Le partenaire de coentreprise qui part

Une coentreprise immobilière, ce sont deux personnes ou davantage, un immeuble, et une hypothèse que personne n'écrit. L'hypothèse est que tout le monde reste. Le partenaire qui apporte le capital suppose que l'exploitant continuera d'exploiter. L'exploitant suppose que le capital demeurera là où il se trouve. Les deux tiennent parfaitement, jusqu'au jour où un partenaire meurt, se sépare, tombe malade, prend sa retraite, ou décide que ce n'était pas le métier qu'il voulait exercer.

Cette page porte sur le jour où cette hypothèse cède. Elle traite du document qui décide de l'issue, de la discussion sur la valeur qui suit, et de l'endroit d'où vient l'argent quand un côté doit racheter l'autre. L'assurance apparaît au milieu de cette séquence et jamais au début, et une page qui inverse cet ordre vend avant d'avoir expliqué. L'ordre n'est pas un détail de présentation; il décide si l'argent arrive avec des instructions ou sans.

Que se passe-t-il quand un partenaire de coentreprise meurt?

La part du partenaire décédé passe à sa succession, et le partenaire survivant se retrouve en affaires avec un liquidateur, un exécuteur testamentaire ou un héritier. Rien ne change pour l'immeuble ce jour-là. Tout change dans la façon dont les décisions se prennent, et c'est ce changement qui coûte cher.

La personne qui détient l'autre moitié a des obligations envers des bénéficiaires et, la plupart du temps, aucun goût pour l'exploitation locative. Un héritier veut de l'argent, un échéancier et la fin de l'exposition. Un liquidateur ou un exécuteur doit agir avec prudence, ce qui, pour la plupart des successions, signifie réaliser un actif et non en exploiter un. Un partenaire survivant qui visait une détention de quinze ans se retrouve assis en face d'un copropriétaire dont le devoir pointe dans la direction opposée.

L'hypothèque ne s'arrête pas. Un décès peut déclencher une révision chez le prêteur, le prêteur peut s'être appuyé sur le cautionnement personnel du partenaire décédé, et faire passer le financement à un seul nom constitue une nouvelle demande évaluée sur les revenus actuels et les valeurs actuelles. Les locataires, les fournisseurs et la municipalité continuent d'envoyer leurs factures pendant tout ce temps.

La pression qui se trouve sous tout cela est celle du temps. Un immeuble locatif ne se vend pas en une semaine à un prix qui satisfait qui que ce soit, et une part d'immeuble locatif se déplace encore moins bien que l'immeuble entier. Supprimer cette pression est le but entier de la convention et du financement qui la soutient.

Pourquoi la convention vient en premier

Parce que le financement répond à une question que pose la convention, et qu'une convention qui n'a jamais été écrite ne pose aucune question. Le document nomme le déclencheur, l'acheteur, le mécanisme de prix et le délai. Tant que ces quatre éléments ne sont pas écrits, il n'y a aucune obligation à dimensionner, aucune date à financer, et rien pour dire à l'argent à quoi il servait.

L'ordre compte ici davantage que partout ailleurs dans cette section. Un contrat d'assurance souscrit avant que les modalités soient réglées est une somme d'argent sans mode d'emploi. Elle arrive, elle se pose quelque part, et le partenaire survivant et la succession discutent ensuite de ce à quoi elle servait, du prix qu'elle suppose, et de la question de savoir si elle réduit le prix d'achat ou s'ajoute par-dessus. De l'argent sans document crée une dispute là où il n'y en avait aucune. C'est un résultat que quelques lignes de texte auraient évité.

La convention est rédigée par un avocat, ou par un notaire au Québec, et la conversation de rédaction est le moment où les questions inconfortables se posent pendant que tout le monde est encore en bons termes. Ce qui compte comme une sortie. Qui est obligé d'acheter et qui a simplement le choix. Combien de temps l'acheteur a pour payer. Ce qui arrive si l'acheteur ne peut pas payer du tout.

Le financement suit ensuite ces réponses, et il les suit dans la forme que le document exige. Une obligation payable intégralement dans les quatre-vingt-dix jours appelle un arrangement très différent d'une obligation payable sur cinq ans avec intérêts. Personne ne peut dimensionner correctement le financement avant que l'obligation ait été décrite.

Ce que la convention doit régler

Quatre choses, et la plupart des conventions en règlent deux et laissent les deux autres à la bonne volonté. Les quatre sont la liste des déclencheurs, l'identité de l'acheteur, le mécanisme de prix, et le calendrier et la mécanique du paiement. Une convention muette sur l'une d'entre elles a confié cette question à celui des deux qui acceptera de discuter le plus longtemps.

La première est la liste des déclencheurs. Le décès est celui dont tout le monde se souvient. Une invalidité prolongée, une maladie grave, une retraite, un divorce qui met un ancien conjoint au titre, une insolvabilité, un défaut de répondre à un appel de capital, et un partenaire qui veut simplement sortir sont tous des sorties, et chacune peut recevoir son propre traitement. Une convention qui n'envisage que le décès a couvert le déclencheur le plus facile à financer et laissé de côté ceux qui surviennent le plus souvent.

La deuxième est de savoir qui achète. Un achat obligatoire lie le survivant et donne de la certitude à la succession. Une option d'achat protège la position de trésorerie du survivant et laisse la succession avec un actif dont elle ne veut peut-être pas. Chacun des deux choix se défend, ce ne sont pas les mêmes choix, et la différence devrait être délibérée. Beaucoup de conventions retiennent l'option parce qu'elle est plus facile à signer, et personne ne relit la clause avant le jour où elle compte.

La troisième est le prix, qui occupe sa propre section plus bas parce que c'est là que vivent les désaccords.

La quatrième est le calendrier et la mécanique: combien de temps l'acheteur dispose, si le prix porte intérêt, quelle sûreté le vendeur conserve jusqu'au paiement, comment l'hypothèque et les cautionnements personnels sont traités, et si le consentement du prêteur est exigé avant que tout cela puisse se produire. Ce dernier point bloque plus de rachats que tous les autres et ne figure presque jamais dans le premier projet.

Comment fixe-t-on le prix d'une part qui ne se vend pas vite?

Avec une méthode convenue d'avance, appliquée par une personne neutre, à une date que la convention nomme elle-même. Un prix fixe est simple et vieillit mal. Un processus d'évaluation tient mieux dans le temps, à condition que la convention énonce les qualifications de l'évaluateur, son mode de nomination, la date d'évaluation, et ce qui se déduit de la valeur brute.

Un prix fixe inscrit dans le document à la signature est l'approche la plus simple et celle qui vieillit le plus mal. Les valeurs bougent, l'hypothèque s'amortit, une rénovation se termine, et un chiffre qui était juste la première année devient une aubaine pour un côté dès la cinquième. Les conventions qui utilisent un prix fixe ont besoin d'une révision annuelle obligatoire, et les révisions qui dépendent de deux personnes occupées qui s'en souviennent ne se font pas.

Un processus d'évaluation vieillit mieux. La convention nomme les qualifications de l'évaluateur, le mode de nomination lorsque les parties n'arrivent pas à s'entendre, la date d'évaluation par rapport au déclencheur, et ce qui se déduit de la valeur brute pour arriver à la part rachetée. Les déductions comprennent habituellement le solde hypothécaire, les frais courus et le coût d'une disposition théorique. Chacune de ces déductions doit être nommée dans le texte, parce qu'une déduction sous-entendue se transforme en argument le jour où le chèque doit être écrit.

Viennent ensuite les deux ajustements qui produisent le véritable désaccord. Une part minoritaire d'un immeuble vaut moins que sa proportion arithmétique, parce que l'acheteur de cette part ne peut rien décider seul. Et un immeuble unique est illiquide, ce qui signifie qu'une vente forcée ne réaliserait pas le chiffre évalué. Les deux escomptes se défendent, les deux sont contestés, et l'endroit où les régler est la convention et non la négociation qui suit des funérailles. Les régler à froid prend une heure; les régler à chaud prend une année.

Une clause de plus mérite qu'on insiste. Précisez si le produit d'assurance fait partie du prix, le réduit, ou demeure entièrement à l'extérieur. Cette seule phrase empêche la dispute la plus prévisible de tout ce sujet. Elle tient en deux lignes.

D'où vient l'argent du rachat?

De l'un de quatre endroits, et un seul d'entre eux arrive le jour où il est nécessaire sans la permission de qui que ce soit. L'argent comptant, l'emprunt garanti par l'immeuble, un billet à ordre payé à la succession sur plusieurs années, ou la vente de l'immeuble lui-même. Chacun porte un coût différent et un délai différent.

L'argent comptant est le premier et le moins réaliste. Les investisseurs conservent des réserves contre les vacances et les réparations, et une réserve dimensionnée pour une fournaise n'est pas dimensionnée pour la part d'un partenaire dans un immeuble. Dépenser la réserve sur un rachat laisse aussi le propriétaire survivant à exploiter tout l'immeuble sans rien derrière lui, ce qui est la façon dont un problème en devient deux.

L'emprunt est le deuxième. Un refinancement ou une facilité garantie par l'immeuble peut financer un achat, et cela exige une évaluation, une demande et un prêteur disposé à avancer à un seul emprunteur ce qu'il avait auparavant avancé à deux. C'est une décision prise par une institution, selon son calendrier, dans les conditions qui prévalent cette année-là. Cela fonctionne assez souvent pour constituer une vraie réponse et cela ne peut pas être tenu pour acquis. Un prêteur qui refuse ce trimestre-là refuse au pire moment.

Un billet à ordre est le troisième. L'acheteur paie la succession sur plusieurs années, avec intérêts et une certaine sûreté. Cela n'exige aucun tiers et cela transforme une obligation unique en une obligation longue, ce qu'une succession peut accepter et ce qu'un héritier qui veut en finir peut refuser. La sûreté consentie au vendeur est ici le point sensible, parce qu'elle décide de ce qui arrive si l'acheteur cesse de payer la troisième année.

Vendre l'immeuble est le quatrième, et c'est l'issue que tout l'exercice vise à éviter. Une vente sous pression de temps, dans le marché qui existe ce trimestre-là, avec une facture fiscale attachée, est ce qui se produit par défaut quand rien d'autre n'a été organisé. Personne ne choisit cette issue; elle s'impose à ceux qui n'ont rien choisi du tout.

L'assurance est la cinquième voie et elle est plus étroite que les quatre autres, ce que la section suivante expose sans détour.

Ce que l'assurance fait ici, et ce qu'elle ne fait pas

Elle finance le déclencheur du décès, à la date du décès, pour un montant fixé d'avance. C'est l'ensemble de ce qui peut être affirmé, et cela mérite d'être dit sans ornement. Tout le reste relève d'autres outils.

Une obligation de rachat créée par un décès est un problème de liquidité d'une forme très précise: une somme importante, payable par une partie à une autre, à une date que personne ne choisit. Un capital-décès d'assurance vie a exactement la même forme. Il est payable à cet événement, reçu généralement libre d'impôt par un bénéficiaire désigné, et il ne dépend ni de l'opinion d'un prêteur sur le marché de cette année-là ni du fait que l'immeuble trouve un acheteur. La correspondance entre l'outil et le problème est nette.

Viennent maintenant les limites. L'assurance ne fait rien pour un partenaire qui prend sa retraite, se sépare, se lasse du métier ou veut récupérer son capital. Elle doit exister avant de pouvoir agir, ce qui suppose une proposition, une tarification médicale et une décision de l'assureur qui ne peut pas être accélérée parce qu'un partenaire est tombé malade. Une couverture dimensionnée sur une évaluation vieille de plusieurs années sera insuffisante après que les valeurs ont bougé, de sorte que le montant appartient à une révision planifiée, à côté du mécanisme de prix.

C'est aussi de l'assurance et non un placement, et cela coûte une prime chaque année que l'événement survienne ou non. Lorsque le contrat est une assurance vie entière avec participation, les participations et la valeur accumulée s'additionnent avec les années, et une avance sur contrat demeure une voie distincte du rachat lui-même. Un arrangement qui ne peut pas porter la prime à travers une mauvaise année du portefeuille devrait être dimensionné plus petit au départ. Un contrat en déchéance ne finance rien du tout.

Qu'est-ce qui finance une sortie du vivant d'un partenaire?

D'autres outils, et une sortie du vivant se finance plus difficilement qu'un décès. Aucun événement assurable ne l'accompagne.

Un partenaire qui veut sortir et qui est en bonne santé ne présente aucun événement assurable. Il reste l'ensemble ordinaire: un refinancement, un billet payé dans le temps, une vente de l'immeuble, ou un nouveau partenaire introduit pour remplacer celui qui part. La convention peut faciliter la sortie du vivant en donnant du temps à l'acheteur, en exigeant des préavis assez longs pour organiser un financement, et en fixant un mécanisme de prix qui ne récompense pas celui des deux qui est le plus pressé. Le temps est ici la variable la moins chère.

Une invalidité ou une maladie grave se situe entre les deux cas. Il existe des contrats qui versent une prestation à la survenance d'une invalidité définie ou au diagnostic d'une maladie inscrite sur une liste, et ils peuvent être rattachés à une obligation de rachat de la même manière que la couverture vie. Ils sont tarifés plus serré, les définitions comptent énormément, et l'obligation qu'ils financent doit être rédigée pour correspondre à la définition du contrat et non l'inverse. Une définition mal alignée produit un refus parfaitement légal.

La clause qui traite le reste est un mécanisme pour briser une impasse. Une disposition d'achat et de vente mutuelle, où une partie nomme un prix et l'autre choisit de quel côté de ce prix elle se place, produit une résolution sans juge. Elle est brutale, elle favorise le partenaire qui dispose de plus de capital, et elle vaut tout de même mieux que deux copropriétaires incapables de s'entendre et un immeuble qui ne paie personne.

Ce qui arrive quand il n'y a aucune convention

Les règles supplétives s'appliquent, et les règles supplétives ont été écrites pour le cas général et non pour votre coentreprise. Au Québec, c'est le Code civil qui régit l'indivision. Ailleurs au Canada, les lois provinciales sur le partage font le même travail. Lorsque l'immeuble se trouve dans une société, c'est la loi sur les sociétés qui comble le vide. Chacune de ces voies peut se terminer devant un juge.

Au Québec, un immeuble détenu en indivision est régi par le Code civil, et l'article 1030 pose que nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision: un indivisaire peut généralement exiger le partage, sous réserve des ententes entre indivisaires et d'exceptions limitées. L'article 1032 permet aux indivisaires de convenir de reporter ce partage et de fixer les modalités d'un rachat entre eux, ce qui est précisément le document qui manque dans les dossiers qui finissent mal. Le notaire en est le rédacteur habituel.

Hors Québec, chaque province dispose d'une loi qui permet à un copropriétaire de demander le partage ou une vente ordonnée par le tribunal. Les détails diffèrent d'une province à l'autre, le motif ne diffère pas: un juge peut ordonner la vente d'un immeuble et le partage du produit, et le processus se déroule au rythme des tribunaux et au coût des avocats, financé par les deux mêmes personnes qui se disputent.

Lorsque l'immeuble se trouve dans une société et qu'aucune convention entre actionnaires n'existe, c'est la loi sur les sociétés qui gouverne. Un actionnaire minoritaire dispose de recours prévus par la loi, dont le recours en oppression dans la plupart des ressorts canadiens, et un tribunal peut ordonner un grand nombre de choses, y compris une liquidation. La structure de société n'a pas supprimé le besoin de la convention. Elle a changé la loi qui vient combler le vide. L'endroit où se situe le contrat lorsque l'immeuble est détenu en société est traité dans détenir des immeubles en société et le contrat.

Quel impôt tombe sur le rachat

Assez d'impôt pour changer le chiffre, et la totalité de la question appartient à un comptable avant que quoi que ce soit soit signé. Un décès est traité comme une disposition à la juste valeur marchande, ce qui, pour une part d'immeuble locatif, produit généralement un gain en capital et une récupération de l'amortissement fiscal. La succession doit cet impôt dans l'année du décès, en argent.

Le droit fiscal canadien traite la plupart des biens en immobilisation comme disposés à la juste valeur marchande immédiatement avant le décès, selon le paragraphe 70(5) de la Loi de l'impôt sur le revenu tel qu'il se lit à la date inscrite sur cette page. Pour une part d'immeuble locatif, cela produit généralement un gain en capital sur la plus-value et une récupération de l'amortissement fiscal réclamé sur le bâtiment au fil des années de détention. La succession doit cet impôt dans l'année du décès, en argent, et l'argent du rachat et la facture fiscale sont deux obligations distinctes qui arrivent ensemble.

Un roulement en faveur d'un conjoint survivant ou d'une fiducie admissible au profit du conjoint reporte généralement la charge et ne la supprime pas. Lorsque la coentreprise est détenue par actions, l'analyse est encore différente, parce que les actions et les immeubles ne sont pas imposés de la même façon et que la disponibilité d'une exonération de gain en capital dépend de ce que la société détient réellement.

Lorsqu'une société détient le contrat et reçoit le capital-décès, le montant qui dépasse le coût de base rajusté du contrat, au sens du paragraphe 148(9), est généralement porté au compte de dividendes en capital, ce qui influe sur la manière dont l'argent sort ensuite de la société. Ce mécanisme est réel et son application à votre structure n'est pas quelque chose qu'un site web peut trancher. La taille de l'exposition complète se calcule avec un comptable sur les chiffres réels, immeuble par immeuble, et elle est habituellement plus grande que les partenaires ne l'imaginaient. Rien de tout ceci n'est un conseil fiscal, le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux, et la question appartient à un CPA avant que la convention soit rédigée.

Ce qu'un calendrier de révision devrait couvrir

Une fois par année, en une heure, contre quatre chiffres seulement. L'évaluation, le montant de couverture mesuré par rapport à elle, l'hypothèque et les cautionnements qui la soutiennent, et les partenaires eux-mêmes. Aucun des quatre ne reste immobile pendant une année entière, et une convention exacte le jour de sa signature décrit une coentreprise qui a depuis changé de forme.

Le premier est l'évaluation. Si la convention utilise un prix fixe, il est périmé par définition et doit être remis à jour. Si elle utilise un mécanisme d'évaluation, confirmez que l'évaluateur nommé ou le processus de nomination fonctionne toujours et que la date d'évaluation correspond encore aux déclencheurs que la convention énumère.

Le deuxième est le montant de couverture comparé à cette évaluation. Une part qui vaut sensiblement plus qu'au moment où la couverture a été mise en place laisse un manque qui retombe sur le survivant. Augmenter la couverture plus tard signifie être tarifé plus tard, à un âge plus avancé et avec l'historique de santé accumulé entretemps, ce qui est l'argument en faveur d'un dimensionnement généreux au départ, là où la prime peut être portée.

Le troisième est l'hypothèque et les cautionnements. Les prêteurs changent, les termes se renouvellent, les cautionnements se donnent et s'oublient. Une convention qui suppose que le consentement du prêteur sera accordé a supposé une chose que personne n'a encore demandée.

Le quatrième est les partenaires eux-mêmes. Les gens se marient, se séparent, changent de province, s'incorporent, et changent ce qu'ils attendent de l'entreprise. Une convention écrite pour deux exploitants dans la trentaine décrit une coentreprise qui n'existe peut-être plus. Le document survit aux personnes qu'il décrivait.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Cela convient à toute coentreprise comptant plus d'un propriétaire et un immeuble qui ne se vend pas rapidement, c'est-à-dire à presque toutes les coentreprises immobilières au Canada. La convention leur convient à toutes, sans exception. La question du financement est plus étroite et se pose séparément.

Le financement par assurance convient aux partenaires qui sont assurables, dont les coentreprises sont censées se poursuivre après le décès de l'un d'eux, et où le partenaire survivant veut réellement détenir l'ensemble. Il convient aux coentreprises dont les montants sont assez importants pour qu'une vente forcée soit véritablement dommageable, et où les deux côtés préfèrent payer une prime chaque année que de découvrir la réponse à la dure. C'est un choix de tempérament autant qu'un choix de chiffres.

Cela convient moins bien à une coentreprise entre partenaires qui comptent de toute façon vendre l'immeuble d'ici quelques années, parce que l'obligation financée est de courte durée et que la vente était depuis le début la sortie prévue. Cela convient moins bien à un partenaire qui n'est pas assurable, ou dont la couverture serait tarifée à un niveau que la coentreprise ne peut pas porter à travers une année faible, puisqu'un contrat en déchéance ne finance rien. Et cela ne convient pas à une coentreprise dont les partenaires n'ont pas encore écrit la convention, parce que financer une obligation qui n'a pas été décrite relève de la devinette.

Rien de tout ceci ne change la séquence. La convention d'abord, rédigée par un avocat ou par un notaire, avec un comptable sur la fiscalité. Le financement vient ensuite et prend la forme qu'elle lui donne. L'arrangement que ce cabinet décrit, avec ses limites et les personnes à qui il ne convient pas, est exposé sur la page des investisseurs immobiliers.