devrait être bénéficiaire, si d'autres actionnaires sont en cause, et s'il existe une convention entre actionnaires qui dit déjà quelque chose au sujet de l'assurance. Une convention existante a peut-être déjà répondu à une partie de tout cela.

Apportez les cinq à un comptable, avec les deux derniers exercices financiers de la société, avant de signer une proposition. Une détention bien établie à l'émission ne coûte rien. Une détention corrigée plus tard est un transfert, et un transfert est une disposition. Une heure avec un comptable, une seule fois, et la décision est réglée pour la durée du contrat. Les cinq réponses tiennent sur une page et elles servent pendant des décennies.

À quoi ressemble le traitement général ailleurs sur ce site?

La question de la détention par une société n'est pas propre aux propriétaires d'immeubles, et le traitement général d'un contrat détenu par une société se trouve dans la section des propriétaires d'entreprise, qui porte sur une entreprise exploitée et non sur un portefeuille immobilier. Ce que cette page ajoute, c'est la version du propriétaire: le revenu locatif est généralement passif, les actifs sont des immeubles et non des créances et de l'équipement, et la sortie est souvent une vente d'immeubles et non une vente d'actions.

Ces différences changent l'accent et non la mécanique. Le compte de dividendes en capital fonctionne de la même façon. Les règles de transfert fonctionnent de la même façon. Le calcul du revenu passif fonctionne de la même façon et atterrit différemment parce que le revenu est différent. Mêmes règles, faits différents, poids différent. Les règles sont communes; les faits ne le sont pas.

L'investisseur qui lit les deux pages obtient la mécanique de l'une et l'application de l'autre, et c'est ainsi que les deux sont destinées à servir. Une page donne la mécanique et l'autre donne l'application. Lire les deux ensemble donne le portrait complet et non la moitié. Le propriétaire d'immeubles y trouve son cas particulier et non un exposé général.

À qui cela s'applique

À tout investisseur dont les immeubles sont dans une société et à qui l'on propose un contrat avec participation, une combinaison de plus en plus courante. Les propriétaires en société sont plus nombreux chaque année et la question les suit. La combinaison société et immeubles locatifs est devenue ordinaire au Canada.

Cela s'applique avec le plus de force à l'investisseur dont la société exploite aussi une entreprise active, parce que la règle du revenu passif et la question de l'exonération mordent toutes les deux là, et qu'aucune n'est évidente de l'intérieur. Ni l'une ni l'autre n'est visible de l'intérieur de l'entreprise sans que quelqu'un vérifie. Ces deux effets se calculent et ne se devinent pas.

Cela s'applique à l'investisseur qui prévoit vendre la société plutôt que les immeubles, puisque c'est ce plan qui est le plus touché par ce qui s'accumule à l'intérieur. Une vente d'actions amplifie chaque décision prise dans la société au cours des années précédentes. Ce qui s'accumule dans la société est ce qu'un acheteur achète.

Cela s'applique moins à l'investisseur qui détient personnellement, pour qui la question ne se pose pas, et moins à celui qui a déjà eu cette conversation avec un CPA et détient une recommandation écrite. Pour un détenteur personnel, la question ne se pose tout simplement pas, et cette simplicité vaut quelque chose. Quiconque se trouve dans le second groupe devrait vérifier que la recommandation est toujours d'actualité, parce que les règles dans ce domaine ont bougé plus d'une fois.

L'arrangement au complet est décrit sur la page des investisseurs immobiliers, et ce que le contrat fait au décès est exposé dans l'impôt au décès sur un portefeuille locatif.