Quand l'investisseur immobilier devrait dire non

Souvent, la bonne réponse à cette question est non, et un investisseur immobilier a le droit de l'entendre avant toute autre chose. Cette page existe pour dissuader le mauvais lecteur d'adopter cet arrangement, et elle n'a pas d'autre objet. Elle se trouve sur le site d'un cabinet d'assurance parce que les objections qui suivent viendront de toute façon à l'esprit d'une personne compétente, et parce qu'il coûte beaucoup moins cher d'y arriver avec l'arithmétique attachée que d'y arriver à la quatrième année, quand l'argent est déjà engagé et qu'il ne reste plus grand-chose à corriger.

Ce qui suit est défavorable à dessein, et c'est précisément le rôle de la page. Chaque section prend une condition qui fait d'un contrat d'assurance vie entière avec participation le mauvais outil à côté d'un portefeuille immobilier, et l'énonce à pleine force, sans atténuation d'aucune sorte. La page pilier des investisseurs immobiliers expose ce que l'arrangement accomplit lorsqu'il convient vraiment. Lisez d'abord cette page-ci. Si votre situation figure ci-dessous, arrêtez-vous là et laissez votre argent dans les immeubles, où il travaille déjà pour vous.

Devrais-je commencer si mes immeubles ne s'autofinancent pas encore?

Non, pas encore. Un portefeuille qui ne couvre toujours pas ses propres versements hypothécaires, ses taxes, ses assurances et ses réparations à même les loyers vous indique où le prochain dollar doit aller, et ce n'est certainement pas dans une prime. Réglez d'abord la situation des immeubles. Un contrat financé à même un portefeuille tendu finit habituellement mal pour l'un comme pour l'autre.

Les marges minces sont la condition ordinaire d'un portefeuille canadien en croissance, et il n'y a aucune honte à s'y trouver. Un immeuble acheté à un prix qui ne fonctionne qu'au taux d'aujourd'hui, un logement qui change de locataire deux fois dans l'année, une toiture qui arrive plus tôt que prévu: n'importe lequel de ces événements peut faire passer un portefeuille de mince à négatif à l'intérieur d'un seul trimestre. Une prime exigée vient alors s'asseoir par-dessus, due chaque année, indifférente au taux d'occupation et indifférente à la saison. Rien dans la prime ne s'ajuste tout seul à un trimestre difficile, et aucune clause ne la met en veilleuse le temps que la situation se rétablisse.

Des flux de trésorerie négatifs rendent le dossier plus mauvais encore. L'investisseur qui finance un contrat pendant qu'un immeuble perd de l'argent tous les mois paie une prime d'assurance avec de la capacité empruntée, et l'intérêt sur cette capacité est un coût réel imputé à une valeur contractuelle qui croît lentement, par conception. La séquence honnête met d'abord les immeubles sur leurs pieds, puis la réserve, puis tout le reste, dans cet ordre précis et sans exception. Une prime appartient à la fin de cette liste, et souvent elle n'appartient pas du tout à la liste. L'investisseur incapable de dire lequel des deux cas s'applique à lui n'a pas regardé ses propres chiffres d'assez près, et cette vérification se fait avant la signature.

Un horizon de moins de dix ans est-il suffisant?

Non, et c'est le refus le plus net et le plus rapide de toute cette page. Un contrat avec participation se juge sur des décennies parce que ses premières années sont ses plus faibles, et l'investisseur qui prévoit vendre, quitter l'immobilier ou récupérer le capital à l'intérieur de dix ans devrait laisser cela de côté. L'arithmétique ne se rattrape tout simplement pas assez vite pour lui être d'une quelconque utilité.

Dix ans n'est pas un chiffre inventé pour les besoins de la vente. C'est à peu près le temps qu'il faut à un contrat avant que la valeur accumulée ait absorbé le coût de sa mise en vigueur et commence à ressembler aux chiffres que l'on cite dans les séminaires. Avant ce point, la somme qui s'y trouve est modeste par rapport à tout ce qui a été versé, et chaque année de ce manque est portée par le titulaire qui part trop tôt. Aucun mécanisme à l'intérieur du contrat ne redonne ces années à qui que ce soit, et aucune conception ne les raccourcit.

Les investisseurs ont souvent des horizons plus courts qu'ils ne se l'avouent à eux-mêmes. Un plan de cinq ans pour bâtir jusqu'à huit portes et revendre l'ensemble est un plan parfaitement valable, et il s'accorde mal avec un contrat qui réclame des primes jusque dans les années 2050. Si la sortie est déjà visible d'où vous êtes, la réponse est non, et personne ne devrait avoir à être convaincu de l'entendre. Un horizon court est une réponse complète à lui seul, et il n'a besoin d'aucune seconde raison pour tenir debout.

Et si j'ai besoin de chaque dollar disponible pour la prochaine acquisition?

Alors la réponse demeure non, et elle demeure non aussi longtemps que cette phrase est vraie dans votre cas. L'argent qui finance une prime est de l'argent qui n'est pas devenu une mise de fonds, un budget de rénovation ou des frais de clôture. En phase d'acquisition, cet échange va dans la mauvaise direction presque à tout coup, et lui donner un nom habile ne change rien du tout au grand livre.

L'investisseur en phase d'accumulation n'a qu'un seul travail, et un contrat ne l'aide pas à l'accomplir. Les portes s'achètent avec des mises de fonds, et les mises de fonds viennent des liquidités épargnées, du produit d'un refinancement, des partenaires et des profits de revente. Une prime entre en concurrence avec ces quatre sources à la fois, et elle gagne rarement cette comparaison. L'argent n'est pas perdu, et il est indisponible pour la chose que l'investisseur veut réellement en faire, ce qui revient à la même contrainte aussi longtemps que dure la phase d'acquisition. Le capital indisponible et le capital absent se ressemblent parfaitement le jour où une offre doit être déposée avant midi.

Il existe une version de cet argument que les gens répètent, et elle mérite une réponse directe. Le capital détenu à l'intérieur d'un contrat peut servir plus tard, par voie d'avance, à une mise de fonds, ce qui est exact, et ce qui est aussi plus lent et plus coûteux que de garder l'argent là où il se trouve déjà. Rien dans cet arrangement ne crée du capital nouveau. Il déplace du capital existant, facture ce déplacement, et prend des années avant de devenir utile à quoi que ce soit. L'investisseur à court de capital aujourd'hui n'est pas aidé par un mécanisme qui déplace le capital lentement et à un coût connu d'avance.

Devrais-je financer un contrat pendant que je porte des dettes coûteuses?

Non. Un solde de carte de crédit, une marge d'entreprise utilisée à fond, ou une deuxième hypothèque privée sur un immeuble coûtent chacun davantage chaque année qu'une valeur contractuelle à l'intérieur d'une police d'assurance ne peut raisonnablement espérer accumuler. Réglez ces dettes-là en premier, avant toute chose. La comparaison n'est même pas serrée, et aucune conception de contrat ne vient la resserrer, quels que soient les chiffres présentés.

L'ordre des choses relève ici de l'arithmétique et n'exige aucune opinion. Éteindre une obligation qui porte un taux élevé compte parmi les usages les plus sûrs d'un dollar dont dispose un investisseur, parce que l'économie est connue d'avance et qu'elle arrive quoi que fassent les marchés cette année-là. Un contrat avec participation offre un élément garanti volontairement modeste, auquel s'ajoutent des participations que le conseil d'administration de l'assureur déclare chaque année et ne garantit jamais. Quiconque presse un investisseur de verser une prime avant de régler un solde de carte vend quelque chose, et la vente est la seule partie de l'affaire qui fonctionne comme annoncé.

La dette d'entreprise mérite le même traitement, même lorsqu'elle paraît productive. Une marge tirée pour porter une rénovation est du capital bon marché tant que la rénovation respecte l'échéancier, et du capital cher le mois où un locataire n'emménage pas. L'investisseur qui porte à la fois une marge tirée et une obligation de prime a posé deux créances distinctes sur le même loyer mensuel. L'une des deux peut être suspendue sans pénalité. L'autre ne peut pas l'être, et la différence se manifeste précisément le mois où l'investisseur peut le moins se le permettre.

Et si je n'ai aucune réserve liquide derrière le portefeuille?

Alors bâtissez la réserve et ne commencez pas ceci. Un contrat récent ne remplace pas une réserve, parce que la valeur accessible y est petite et qu'une avance prend des jours à organiser. Un propriétaire a besoin d'argent disponible cette semaine, en entier, sans formulaire à remplir et sans délai d'approbation. De l'argent comptant déposé dans un compte fait exactement cela. Un contrat neuf ne le fait pas, et il ne le fera pas avant plusieurs années.

La question de la réserve est celle qu'on saute le plus souvent, et c'est celle qu'un prêteur, un assureur et une toiture éprouvent tous au cours des mêmes douze mois. Plusieurs mois de frais de possession complets pour chaque porte, gardés dans quelque chose d'ennuyeux et d'immédiat, voilà ce qui empêche un investisseur de vendre un immeuble au pire moment possible. Ce montant n'excite personne dans une salle de réunion, et il décide si une année difficile demeure une année difficile ou devient une vente forcée au prix fixé par quelqu'un d'autre.

Un contrat peut devenir une pièce de cette couche, et seulement après avoir été financé pendant de nombreuses années, et seulement en se plaçant derrière l'argent comptant. La séquence est tout l'objet de ce qui est dit ici, et elle ne se négocie pas. L'investisseur qui l'inverse a acheté un actif lent avec l'argent qui devait régler un problème rapide, et le problème rapide garde son propre calendrier, peu importe ce que fait le contrat cette année-là ou la suivante.

Quelle somme puis-je réellement atteindre les premières années?

Moins que ce que la très grande majorité des gens imaginent, et beaucoup moins qu'une mise de fonds. Le coût de la mise en vigueur d'un contrat pèse le plus lourdement au début, de sorte qu'un contrat financé depuis deux ou trois ans contient nettement moins que ce qui y a été versé. Placée à côté d'une exigence de mise de fonds canadienne sur un immeuble digne d'être détenu, cette somme est petite, et elle le demeure longtemps.

C'est la déception la plus courante de tout ce sujet, et elle est entièrement prévisible. Un investisseur signe en mars, s'imagine une mise de fonds en septembre, et découvre une valeur qui ne couvrirait même pas les droits de mutation sur l'achat. Rien ne s'est mal passé du côté du contrat lui-même. Il se comporte exactement comme sa structure l'exige, et l'attente avait été bâtie entièrement ailleurs, habituellement dans une conversation de vente qui avait sauté ce paragraphe précis.

Les premières années sont le prix des années suivantes, et l'investisseur qui ne peut pas accepter cela ne devrait pas commencer du tout. S'arrêter à mi-chemin est le pire résultat possible: les coûts du début ont été payés, la valeur ultérieure n'a jamais été atteinte, et un simple compte d'épargne aurait fait davantage avec le même argent sur la même période. Le savoir d'avance est toute la raison pour laquelle cela est écrit ici, en toutes lettres.

Que me coûte une prime versée en immeubles non achetés?

Elle coûte tout ce que ce capital aurait accompli à l'intérieur du portefeuille, et sur une carrière de travail cela représente un très grand nombre. Un dollar de prime est un dollar qui n'est pas resté dans une mise de fonds, n'a pas gagné de loyer, n'a pas amorti une hypothèque et ne s'est pas apprécié avec le marché. L'investisseur qui refuse de dire ce coût à voix haute n'a pas terminé son analyse et ne devrait encore rien signer du tout.

Le coût de renonciation demeure l'argument le plus fort que l'on puisse opposer à cet arrangement, et il est rarement présenté correctement, d'un côté comme de l'autre. L'immobilier, lui, se finance auprès d'un prêteur. Une mise de fonds contrôle un immeuble entier, et le loyer assure le service d'une dette qu'un locataire éteint pour le compte du propriétaire. Une prime contrôle une valeur contractuelle à laquelle aucun financement n'est rattaché. Comparés sur cette base pendant une phase d'accumulation, les immeubles l'emportent, et ils l'emportent avec une large avance qu'aucune illustration ne vient refermer, aussi flatteuse soit-elle.

Le contre-argument existe, il est étroit, et il devrait le rester. Tous les dollars que détient un investisseur ne sont pas déployables à tout moment, et l'argent qui attend une transaction doit bien attendre quelque part. C'est une question sur l'attente, et elle ne vise que le capital qui allait rester immobile de toute façon. Quiconque l'étire pour couvrir du capital auquel un immeuble était destiné a gravement exagéré la portée de l'argument, et cette exagération est la source de la plus grande partie des dégâts causés dans ce domaine.

Que se passe-t-il si je cesse de payer?

Quelque chose de coûteux se produit, et c'est le risque que les investisseurs sous-estiment le plus souvent. Un contrat avec participation est un engagement long, doté de sorties limitées et souvent coûteuses. Selon l'année écoulée et selon la conception retenue, cesser de payer peut signifier un contrat libéré réduit, un rachat pour la valeur accumulée jusque-là, ou un gain imposable, et aucune de ces issues ne récupère le coût des premières années pour le titulaire du contrat.

Le revenu d'un propriétaire n'est pas un salaire, et c'est exactement là que la difficulté commence. Il bouge avec le taux d'occupation, avec les renouvellements, avec l'année où la toiture est remplacée et l'année où un locataire cesse de payer. Une prime qui paraissait confortable quand toutes les portes étaient louées devient une obligation très différente quand l'une d'elles est vide et qu'un prêteur pose des questions au moment du renouvellement. L'obligation ne s'adoucit pas parce que l'année a été dure, et l'assureur n'a aucune raison de le faire.

Il existe une réponse de conception, et elle appartient à la conversation avant l'émission d'un contrat. Une prime exigée fixée assez bas pour être versée la pire année que le portefeuille puisse plausiblement connaître, avec un dépôt additionnel facultatif employé les bonnes années, place l'obligation là où un investisseur peut la tenir. La disponibilité de cette structure et son coût dépendent entièrement de l'assureur qui émet le contrat. L'investisseur à qui l'on ne montre pas ce choix à l'étape de la proposition devrait demander pourquoi, et les limites d'une ponction sur le contrat par la suite sont exposées dans ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire.

Est-ce que cela bat un portefeuille immobilier sur la croissance?

Non, et cela ne devrait surtout pas être le cas. C'est de l'assurance, au sens le plus ordinaire du mot. Ce n'est pas un placement, et opposer une valeur contractuelle à un portefeuille locatif financé sur la seule croissance donne exactement la réponse que l'investisseur soupçonne déjà. Si la croissance est la question posée, la réponse honnête consiste à aller acheter un autre immeuble avec cet argent-là.

La comparaison que les gens font réellement est injuste dans l'autre sens également, et l'énoncer équitablement ne coûte rien à personne. Un immeuble produit un revenu, se finance, s'apprécie, et porte un risque de vacance, de locataire, d'entretien et de taux d'intérêt. Un contrat avec participation verse un capital-décès, accumule une valeur contractuelle, et porte très peu de ce risque et très peu de ce potentiel de gain. Deux instruments distincts, deux travaux distincts, et l'investisseur qui les confond sera déçu par celui des deux qu'il aura fini par choisir.

L'investisseur dont la vraie question porte sur le rendement y a déjà répondu, et la réponse est que ceci n'a pas sa place dans son plan. Le terrain sur lequel un contrat tient sa place est étroit: il se mesure aux autres endroits où le capital attend entre deux transactions, ce qui est une affirmation bien plus modeste que celle qu'on formule habituellement à son sujet. Jugé comme de la croissance, il perd, et quiconque le vend sur la croissance le vend de travers, au mauvais lecteur.

Et si ma santé ne me permet pas d'être assuré?

Alors la question se referme avant même d'avoir eu le temps de s'ouvrir, et un investisseur mérite de le savoir tôt. Un contrat doit d'abord être souscrit avant que tout ceci puisse s'appliquer. La santé, les antécédents familiaux, la profession et les voyages entrent tous dans l'évaluation, et une illustration préparée aux taux standards n'est en rien la promesse que des taux standards seront offerts au bout du processus.

Cette limite échappe complètement au contrôle de l'investisseur, et elle se découvre fréquemment beaucoup trop tard. La souscription prend des semaines, parfois davantage lorsqu'on réclame les dossiers d'un médecin, et elle n'accélère pas parce qu'un immeuble est arrivé sur le marché un vendredi. Un plan de capital bâti autour d'un contrat qui n'a pas encore été émis repose sur une hypothèse qui appartient à un souscripteur médical et à personne d'autre.

Il y a ici un point d'ordre qui tranche dans l'autre sens, et il est énoncé clairement parce que l'équité l'exige. Si l'assurance doit faire partie des affaires d'un investisseur, le moment d'être souscrit est pendant que la santé est bonne. C'est un argument qui porte sur l'assurance elle-même. Il ne pèse absolument rien pour l'investisseur qui n'a aucun usage d'un capital-décès, et la plupart des lecteurs à qui cette page s'adresse se trouvent exactement dans cette position-là.

Et si on m'a montré une projection sans plan?

Alors arrêtez-vous et réclamez le plan, parce qu'une projection est un document de vente auquel on a attaché de l'arithmétique. Les valeurs illustrées au-delà de la colonne garantie dépendent entièrement de participations que le conseil d'administration de l'assureur déclare chaque année et ne garantit pas. Une page de chiffres agréables qui court jusqu'à l'âge de cent ans ne dit absolument rien de la pire année qu'un portefeuille traversera.

Le test est simple, et un investisseur peut l'appliquer lui-même, sans aide extérieure. Demandez la colonne garantie seule, et demandez ce que fait le contrat si le barème de participations est réduit. Demandez quelle est la prime exigée la pire année que le portefeuille puisse plausiblement connaître, et demandez ce qui arrive si elle n'est pas versée une année. Demandez ce que l'arrangement coûte la première année, puis ce qu'il coûte la dixième. Un conseiller en sécurité financière qui répond à ces quatre questions par écrit fait le travail correctement, et cela se voit tout de suite.

Un véritable plan a une tout autre allure, et un investisseur le reconnaîtra immédiatement. Il commence par le portefeuille, nomme ce à quoi le capital doit réellement servir, énonce ce qui se produit lors d'une mauvaise année, et arrive au contrat tout à la fin, s'il y arrive un jour. Si la conversation s'est ouverte sur un produit et une projection, on a vendu quelque chose à l'investisseur avant que quiconque ait demandé à quoi cela devait servir. Souvent, la bonne réponse à ce moment-là consiste à s'en aller et à ne rien acheter du tout cette année-là.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Redisons encore une fois la partie qui dit non, parce que c'est elle qui compte le plus. L'investisseur dont les immeubles ne s'autofinancent pas encore, qui ne détient aucune réserve liquide, qui porte des dettes coûteuses, dont l'horizon est inférieur à dix ans, ou qui a besoin de chaque dollar disponible pour la prochaine acquisition ne devrait pas faire ceci. La même chose vaut pour l'investisseur qui n'a aucun usage d'un capital-décès, puisque la prime achète d'abord l'assurance et seulement ensuite la valeur accessible, ce qui en fait une façon coûteuse et lente d'obtenir la seconde moitié toute seule.

Il existe une seule forme qui convient vraiment, et elle est étroite. L'investisseur dont les immeubles s'autofinancent déjà, qui détient une réserve qui ne doit rien au contrat, qui a des décennies devant lui et aucune intention de sortir, et qui veut un endroit où le capital peut attendre sans qu'aucun prêteur puisse le réduire ou le retirer. Voilà l'entièreté de la condition, énoncée une seule fois ici et laissée telle quelle.

C'est de l'assurance, et cela demeure de l'assurance sous toutes les descriptions qu'on lui a jamais appliquées. Là où cela convient, cela convient discrètement et lentement, et se juge sur une très longue période, par des gens qui ne sont pressés par rien ni par personne. Là où cela ne convient pas, aucune conception, aucune illustration et aucun professionnel ne peuvent le faire convenir, et la réponse honnête à ce moment précis demeure non.

Si une partie quelconque de cette page a décrit votre portefeuille, l'arrangement est le mauvais outil pour vous aujourd'hui. Cela pourrait changer dans cinq ans, et cela pourrait aussi ne jamais changer du tout. Ces deux issues sont parfaitement acceptables pour un investisseur prudent, et savoir laquelle des deux s'applique à votre cas vaut nettement davantage que n'importe quelle projection qu'on pourra vous remettre.