Renouvellements la même année

Un investisseur achète trois immeubles sur environ un an et demi. Chaque acquisition est financée selon ses propres mérites, chacune porte un terme de cinq ans, et chacune avait du sens le jour même. Cinq ans plus tard, trois lettres de renouvellement arrivent à l'intérieur des mêmes dix-huit mois. Chaque lettre est ordinaire prise seule, et trois lettres ensemble ne le sont pas. Les trois décisions étaient bonnes; c'est leur addition qui pose problème.

Rien n'a été mal géré. Le calendrier a simplement répété la séquence d'achat. Cette page expose comment mesurer ce que ces lettres coûteront, pourquoi les dates se regroupent au départ, et ce qu'on peut faire pendant qu'il reste du temps. L'exercice ci-dessous prend une soirée et il règle une question qui, sinon, se règle toute seule. Une soirée de calcul vaut mieux qu'une année d'inquiétude imprécise.

Qu'est-ce qui change réellement au renouvellement?

Le taux, et avec lui le versement, sur un solde qui demeure important. Tout le reste du prêt reste où il était, et c'est pourquoi le changement paraît soudain. C'est un seul chiffre qui change, et il change tout le reste du budget.

Un renouvellement hypothécaire n'est pas un nouveau prêt au sens de la souscription lorsqu'il reste chez le même prêteur aux mêmes conditions. Le solde se reporte, l'amortissement résiduel se reporte, et le taux est remis à ce que le prêteur offre pour le nouveau terme. Le versement change en conséquence. Un renouvellement est une retarification et non une nouvelle décision, ce qui fait à la fois sa commodité et son danger. Rien d'autre ne bouge, ce qui explique pourquoi l'effet paraît brutal.

Ce qui distingue cela de toute autre hausse de coût, c'est qu'elle n'est pas graduelle. Une facture de taxes monte de quelques points de pourcentage par année. Un renouvellement déplace le versement d'un seul coup, à une date fixe, de l'écart entre votre ancien taux et le nouveau. Pour un propriétaire, le loyer du locataire ne bouge pas le même jour, et les règles provinciales encadrent jusqu'où et à quelle vitesse il peut bouger. Un loyer qui ne peut pas suivre le même calendrier, c'est toute la difficulté en une phrase. Le décalage entre les deux calendriers est structurel et ne se corrige pas par la volonté.

La seconde chose qui change est votre position de négociation, et elle change pour le pire si le dossier s'est affaibli. Un prêteur qui offre un renouvellement à un emprunteur dont le service de la dette s'est resserré est un prêteur moins incité à aiguiser le taux. Les renouvellements récompensent l'emprunteur qui arrive avec un dossier solide et un plan. Un dossier soigné vaut quelques dixièmes de point, et quelques dixièmes de point valent beaucoup sur cinq ans.

Comment mesure-t-on l'exposition?

En retarifant chaque hypothèque à un taux supérieur à celui d'aujourd'hui et en additionnant les écarts. L'arithmétique est ordinaire; la discipline consiste à la faire avant la lettre et non après. Le calcul se fait à la main en une heure, calculatrice hypothécaire à l'appui.

Prenez un immeuble. Trouvez le solde qui sera dû à la date de renouvellement et non le solde d'aujourd'hui, puisque les versements d'ici là le réduisent. Trouvez l'amortissement résiduel. Calculez ensuite le versement à un taux de deux ou trois points au-dessus de celui que vous détenez. L'écart entre ce versement et le vôtre est la hausse mensuelle pour cet immeuble. Utilisez le relevé et non votre mémoire pour le solde, parce que les deux concordent rarement. Faites-le avec les chiffres réels et non avec des ordres de grandeur.

Faites-le pour chaque hypothèque qui se renouvelle dans la même fenêtre. Additionnez les hausses. Ce total est l'exposition, exprimée en montant mensuel, et c'est le chiffre que cette page existe pour produire. Écrivez-le quelque part où vous le reverrez l'an prochain. Un chiffre écrit se relit; un chiffre pensé s'oublie.

Placez-le maintenant à côté du surplus mensuel actuel du portefeuille, c'est-à-dire ce qui reste une fois payés chaque hypothèque, taxe, assurance, service public et frais de gestion, dans un mois normal sans vacance. Si le surplus couvre la hausse, le renouvellement est un inconvénient. S'il ne la couvre pas, l'écart est un manque à gagner assorti d'une date, et vous le voyez assez tôt pour agir. Cette seule comparaison est tout l'objet de l'exercice. Un surplus mensuel confortable aujourd'hui peut devenir nul après une seule retarification.

Une mise en garde sur le taux que vous choisissez pour l'exercice. Prenez un chiffre supérieur à celui que vous attendez, pas celui que vous espérez. Le but est de savoir si le portefeuille survit à une mauvaise issue, et une donnée optimiste produit une réponse confortable qui n'apprend rien. L'optimisme est un mauvais intrant dans un test de tension.

Pourquoi les dates se regroupent-elles?

Parce que les achats se sont faits en grappe et que les termes étaient standards. Aucune des deux moitiés de cette phrase n'est une erreur, et ensemble elles en produisent une. Deux habitudes ordinaires produisent ensemble une concentration involontaire.

Les hypothèques résidentielles canadiennes s'écrivent couramment sur des termes de cinq ans. L'investisseur qui acquiert plusieurs immeubles pendant une période favorable, ce que font la plupart des investisseurs, prend chaque fois le terme standard parce qu'il n'y avait aucune raison de faire autrement. Le regroupement naît de cette répétition et il est invisible sur le moment, puisque chaque décision était sensée prise isolément. Les grappes se bâtissent une décision raisonnable à la fois. Personne ne choisit une grappe; on la construit sans la voir.

Il existe une seconde raison pour laquelle le regroupement compte plus qu'il n'y paraît. Les conditions qui ont produit une bonne période d'achat, du crédit disponible, des loyers en hausse, des prêteurs confiants, sont souvent suivies quelques années plus tard de conditions moins généreuses. La fenêtre de renouvellement arrive donc plus souvent qu'autrement une année où les taux sont plus élevés et les prêteurs plus prudents, c'est-à-dire précisément quand trois lettres ensemble sont le moins bienvenues. Les bonnes années et les années dures arrivent par cycles, et les termes écrits dans les unes échoient dans les autres. Le cycle du crédit ne s'aligne jamais sur le cycle de vos achats.

Le refinancement aggrave le phénomène. L'investisseur qui refinance deux immeubles la même année pour financer une acquisition a remis les deux termes à la même date, resserrant une grappe qui existait déjà. Refinancer aligne les dates encore davantage, et c'est rarement remarqué sur le moment.

Que fait concrètement un propriétaire?

Quatre choses, dans l'ordre du délai qu'elles exigent. Aucune n'est rapide, et c'est exactement pourquoi le calendrier compte. Commencer tôt est la seule chose qui distingue vraiment ces quatre options.

Détenir une réserve plus importante. Une hausse de versement est un événement de trésorerie, et les événements de trésorerie se règlent comptant. Une réserve dimensionnée pour financer la première année de la hausse transforme une crise en exercice budgétaire et achète du temps pour que les loyers bougent. L'argent acheté d'avance est toujours moins cher que le crédit acheté sous pression. Un an de hausses financé comptant change complètement le ton de l'année.

Réduire le solde qui se renouvelle. La plupart des hypothèques permettent un remboursement anticipé chaque année, et une somme appliquée au capital avant le renouvellement réduit le solde retarifé. C'est la moins spectaculaire des quatre et la seule qui diminue directement l'exposition et non de s'y adapter. Chaque dollar appliqué au capital réduit le solde qui sera retarifé.

Allonger l'amortissement au renouvellement là où le prêteur le permet. Cela abaisse le versement et augmente l'intérêt total payé sur la durée du prêt. C'est un échange, et il devrait être reconnu comme tel et non présenté comme une solution. Un versement plus bas n'est pas une économie; c'est un report.

Vendre un immeuble selon votre calendrier. L'investisseur qui choisit de vendre l'année précédant une grappe, au moment qu'il choisit, se trouve dans une position différente de celui qui vend dix-huit mois plus tard parce qu'un prêteur l'exige. Choisir le moment vaut plus cher que la plupart des propriétaires ne le réalisent avant d'avoir perdu ce choix. Vendre au moment que l'on choisit reste la meilleure vente qu'un propriétaire puisse faire.

Comment étale-t-on les termes?

À un renouvellement, parce que c'est le seul moment où le terme est ouvert, et en acceptant un terme qui espace les dates et non celui qui affiche le meilleur taux. La décision vaut pour des années et se prend en un seul appel téléphonique. C'est l'une des rares décisions dont l'effet dure une décennie complète.

Le mécanisme est simple. Quand deux hypothèques se renouvellent dans la même saison, prenez un terme de trois ans sur l'une et de cinq ans sur l'autre. Les dates se séparent définitivement, et chaque renouvellement suivant les garde séparées à moins que vous ne défassiez l'arrangement. Deux termes différents coûtent très peu et achètent une séparation permanente. Une fois séparées, les dates le restent sans effort supplémentaire.

Le coût est honnête et modeste. Le terme qui espace le portefeuille peut porter un taux légèrement différent de celui que vous auriez choisi sur le seul prix, et sur la durée du terme cet écart représente de l'argent réel. Mettez-le en regard de ce qu'il achète, soit ne jamais voir tout le portefeuille se retarifer le même trimestre, et la plupart des investisseurs concluent que l'espacement en vaut la peine. Le prix de l'espacement se paie une fois et il protège pour longtemps.

Deux notes pratiques. Demandez au prêteur le taux de chaque terme disponible et non celui qu'il met en avant, parce que l'écart entre les termes varie et se révèle parfois négligeable. Et décidez avant l'arrivée de l'avis, puisque les fenêtres de renouvellement sont courtes et qu'une décision prise sous pression retombe sur ce qui est offert. Demandez tôt, parce qu'une fenêtre de renouvellement se referme plus vite que la plupart des propriétaires ne l'imaginent. Poser la question coûte un appel et fait souvent une différence mesurable.

À quoi ressemble un test de tension à l'échelle du portefeuille?

Un tableau, bâti une fois, et il en dit plus long sur le portefeuille que tout autre document en votre possession. La plupart des investisseurs n'ont jamais vu leur propre portefeuille présenté ainsi. Une page, une soirée, et une vision complète du risque de calendrier.

À gauche, chaque immeuble. En haut, le solde au renouvellement, la date de renouvellement, le versement actuel, et le versement à trois taux distincts: celui que vous détenez, deux points plus haut, et quatre points plus haut. Six colonnes et une ligne par immeuble. Cela prend une soirée avec une calculatrice hypothécaire et une pile de relevés. Un tableur simple suffit; personne n'a besoin d'un logiciel spécialisé.

Totalisez les colonnes de versement. L'écart entre le premier total et le troisième est la pire hausse annuelle plausible pour tout le portefeuille, exprimée en un seul chiffre, celui que personne ne calcule et que tout le monde devrait connaître. Divisez-le par douze et placez-le à côté de votre surplus mensuel. Un total unique est plus difficile à ignorer que douze relevés séparés. Ce chiffre unique remplace une douzaine d'impressions vagues.

Ajoutez ensuite une ligne sous le tableau, celle de l'année où la plus grande part des soldes se retarife. Cette ligne est le risque de calendrier, et c'est le sujet de cette page. Un portefeuille dont la retarification s'étale sur quatre années différentes a le temps de réagir. Celui dont la retarification tombe dans une seule année n'a aucune place pour s'être trompé sur cette année-là. C'est la ligne la plus importante du tableau et la seule que personne ne dessine.

Mettez le tableau à jour une fois par an, le même mois, et il cesse d'être un projet pour devenir une habitude. Les investisseurs qui le tiennent constatent qu'il modifie des décisions bien avant un renouvellement: quel immeuble rembourser par anticipation, quel terme prendre, et si la prochaine acquisition est seulement abordable.

Que voit le prêteur au renouvellement?

Moins qu'à une nouvelle demande, habituellement, et davantage que les emprunteurs ne le croient. Savoir de quel genre de conversation il s'agit change la façon de s'y préparer. Les deux situations n'exigent pas la même préparation ni le même délai.

Un renouvellement simple chez le même prêteur aux mêmes conditions n'exige généralement pas une requalification complète. C'est la partie rassurante, et c'est pourquoi beaucoup d'emprunteurs traitent un renouvellement comme un automatisme. Cela ne veut pas dire que le prêteur a cessé de regarder. L'historique de paiement est visible, le dossier de crédit est visible, et un prêteur qui révise son exposition à un segment peut ajuster ce qu'il offre. Automatique ne veut pas dire inobservé. Un renouvellement automatique reste un renouvellement observé.

Le portrait change au moment où vous changez de prêteur, ou demandez autre chose qu'un renouvellement simple: un solde plus élevé, un amortissement différent, un autre produit. Ce sont de nouvelles demandes, elles sont souscrites comme telles, et un portefeuille qui a grossi depuis la dernière fois est évalué sur les ratios d'aujourd'hui. Une nouvelle demande est un examen complet. Rien n'y est acquis d'avance.

La conséquence pratique est une séquence. Sachez ce que votre prêteur actuel offrira avant de magasiner, pour connaître votre plancher. Décidez ensuite si l'amélioration disponible ailleurs vaut une demande complète l'année où votre dossier se trouve au plus serré. Connaître son plancher avant de magasiner évite de négocier à l'aveugle.

Où le contrat se situe-t-il là-dedans?

À côté de la réserve, et non comme réponse à un renouvellement. Être clair sur cette frontière est ce qui garde l'arrangement honnête. La frontière entre utile et décisif est celle que la plupart des argumentaires effacent.

Un contrat d'assurance vie entière avec participation accumule une valeur qui peut être atteinte par avance sans décision de crédit. Là où c'est réellement utile, c'est pour financer la première année d'une hausse, ou pour couvrir l'écart pendant qu'un immeuble est préparé et vendu selon votre calendrier et non celui d'un prêteur. C'est du capital qui ne dépend pas du prêteur en train de retarifer votre dossier. C'est précisément l'attribut qui compte quand tout le reste est en révision.

Là où ce n'est pas utile, c'est comme plan. La valeur accumulée d'un contrat financé depuis une décennie est petite à côté des soldes en jeu, et s'en servir pour subventionner indéfiniment une hausse de versement revient à dépenser une couche lente et chère sur un coût récurrent. C'est la mauvaise application sur laquelle cette section revient sans cesse. L'instrument est utile à la marge et il n'est pas le plan. Une couche lente employée à une tâche rapide s'épuise sans rien régler. Une couche conçue pour durer trente ans se dépense mal sur douze mois.

Cette page mesure une exposition. Elle ne nomme aucun produit comme réponse, parce qu'une page qui chiffre une crainte et présente ensuite un produit a cessé d'être une explication. La comparaison des endroits où le capital peut attendre est exposée dans où attend le capital entre deux immeubles, et la réserve qui porte la première année est traitée dans la vacance et la réparation.

Le loyer peut-il être augmenté pour y répondre?

En partie, lentement, et à l'intérieur de règles qui n'ont pas été écrites en pensant à votre calendrier de renouvellement. Ces règles ont été écrites pour équilibrer deux intérêts, et aucun des deux n'est votre amortissement. Les règles changent d'une province à l'autre et d'une année à l'autre.

Chaque province encadre les hausses de loyer résidentiel, et les mécanismes diffèrent. Certaines publient un pourcentage indicatif annuel; d'autres, dont le Québec, tranchent une hausse contestée selon des critères appliqués par un tribunal. Dans plusieurs ressorts, il existe une voie de hausse supérieure au niveau ordinaire liée aux travaux majeurs, assortie de ses propres conditions, de ses exigences de preuve et de ses délais. Aucun de ces mécanismes n'existe pour compenser un propriétaire d'une variation de taux. Les règles se consultent auprès de l'organisme compétent, jamais dans un forum.

Deux contraintes en découlent. La hausse permise est habituellement un pourcentage du loyer et non une part du versement, de sorte qu'une forte hausse de versement se traduit par une faible hausse de loyer. Et le calendrier est annuel et rattaché à l'anniversaire du bail, qui ne coïncidera pas avec la date de renouvellement. Le pourcentage permis et le montant requis ne se rencontrent presque jamais.

Il existe une troisième contrainte, d'ordre pratique. Un locataire en place qui paie fidèlement et entretient le logement vaut de l'argent, et une hausse poussée au maximum légal dans un marché locatif mou peut produire une vacance qui coûte plus cher que la hausse obtenue. Ce calcul est propre à votre immeuble et à votre marché. Un bon locataire est un actif, et il ne figure sur aucun bilan.

La conclusion honnête est que le loyer fait partie de la réponse sur plusieurs années et n'est pas la réponse l'année où les lettres arrivent. Quiconque dit à un investisseur qu'une hausse de renouvellement se transmet simplement n'a pas lu les règles provinciales.

À qui cela s'applique

À tout investisseur qui porte plus d'une hypothèque, c'est-à-dire à la plupart, et avec d'autant plus de force que le nombre monte. Deux hypothèques produisent déjà le motif; cinq le rendent décisif. Le nombre d'hypothèques décide de la gravité, et la concentration des dates décide du reste.

Cela s'applique surtout à l'investisseur qui a acheté plusieurs immeubles pendant une même période favorable et qui n'a jamais placé les dates de renouvellement côte à côte. Les mettre sur une seule page prend dix minutes et constitue les dix minutes les plus rentables de toute cette section. Dix minutes une fois par année suffisent à tenir le portrait à jour.

Cela s'applique à l'investisseur dont les immeubles dégagent une marge mensuelle mince, parce qu'une hausse de versement consomme entièrement une marge mince puis commence à consommer autre chose. Une marge mince est une marge qui disparaît complètement dès la première hausse. Regarder les dates ensemble est un geste simple que presque personne ne pose.

Cela s'applique moins à l'investisseur dont les hypothèques sont déjà étalées, dont les marges sont larges, et dont la réserve financerait une année de hausses sans effort. Même là, l'exercice vaut la peine d'être fait une fois, parce que la réponse est soit rassurante soit importante, et les deux méritent d'être connues. Savoir que tout va bien est aussi une information utile.

L'arrangement au complet, et ce qu'un contrat avec participation fait ou ne fait pas à côté d'un portefeuille, est décrit sur la page des investisseurs immobiliers.