Le prêt privé entre investisseurs

Certains investisseurs cessent d'acheter des immeubles et se mettent à prêter contre eux. Le capital est le leur, l'emprunteur est un autre investisseur, et le prêt est garanti par un immeuble que le prêteur est allé voir de ses propres yeux. C'est un métier plus tranquille que la détention, et il comporte un problème que la détention ne comporte pas, un problème que peu d'investisseurs anticipent avant d'avoir prêté une première fois.

Ce problème, c'est l'intervalle. Un prêt est remboursé, l'argent revient dans le compte du prêteur, et rien ne lui arrive tant que l'emprunteur suivant ne s'est pas présenté. Cet intervalle est le véritable sujet de cette page. Ce qui suit expose ce qu'un prêt privé doit contenir par écrit, ce que la publication d'une hypothèque contre le titre accomplit réellement, comment les intérêts sont imposés, ce qui se passe quand un emprunteur cesse de payer, et où le capital non engagé peut attendre entre deux engagements, qui est la question la plus souvent escamotée.

Qu'est-ce qu'un prêt privé entre investisseurs?

De l'argent avancé par un investisseur à un autre, selon des modalités écrites, garanti par un immeuble, et remboursé avec intérêts. La garantie est publiée sous forme d'hypothèque au Québec ou de mortgage dans les provinces de common law, et les modalités écrites fixent le montant, le taux, la durée, le défaut et la quittance. Les intérêts sont imposés comme un revenu ordinaire.

Le prêteur est un particulier ou une société de portefeuille qui détient du capital et n'en a aucun usage immédiat. L'emprunteur est un investisseur qui a besoin d'argent plus vite qu'un prêteur doté d'un comité de crédit ne peut bouger, ou sur un immeuble qui n'entre pas dans les cases habituelles de la souscription: un bâtiment en plein chantier de rénovation, un achat qui se conclut dans dix jours, un deuxième rang derrière une charge déjà publiée. Le prêteur intègre cette rapidité et ce risque dans le taux, et l'emprunteur accepte de le payer parce que la solution de rechange consiste à perdre la transaction, ce qui lui coûterait nettement davantage que le taux demandé.

Rien dans tout cela ne fait du prêteur une partie passive. Le capital est à risque contre un seul immeuble, détenu par un seul emprunteur, pour une durée déterminée. Si l'emprunteur cesse de payer, c'est le prêteur qui doit agir, mandater l'avocat, et vivre avec la valeur que l'immeuble se révélera avoir. Cette concentration est le trait qui définit le prêt privé. C'est aussi la raison pour laquelle la paperasse compte davantage ici que dans presque tout autre usage de l'argent d'un investisseur. Un propriétaire aux prises avec un mauvais locataire possède encore un immeuble. Un prêteur aux prises avec un mauvais emprunteur ne possède qu'un dossier.

Où dort le capital du prêteur entre deux prêts?

Habituellement dans un compte chèques ou un compte d'épargne, où il rapporte très peu, en attendant l'emprunteur suivant. Le capital n'est engagé envers personne pendant cet intervalle, et le prêteur n'est payé de rien pour le détenir. L'intervalle s'ouvre le jour où un emprunteur rembourse et se ferme lorsque le dossier suivant a été trouvé, souscrit et conclu.

C'est la partie du prêt privé que personne ne décrit dans une rencontre d'investisseurs. On y parle du taux obtenu, jamais des mois pendant lesquels rien n'était prêté. Le prêteur dont le capital est engagé auprès d'un emprunteur gagne le taux inscrit au billet. Le prêteur qui se trouve entre deux prêts gagne ce que rapporte un compte de dépôt, c'est-à-dire presque rien une fois l'impôt prélevé, et l'argent ne fait absolument rien pendant tout ce temps. Le rendement qu'un investisseur cite à propos du prêt privé est presque toujours le taux inscrit au billet. Le rendement qu'il reçoit réellement est ce même taux appliqué aux seuls mois pendant lesquels l'argent était effectivement sorti.

L'écart n'est pas une erreur d'arrondi. Un prêt remboursé en mars et remplacé en juin représente trois mois de capital inerte dans une même année, et le résultat annuel est le taux du billet dilué d'un quart. Les prêteurs qui font rouler plusieurs prêts échelonnent les échéances pour raccourcir les intervalles. Les prêteurs qui n'en ont qu'un ou deux ne le peuvent pas. Dans un cas comme dans l'autre, la question de savoir où repose le capital non engagé n'est pas une question secondaire. C'est toute la différence entre le taux écrit sur le papier et le taux qui arrive dans le compte, et c'est une différence que la plupart des prêteurs ne découvrent qu'à la fin de l'année.

Que doit contenir un prêt privé par écrit?

Sept éléments, et l'absence d'un seul d'entre eux est précisément l'endroit où naissent les litiges. Ils portent sur l'argent avancé, sur la garantie prise, sur ce qui constitue un défaut et sur ce qui en découle. C'est un avocat ou un notaire qui les rédige, et le coût de cette rédaction est petit à côté du montant avancé.

Le montant avancé et la date à laquelle il est avancé. Le taux d'intérêt, énoncé comme un taux annuel, avec la méthode de calcul et la période de capitalisation écrites noir sur blanc, parce que le droit canadien ne pardonne pas l'approximation dans la divulgation d'un taux sur un prêt garanti par un immeuble. La durée, avec la date d'échéance, et la mention du caractère ouvert ou fermé du prêt quant au remboursement anticipé. La nature des versements, en intérêts seulement ou mixtes, et le jour du mois où ils deviennent exigibles, un détail qui paraît mineur et qui devient important dès le premier retard.

Vient ensuite la garantie. Quel immeuble, à quelle adresse municipale et sous quelle désignation cadastrale, et à quel rang derrière toute charge déjà publiée. Vient ensuite le défaut: ce qui en constitue un, la question de savoir si un versement manqué bénéficie d'un délai pour y remédier, et ce que le prêteur peut faire une fois ce délai écoulé. Vient ensuite le cautionnement personnel, s'il y en a un, signé par la personne physique derrière la société emprunteuse, parce qu'un prêt consenti à une société à numéro qui détient un immeuble et rien d'autre est un prêt garanti par cet immeuble seul. Vient enfin la quittance: ce que le prêteur doit signer, et dans quel délai, une fois le prêt remboursé.

C'est un avocat ou un notaire qui rédige tout cela. Pas un modèle trouvé en ligne, pas une lettre de deux pages, et pas une poignée de main entre deux personnes qui ont déjà fait affaire ensemble. Le coût de la rédaction est petit à côté du montant avancé, et c'est la seule partie de l'opération qui travaillera encore pour le prêteur le jour où la relation cessera d'être cordiale. C'est ce jour-là, et pas avant, que la qualité du document se mesure.

Pourquoi la publication contre le titre compte-t-elle?

Parce qu'un prêt non publié est un instrument différent, avec un recours différent et une place différente dans la file. La publication annonce que l'immeuble est grevé et fixe le rang du prêteur devant tous les autres qui publient. À défaut, le prêteur détient une créance personnelle et se place dans la file avec les autres créanciers ordinaires de l'emprunteur.

Au Québec, la sûreté prise sur un immeuble est une hypothèque, régie par le Code civil du Québec à l'article 2660 et aux articles qui suivent, et elle est publiée au registre foncier. Dans les provinces de common law, la charge équivalente est un mortgage, publié sous le régime provincial des titres fonciers ou du registre des actes. La publication accomplit deux choses. Elle annonce au monde entier que l'immeuble est grevé, de sorte qu'un acheteur ultérieur ou un prêteur ultérieur prend l'immeuble sous réserve de cette charge. Et elle fixe le rang du prêteur devant tous les autres qui publient, un rang déterminé par l'ordre de publication et non par l'ordre dans lequel les sommes ont été avancées. Cet ordre est une règle mécanique, et elle ne tient aucun compte des ententes verbales.

Un prêt sans publication est une créance personnelle. L'emprunteur doit l'argent, et le prêteur qui veut le récupérer poursuit sur la promesse et obtient un jugement comme n'importe quel créancier ordinaire. Il n'y a aucun immeuble à saisir de plein droit, aucune priorité devant les autres créanciers de l'emprunteur, et rien qui se tienne entre le prêteur et un emprunteur qui vend l'immeuble, garde le produit de la vente et cesse de répondre au téléphone. Certains investisseurs prêtent effectivement sur cette base à des gens en qui ils ont confiance. Ils ne font pas la même chose qu'un prêteur qui a publié son hypothèque, et le taux devrait le dire. La publication coûte quelques centaines de dollars et prend une semaine. Son absence coûte la valeur entière de l'immeuble.

Comment les intérêts sont-ils imposés?

Comme un revenu ordinaire, au taux marginal complet du prêteur, dans l'année où ils sont gagnés. Ils sont inclus dans le revenu en vertu de l'alinéa 12(1)c) de la Loi de l'impôt sur le revenu, sans aucun des traitements qui adoucissent un gain en capital. Pour la plupart des particuliers, ils sont imposables à mesure qu'ils s'accumulent, de sorte que l'impôt peut arriver avant l'argent.

Les intérêts reçus sur un prêt sont inclus dans le revenu en vertu de l'alinéa 12(1)c) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Ce n'est pas un gain en capital, dont la moitié seulement est imposable, et ce n'est pas un revenu qui arrive accompagné d'un crédit d'impôt. C'est la forme de revenu de placement la plus lourdement imposée qu'un particulier canadien puisse recevoir, et un prêteur privé ne reçoit à peu près rien d'autre. L'investisseur qui compare un taux de prêt au rendement d'un immeuble doit comparer les deux après impôt, parce que l'immeuble produit un mélange de revenu locatif, d'intérêts déductibles, de déduction pour amortissement et d'un gain éventuel, tandis que le prêt ne produit qu'une seule chose, imposée au taux le plus élevé qui soit.

Il existe un deuxième point qui surprend les prêteurs durant leur première année. Le revenu est imposable au moment où il est gagné, selon la méthode de comptabilité d'exercice pour la plupart des particuliers, et non pas seulement au moment où il est encaissé. Un prêt qui accumule des intérêts pendant un an et qui paie tout à l'échéance produit tout de même du revenu dans l'année d'accumulation. Le prêteur qui a passé cette année sans voir entrer un sou peut recevoir une facture fiscale avant de recevoir son premier versement. Prêter à l'intérieur d'une société change à la fois le taux et la nature de ce qui en ressort éventuellement, et ce sont là des questions pour un CPA et non pour un site web. Ce qui ne change pas, c'est la nature du revenu lui-même, qui demeure de l'intérêt dans toutes les structures. Le taux change, la nature du revenu ne change pas.

Que se passe-t-il quand un emprunteur cesse de payer?

Les modalités écrites prennent le relais, et le prêteur découvre alors ce que valait la rédaction. Un versement manqué donne lieu à un appel téléphonique, deux versements manqués à une mise en demeure de l'avocat du prêteur. La suite dépend de la province et de la garantie, elle est lente, et c'est le prêteur qui la paie d'avance.

Un versement manqué donne habituellement lieu à un appel téléphonique. Deux versements manqués donnent lieu à une mise en demeure, envoyée par l'avocat du prêteur, selon les modalités que la convention de prêt avait déjà prévues. Ce qui suit dépend de la province et de la garantie. Au Québec, le créancier hypothécaire exerce l'un des recours prévus au Code civil, à commencer par un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, qui est publié et qui fait courir un délai pendant lequel l'emprunteur peut remédier au défaut. Dans les provinces de common law, le créancier publié dispose du pouvoir de vente ou de la forclusion, chacun avec ses propres délais d'avis et sa propre procédure. Aucune de ces voies ne se parcourt sans un professionnel du droit.

Tout cela est lent, tout cela se fait par l'entremise d'un avocat ou d'un notaire, et tout cela coûte de l'argent que le prêteur avance avant d'avoir récupéré quoi que ce soit. Pendant ce temps, le prêt ne rapporte rien. L'immeuble peut exiger que les taxes soient payées, que l'assurance demeure en vigueur et que la toiture reste étanche, et le prêteur qui laisse l'un ou l'autre de ces éléments se dégrader protège un actif plus petit au moment où le processus se termine. Le prêteur en deuxième rang connaît une version plus difficile du même problème, parce que la première charge doit être entièrement désintéressée avant que quoi que ce soit lui parvienne, et parce que le titulaire de cette première charge contrôle le calendrier de la vente.

C'est pour cette raison que la souscription se fait avant que l'argent ne sorte. Combien vaut l'immeuble un mauvais jour et non un bon jour. Quelle part de son propre argent l'emprunteur a mise dans la transaction. Qui se trouve devant vous au registre. Qui a signé le cautionnement, et que possède cette personne qu'un jugement pourrait atteindre. Le prêteur capable de répondre à ces quatre questions a établi le prix d'un prêt. Le prêteur qui en est incapable a établi le prix d'un espoir.

Combien coûte la période creuse entre deux prêts?

Tout ce que le capital aurait autrement gagné, et le prêteur n'est payé de rien pendant toute sa durée. Elle commence le jour où un emprunteur rembourse et se termine lorsque la transaction suivante se présente, est souscrite et se conclut. Le coût qui compte est la pression qu'elle crée, parce que le prêteur qui regarde son argent dormir approuve des dossiers qu'il refuserait autrement.

La période creuse n'a pas durée fixe ou calendrier. Elle commence le jour où un emprunteur rembourse, ce qui arrive souvent plus tôt que prévu, parce qu'un emprunteur qui refinance ou qui vend rembourse par anticipation. Elle se termine lorsque la transaction suivante se présente, est souscrite et se conclut. Entre les deux, le prêteur détient des liquidités et reçoit les propositions à mesure qu'elles arrivent, sans aucun moyen de savoir combien de temps l'attente va durer. La pression que cela crée est le véritable danger du métier, parce que le prêteur assis sur de l'argent inerte depuis un deuxième mois se met à regarder attentivement un dossier qu'il aurait refusé le premier mois. Rien dans le dossier n'a changé. C'est le prêteur qui a changé.

C'est ainsi que les prêteurs privés consentent leurs pires prêts. Non par avidité, par impatience. Le capital porte un chiffre, ce chiffre ne bouge pas, et l'emprunteur suivant qui franchit la porte offre un taux qui rend acceptable un dossier faible. La discipline qu'exige ce métier est la volonté de laisser l'argent dormir pendant que rien de bon ne se présente, et la difficulté de cette discipline est proportionnelle à quel point l'argent paraît improductif pendant qu'il attend. C'est une exigence psychologique autant qu'une exigence financière.

La place que tient chacun des endroits où le capital non engagé peut attendre, attribut par attribut, est exposée dans où attend le capital entre deux immeubles.

Où se situe un contrat avec participation?

Comme l'une des places où le capital non engagé peut attendre, avec un ensemble particulier d'attributs et un ensemble particulier de limites. La valeur accumulée peut être atteinte par avance sur contrat, sur demande écrite, sans aucune décision de crédit derrière. La valeur du contrat continue de progresser selon ses propres règles pendant qu'elle se trouve là, et le capital-décès à côté d'elle.

Un contrat d'assurance vie entière avec participation accumule de la valeur au fil du temps, et cette valeur accumulée peut être atteinte par avance sur contrat. La demande est écrite, l'assureur avance les fonds en contrepartie du contrat, et il n'y a aucune décision de crédit, aucune demande à remplir, aucune évaluation et aucune question sur l'usage prévu de l'argent. Pour le prêteur qui veut être en mesure de financer un dossier sans qu'un tiers décide si c'est la bonne année, cette absence de décision de crédit est l'attribut qui compte. La capacité existe parce que le contrat a été financé au cours des années précédentes. Rien ne se crée le jour de la demande, tout a été mis en place bien avant.

Le deuxième attribut est que ce capital n'est pas inerte de la même manière qu'un solde de compte de dépôt est inerte. La valeur du contrat continue de progresser selon ses propres règles pendant qu'elle se trouve là, et le capital-décès continue d'exister à côté d'elle, ce qui est une tout autre chose qu'un solde qui ne fait rien d'autre qu'attendre un emprunteur. Le prêteur qui a bâti cette capacité sur une décennie dispose, entre deux prêts, d'un endroit pour son capital qui n'est ni un compte d'épargne ni un engagement envers un emprunteur. C'est une affirmation étroite et il vaut la peine de l'énoncer étroitement, parce qu'on l'exagère constamment.

Rien de tout cela ne fait du contrat une facilité de prêt. C'est un endroit où le capital peut attendre, accessible sans permission, et c'est là toute la portée de ce qui est affirmé à son sujet. Rien de plus large ne devrait en être tiré.

Quelles sont les limites de cette avance?

Il y en a quatre, et ensemble elles déterminent si tout ceci est utile ou non à un prêteur donné. Le temps, parce que la capacité met des années à se constituer. L'intérêt, parce qu'une avance sur contrat s'accumule et réduit ce que le contrat finit par verser. La rapidité, parce que l'avance prend quelques jours. Et le contrat n'est pas une réserve.

La première est le temps. Un contrat met des années à accumuler une valeur significative, et les premières années sont les plus lentes. L'investisseur qui cherche un endroit où faire attendre son capital ce trimestre-ci ne le trouvera pas ici. La deuxième est qu'une avance sur contrat demeure un prêt. Elle porte intérêt au taux exigé par l'assureur, elle s'accumule si elle n'est pas remboursée, et une avance impayée réduit ce que le contrat finit par verser. L'argent tiré pour financer une avance hypothécaire et laissé impayé pendant des années n'est pas du capital gratuit, et le traiter comme s'il l'était est l'erreur la plus courante dans ce domaine.

La troisième est la rapidité. Une avance sur contrat est versée sur demande écrite en quelques jours, ce qui convient pour une clôture prévue dans trois semaines et convient mal au prêteur qui a promis de financer vendredi. La quatrième est que le contrat n'est pas une réserve. Le prêteur privé a besoin de liquidités disponibles pour payer les frais juridiques d'un défaut, et ces frais arrivent selon le calendrier de quelqu'un d'autre. Le contrat se situe derrière ces liquidités. Le prêteur qui ne détient que le contrat possède une seule couche là où le métier en exige deux, et il découvre la couche manquante le mois où un emprunteur cesse de donner signe de vie.

La question de savoir si tout cela convient à un prêteur donné dépend de la taille du capital, de la situation fiscale, de l'état de santé et de l'assurabilité de la personne à assurer, et du temps pendant lequel l'argent peut honnêtement être laissé tranquille. Ce sont des questions auxquelles on répond avec une illustration et une conversation, et non avec une règle générale. Les valeurs qui dépassent les valeurs garanties dépendent de l'échelle des participations, qui n'est pas garantie et qui change. Les valeurs garanties, elles, sont inscrites au contrat et ne bougent pas.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Cela convient à l'investisseur qui détient déjà du capital non engagé, qui a traversé assez de transactions pour en souscrire une depuis l'autre côté de la table, et qui peut tolérer les périodes creuses sans abaisser ses critères dans le seul but d'y mettre fin.

Cela lui convient davantage lorsque le capital est véritablement excédentaire: la réserve est constituée, la dette coûteuse est éteinte, et un prêt qui tourne mal retarde un plan sans y mettre fin. Cela lui convient moins lorsque l'argent prêté est de l'argent attendu à une date précise, parce qu'un emprunteur en défaut ne s'intéresse pas à la date du prêteur et n'a aucune obligation envers elle. Le calendrier du prêteur n'existe que pour le prêteur.

Cela ne convient pas à l'investisseur dont le capital est assez petit pour qu'un seul défaut en représente la majeure partie. La concentration est le risque tout entier de ce métier, et le prêteur qui a un seul prêt en cours ne possède aucune diversification d'aucune sorte: un immeuble, un emprunteur, un marché, un seul moment du cycle. Les modalités écrites réduisent ce que coûte un défaut. Elles ne réduisent pas la probabilité qu'il survienne. Cette distinction est la plus utile de toute la page.

Quant à l'endroit où le capital attend entre deux engagements, cette question appartient au sujet plus large de la façon dont un contrat d'assurance vie entière avec participation sert un investisseur qui détient des immeubles, et elle est exposée sur la page des investisseurs immobiliers.