Revenu de location court terme et la basse saison

Un chalet, un condo de ski, un logement du centre-ville loué à la semaine. L'argent arrive par salves, et l'argent sort régulièrement. L'hypothèque ignore qu'on est en février, la taxe foncière ne s'arrête pas en saison creuse, et l'assurance se renouvelle à sa propre date. Tous les coûts de l'immeuble fonctionnent au calendrier, et seul le revenu fonctionne à la saison. Personne ne remarque le décalage pendant la saison forte, et tout le monde le remarque en mars.

C'est ce décalage, et non le revenu brut, qu'il faut planifier. Cette page expose comment porter l'écart, sur quel chiffre dimensionner chaque engagement, et ce qu'un prêteur fera vraisemblablement de ce revenu. Rien de tout cela n'est compliqué, et tout doit être décidé avant le premier bel été. Les décisions se prennent en quelques heures et elles tiennent pendant des années.

Quelle est la forme réelle du problème?

Un revenu concentré sur quelques mois devant des coûts étalés sur douze. Cette phrase est tout le modèle d'affaires énoncé comme un problème. Un immeuble saisonnier ne gagne pas moins qu'un autre; il gagne autrement.

Prenez un immeuble qui gagne l'essentiel de son revenu annuel entre juin et septembre, ou entre décembre et mars s'il s'agit d'un marché de ski. Le sommet est important. La basse saison peut être nulle, ou juste suffisante pour couvrir les services publics. Pendant ce temps, le versement hypothécaire arrive douze fois, la taxe foncière est due que quelqu'un ait séjourné ou non, l'assurance se renouvelle annuellement, et en copropriété les charges communes courent chaque mois quoi qu'il arrive. L'immeuble n'a aucune idée du mois où l'on se trouve, et les factures le reflètent. Une saison creuse qui ne rapporte presque rien est normale et non un échec.

La conséquence est un problème de liquidité et non de rentabilité, et les deux se traitent différemment. Un immeuble peut être réellement rentable sur une année et laisser tout de même son propriétaire à court en mars. Les prêteurs, les comptables et les propriétaires comprennent tous cela en principe, et ce sont les propriétaires qui se font prendre, parce que la pénurie arrive huit mois après l'argent. Rentabilité et liquidité sont deux questions différentes, et février ne pose que la seconde. C'est le décalage, jamais le montant total, qui met les propriétaires en difficulté.

La correction n'est pas de gagner davantage pendant la pointe. C'est de déplacer l'argent dans le temps, délibérément, la semaine où il arrive. Déplacer l'argent vers l'avant est le seul outil qui s'attaque directement au décalage. Le geste est simple et il n'a pas de substitut.

Qu'est-ce que le chiffre durable?

Le revenu mensuel que l'immeuble produit une mauvaise année, pas une bonne. Les bonnes années font de mauvaises hypothèses de planification, et tout le monde s'en sert quand même. La tentation d'utiliser la meilleure année est universelle et elle coûte cher.

Tout propriétaire saisonnier a deux nombres en tête: ce que l'immeuble a rapporté l'an dernier, ce qui était fort, et ce qu'il a rapporté l'année où la météo était mauvaise, où la frontière était compliquée, ou où le marché a fléchi. C'est le second qui devrait gouverner chaque engagement, parce que les engagements sont mensuels et permanents alors que le revenu est saisonnier et variable. Les engagements ne connaissent pas les saisons, et ils arrivent le premier de chaque mois. Les deux nombres sont réels, et un seul des deux est sûr comme fondation. Une année exceptionnelle n'est pas un point de départ; c'est une exception.

Y arriver relève de l'arithmétique et non du jugement. Prenez les trois dernières années complètes. Choisissez la pire. Divisez par douze. Ce montant est ce que l'immeuble produit de façon fiable par mois, et il est normalement bien plus petit que l'impression laissée par un bel août. L'arithmétique prend dix minutes et la discipline prend des années. Le chiffre obtenu déplaît souvent, et c'est justement pourquoi il est utile.

Tout ce qui est dimensionné sur lui est sécuritaire. L'hypothèque que vous pouvez porter, la prime que vous pouvez engager, la rénovation que vous pouvez financer, la réserve que vous devez détenir: toutes se décident sur le chiffre durable. Dimensionner quoi que ce soit sur le sommet produit un propriétaire à l'aise quatre mois et tendu huit mois, et c'est ce motif qui force les ventes. Dimensionner sur le sommet est la décision unique qui met fin à la plupart des exploitations saisonnières. Un propriétaire dimensionné sur le creux dort bien toute l'année.

Comment finance-t-on la basse saison?

Par un virement fixe prélevé sur chaque dépôt de pointe, effectué la semaine où l'argent arrive. Le virement est le mécanisme; tout le reste de cette page en est le raisonnement. Tout le reste découle de ce seul geste répété chaque mois de pointe.

Le calcul est court. Additionnez les douze mois de coûts fixes: hypothèque, taxe foncière, assurance, charges communes, services publics de base, et tout contrat de gestion. Soustrayez ce que la basse saison rapporte elle-même. La différence est le manque à gagner que la pointe doit couvrir. Divisez-la par le nombre de mois de pointe et vous obtenez le montant qui doit traverser chaque mois de la saison. Faites le calcul une fois, notez-le sur le compte, et cessez d'y revenir. Un chiffre écrit sur le compte évite d'avoir à refaire le calcul chaque saison.

Convertissez cela en pourcentage du revenu de pointe, mettez le virement en place, et laissez-le rouler automatiquement. Le compte de destination est distinct, dans une autre institution, et ce n'est pas celui d'où l'exploitation fonctionne. L'automatisation supprime la discussion mensuelle avec soi-même, ce qui est précisément son intérêt. La séparation physique des comptes fait plus de travail que la volonté.

C'est le moment du virement que les propriétaires ratent. Un virement fait à la fin de la saison, sur ce qui reste, se fait sur ce qui a survécu à l'été, et un bel été a l'air d'un surplus et non d'une provision pour un hiver qui n'est pas encore arrivé. L'argent déplacé la semaine même où il arrive est de l'argent qui n'est jamais devenu disponible pour autre chose. Les propriétaires qui automatisent cela n'y pensent plus jamais, et c'est tout le bénéfice de la méthode. Le moment du virement compte davantage que son montant exact.

Que fait un prêteur de ce revenu?

Moins que ce qu'en fait le propriétaire, et l'écart entre prêteurs est assez large pour qu'il faille poser la question et non la présumer. Cette variation est en soi un constat, et elle devrait changer votre façon de planifier une acquisition. Ce que vous voyez comme un revenu, un souscripteur le voit comme une hypothèse.

Certains prêteurs ne comptent pas du tout un revenu de location courte durée dans une demande hypothécaire et souscrivent plutôt sur le revenu d'emploi ou d'entreprise de l'emprunteur. Certains en comptent une portion, appuyée sur deux années de déclarations produites et non sur des relevés de plateforme. D'autres appliquent un escompte à un chiffre documenté. Tout cela relève de la politique du prêteur, diffère d'une institution à l'autre, et change. Deux années de déclarations produites pèsent davantage auprès d'un souscripteur que n'importe quel rapport de plateforme. Ces politiques se vérifient chaque année, parce qu'elles changent sans préavis.

Trois facteurs expliquent cette prudence. Le revenu est variable et non contractuel, puisqu'il n'y a pas de bail. La position réglementaire des locations de courte durée a bougé dans de nombreuses municipalités canadiennes et peut bouger encore. Et la valeur de l'immeuble en garantie peut être évaluée sur son rendement locatif conventionnel à long terme et non sur son revenu de courte durée. Aucune de ces trois raisons n'est déraisonnable, et ensemble elles fixent l'escompte.

L'instruction pratique est de demander à un courtier hypothécaire comment les prêteurs avec lesquels il travaille traitent ce revenu avant de bâtir une acquisition autour. L'investisseur qui présume que le revenu compte et découvre à la souscription qu'il ne compte pas a perdu un dépôt et un mois. Demandez avant l'offre, pas pendant la période conditionnelle. Un courtier répond à cette question en quelques minutes.

À quoi ressemble le risque réglementaire?

Réel, local, et capable de changer l'économie de l'immeuble d'une année à l'autre. C'est la seule exposition de cette page que vous ne contrôlez pas du tout. C'est aussi la seule exposition qui peut changer sans que rien dans votre immeuble ne change.

Les règles sur la location de courte durée au Canada se fixent au palier municipal et parfois au palier provincial, et elles se sont resserrées dans plusieurs marchés. Exigences d'enregistrement, conditions de résidence principale, limites de nuitées, restrictions de zonage et interdictions pures et simples dans certains immeubles et quartiers existent quelque part. La déclaration de copropriété d'un immeuble peut aussi interdire la location de courte durée, peu importe ce que la municipalité permet. Des règles assouplies sous un conseil municipal peuvent se resserrer sous le suivant. Le règlement municipal et la déclaration se lisent tous les deux, jamais l'un à la place de l'autre.

Ce n'est pas une raison d'éviter ce métier. C'est une raison de souscrire l'immeuble deux fois: une fois sur les chiffres de courte durée, et une fois sur ce qu'il produirait en location conventionnelle à long terme. Si l'immeuble n'est solvable que sur les chiffres de courte durée, le propriétaire porte un risque réglementaire sur toute la position et non sur le seul surplus. Souscrire l'immeuble deux fois coûte un après-midi et retire l'essentiel du risque de surprise. Deux chiffres au lieu d'un, et la position devient beaucoup plus solide.

Lisez la déclaration de copropriété avant d'acheter dans un immeuble. Vérifiez le registre municipal et le règlement et non de vous fier à ce que le vendeur dit que les autres copropriétaires font. Et demandez ce qu'il advient du financement si l'usage permis change, parce que cette question appartient au prêteur et non à vous. Trois documents et un appel téléphonique couvrent presque tout.

Et la fiscalité, et les taxes à la consommation?

L'hébergement de courte durée est traité autrement que le loyer résidentiel de longue durée, et la différence surprend la première année. La première année est celle où l'on apprend les règles, et c'est l'année la plus chère pour les apprendre. Les deux régimes n'ont presque rien en commun malgré les apparences.

Le loyer résidentiel de longue durée est généralement exonéré de TPS et de TVH. L'hébergement de courte durée est généralement taxable, ce qui veut dire qu'un exploitant dont le revenu franchit le seuil d'inscription peut être tenu de s'inscrire, de percevoir et de remettre. Les plateformes de réservation s'en occupent en partie dans certaines provinces et pas dans d'autres, et l'obligation propre de l'exploitant ne disparaît pas parce qu'une plateforme a perçu quelque chose. Les plateformes perçoivent dans certaines provinces et pas dans d'autres, et l'exploitant demeure responsable dans les deux cas. Le seuil d'inscription se vérifie chaque année auprès de l'autorité fiscale.

Il existe une seconde conséquence qui arrive plus tard. Changer l'usage d'un immeuble, par exemple d'un usage personnel à une exploitation commerciale de courte durée ou l'inverse, peut déclencher un changement d'usage aux fins fiscales avec ses propres effets. La question de savoir s'il s'agit de la location d'un bien ou de l'exploitation d'une entreprise en fait autant, et elle influe sur le traitement des dépenses et parfois sur la qualification du revenu. Les questions de qualification se tranchent sur les faits et non sur les étiquettes. Ces questions sont ennuyeuses à poser et très coûteuses à ignorer.

Rien de cela n'est un conseil fiscal et le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux. C'est la liste des questions à apporter à un CPA avant la première saison et non après la première déclaration. Une première saison exploitée sans poser ces questions est une première déclaration passée à y répondre.

Où le contrat avec participation s'insère-t-il?

Seulement là où la prime est dimensionnée sur le chiffre durable, et cette condition n'est pas un détail. Tout dépend de ce choix de conception fait correctement à l'émission. Cette condition décide de tout le reste, et elle se règle à l'émission ou jamais.

Un contrat d'assurance vie entière avec participation exige des primes, selon un calendrier, pendant très longtemps. Un revenu irrégulier qui finance une obligation fixe est la façon la plus courante dont un contrat tombe en déchéance à la quatrième année, et un contrat en déchéance à la quatrième année a encaissé tous les frais du début et livré aucune de la valeur ultérieure. C'est le pire résultat possible dans ce domaine et il est entièrement évitable. Un contrat abandonné tôt est pire qu'un contrat jamais commencé. Quatre ans de primes perdues sont bien pires qu'aucune prime versée.

La façon de l'éviter est une décision de conception prise avant l'émission. Une prime exigée plus petite, fixée à un niveau que le chiffre durable peut honorer une mauvaise année, avec un dépôt additionnel facultatif employé les bonnes années là où le contrat le permet. La bonne saison ajoute et la mauvaise ne casse rien. La disponibilité de cette structure et son coût dépendent de l'assureur, ce qui en fait une question pour l'étape de la proposition. Demandez les deux versions de la proposition et comparez-les côte à côte. Deux propositions côte à côte rendent la décision évidente en quelques minutes.

La valeur accumulée, une fois qu'elle existe, a un usage précis dans une exploitation saisonnière: c'est du capital qu'on peut atteindre par avance sans décision de crédit, un février où la saison a été mauvaise et où le prêteur est peu enthousiaste. C'est un usage étroit et un usage réel. La position des autres endroits où le capital peut attendre est exposée dans où attend le capital entre deux immeubles.

À quoi devrait ressembler la réserve ici?

Plus grande que celle d'un propriétaire à long terme, et calculée sur une autre base. Les réserves saisonnières sont plus grandes parce que le risque saisonnier est plus long, pas parce qu'il est plus probable. La durée de l'événement, et non sa probabilité, est ce qui change le calcul.

Un propriétaire conventionnel dimensionne une réserve contre une vacance et une réparation. Un propriétaire saisonnier doit la dimensionner contre une mauvaise saison, qui est un événement plus long. Un mauvais été ne se termine pas en un mois; il produit un manque à gagner qui court jusqu'à la pointe suivante, laquelle peut être dans neuf mois. Neuf mois, c'est long pour être à court, et c'est la forme ordinaire d'une mauvaise saison. Une mauvaise saison est un événement long, et les réserves courtes ne la franchissent pas.

La méthode qui fonctionne consiste à détenir le manque à gagner de basse saison au complet, plus la réserve ordinaire de réparation par-dessus. Cela paraît lourd et c'est le prix d'un profil de revenu qui concentre le risque dans une fenêtre courte. Les propriétaires qui en détiennent moins comptent sur une saison suivante normale, ce qu'elle est habituellement et ce qu'elle n'est pas de temps à autre. La plupart des propriétaires en détiennent moins, et la plupart des années cela va. Une réserve calculée sur une saison complète coûte cher à constituer et se constitue une seule fois.

La même discipline de réserve décrite dans la vacance et la réparation s'applique ici, avec les chiffres relevés. Et les coûts de roulement d'une exploitation de courte durée sont plus élevés par dollar de revenu que ceux d'une location de longue durée, parce que le ménage, la literie, les consommables et l'usure se répètent chaque semaine et non chaque année.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Cela convient au propriétaire dont le revenu du ménage ne dépend pas de l'immeuble, parce que le profil saisonnier est alors un inconvénient et non une menace. Le profil est gérable; se faire surprendre par lui ne l'est pas. Le profil saisonnier se gère très bien quand il est prévu d'avance.

Cela convient au propriétaire qui exploite l'immeuble depuis au moins trois ans et qui sait donc à quoi ressemble une mauvaise année par expérience plutôt que par projection. Trois années de registres valent mieux que toute projection jamais préparée.

Cela convient au propriétaire qui a lu les règles municipales et la déclaration de copropriété, et qui peut dire ce que l'immeuble rapporterait en location conventionnelle de longue durée si l'usage permis changeait. Un immeuble qui fonctionne aussi en location de longue durée est un immeuble doté d'un second plan. Connaître le chiffre de longue durée est ce qui rend le reste du plan défendable.

Cela ne convient pas au propriétaire qui a acheté sur des projections de haute saison et qui porte une hypothèque dimensionnée sur elles. Cela ne convient pas au propriétaire sans réserve, parce que le profil saisonnier garantit chaque année une fenêtre de manque à gagner et que seule une réserve la franchit. Et cela ne convient pas au propriétaire qui cherche à financer un contrat à même une forte saison, parce qu'un contrat financé sur un sommet et abandonné dans un creux livre le pire des deux.

L'arrangement au complet est décrit sur la page des investisseurs immobiliers, et les limites de la stratégie pour un investisseur sont réunies dans ce qu'une avance sur contrat ne peut pas faire.