Quelle couverture un portefeuille à effet de levier exige

Un portefeuille endetté doit deux sortes d'argent le jour où son propriétaire décède. Il doit aux prêteurs, qui détiennent les hypothèques et qui détiennent le plus souvent une signature personnelle derrière elles. Il doit aussi à l'Agence du revenu du Canada, qui traite les immeubles comme ayant fait l'objet d'une disposition ce jour-là, que quelqu'un ait vendu ou non. Les deux obligations se règlent en argent. Les immeubles ne sont pas de l'argent, et cet écart est tout le sujet de cette page.

Ce qui suit est une méthode pour réunir ces obligations en un seul chiffre qui appartient à votre dossier et à celui de personne d'autre. Elle parcourt les soldes hypothécaires, les cautions qui les appuient, l'impôt que produit la disposition réputée, l'escompte que coûte une vente pressée, et les liquidités dont une succession a besoin pour porter les immeubles pendant une première année d'administration. Elle soustrait ensuite ce qui existe déjà. Cette page chiffre l'obligation et ne recommande aucun produit. Le chiffre se calcule aujourd'hui, avec des documents que vous détenez déjà.

Que doit un portefeuille à effet de levier le jour du décès?

Trois choses à la fois: les soldes hypothécaires que les prêteurs peuvent exiger ou refuser de renouveler, l'impôt que produit la disposition réputée sur les gains accumulés et sur l'amortissement récupéré, et le coût d'exploitation des immeubles pendant que la succession se met en place. Chacune se paie en argent, et chacune porte sa propre échéance.

Les prêteurs viennent en premier parce que leurs documents sont les plus précis. Une hypothèque est un contrat avec un terme, une date de renouvellement et des engagements, et le décès est un événement que la plupart des actes hypothécaires abordent quelque part dans leurs clauses usuelles. Certains prêteurs poursuivent le prêt avec la succession comme emprunteur. D'autres traitent le décès comme un défaut. Vos propres documents disent lequel, et les lire représente une soirée de travail que presque personne ne consacre. Les actes se trouvent au dossier du notaire lorsqu'ils ne se trouvent plus chez vous.

L'impôt vient en deuxième dans l'ordre et souvent en premier par la taille. Il arrive dans la déclaration finale, selon le calendrier que fixe la Loi de l'impôt sur le revenu, et la succession le doit avant de pouvoir distribuer quoi que ce soit à la famille en toute sécurité. Un liquidateur qui paie un héritier avant que l'impôt soit réglé se crée un problème bien personnel. C'est une des raisons pour lesquelles les liquidateurs avancent lentement et pour lesquelles les familles attendent.

Le coût d'exploitation vient en troisième et se fait oublier. Les versements hypothécaires, les taxes foncières, les primes d'assurance, les services publics des logements vacants et les réparations qui n'attendent jamais se poursuivent tous pendant les mois que prend une succession à s'organiser. Les loyers continuent d'entrer, ce qui aide. Ils couvrent rarement tout lorsqu'un immeuble se vide parce que personne n'a encore l'autorité de signer un bail. Un logement vide pendant une administration coûte deux fois: le portage et le loyer perdu.

Comment compte-t-on les soldes hypothécaires?

Prenez le solde impayé de chaque immeuble aujourd'hui, d'après le relevé le plus récent. Ajoutez chaque marge de crédit garantie par un immeuble, chaque solde de prix de vente encore dû, et chaque avance tirée sur un immeuble pour en acheter un autre. La somme de ces soldes est la première ligne de la feuille de calcul.

Servez-vous du solde et non du versement. On décrit souvent un portefeuille par ce qu'il coûte chaque mois, parce que c'est le chiffre qu'un propriétaire surveille. L'obligation au décès est le capital qu'un prêteur peut exiger ou refuser de renouveler, et le chiffre mensuel n'en dit rien. Sortez les relevés, écrivez les chiffres, additionnez-les. Un total écrit vaut mieux qu'une estimation de mémoire, si sûre soit-elle.

Deux rajustements comptent. Une dette détenue dans une société est l'obligation de la société et non celle de l'actionnaire, ce qui change qui la doit et ne change rien à la capacité de la famille de la payer. Et l'amortissement travaille en votre faveur: un solde compté il y a trois ans est faux aujourd'hui, dans le sens qui vous arrange, ce qui est une raison agréable de refaire l'arithmétique. Un portefeuille qui se rembourse fait baisser cette ligne tous les mois, sans que personne y pense.

Inscrivez la date de renouvellement à côté de chaque solde. Un portefeuille où trois termes viennent à échéance à moins de dix-huit mois les uns des autres se comporte autrement qu'un portefeuille où ils sont étalés, parce qu'un prêteur qui examine un dossier détenu par une succession examine un dossier où il ne reste aucun emprunteur.

Qu'ajoutent les cautions personnelles au chiffre?

Souvent beaucoup, et c'est la ligne que la plupart des propriétaires ne peuvent pas réciter de mémoire. Une caution personnelle vous rend responsable d'une dette empruntée par votre société. L'obligation vous survit et retombe sur votre succession, ce qui veut dire que le plein montant cautionné appartient au chiffrage même lorsque l'hypothèque elle-même se trouve dans une compagnie. La société protège vos autres actifs; la caution défait cette protection sur cette dette.

Trouvez les cautions avant de les chiffrer. Elles vivent dans les documents de prêt, dans les lettres d'engagement, et parfois dans un acte distinct d'une seule page signé chez un notaire il y a des années et jamais revu depuis. Un avocat ou un notaire peut les recenser à partir de vos dossiers en une heure. Deviner cette ligne est la façon la plus courante d'obtenir un chiffrage trop bas. Une caution oubliée est une ligne entière absente de la feuille de calcul.

Lisez ce que chacune couvre. Une caution limitée à un montant énoncé est une exposition différente d'un engagement qui couvre toutes les dettes présentes et futures envers ce prêteur. Lorsqu'un partenaire de coentreprise a signé lui aussi, demandez si la responsabilité est solidaire, parce que la solidarité permet au prêteur de poursuivre votre succession pour la totalité du solde et de laisser votre succession courir après le partenaire. La question se pose au prêteur et elle se pose avant le décès, jamais après.

Lorsqu'une société détient les immeubles, faites cette ligne deux fois: une fois pour ce que la compagnie doit, et une fois pour ce que vous avez promis personnellement. Les deux chiffres diffèrent fréquemment, et c'est le second que votre famille rencontre.

Comment la disposition réputée entre-t-elle dans le chiffrage?

L'article 70(5) de la Loi de l'impôt sur le revenu traite généralement un contribuable comme ayant disposé de chacun de ses biens en immobilisation à la juste valeur marchande immédiatement avant son décès. Le gain accumulé sur chaque immeuble entre dans le revenu de l'année du décès. Cela produit un montant d'impôt, et ce montant appartient à la feuille de calcul comme une dette.

Cette page n'énonce aucun taux, aucun pourcentage et aucune fraction d'inclusion, parce que ce sont des questions pour votre CPA, sur votre propre dossier et sur la loi telle qu'elle existe au moment du calcul. Ce que cette page peut vous dire, ce sont les trois chiffres dont le CPA a besoin pour chaque immeuble: la juste valeur marchande d'aujourd'hui, le coût de base rajusté, et la fraction non amortie du coût en capital là où de l'amortissement a été réclamé.

Le mécanisme est exposé au long dans l'impôt au décès sur un portefeuille locatif, y compris ce qu'un transfert au conjoint ou à une fiducie exclusive au conjoint fait au calendrier. Lisez cette page d'abord si la disposition réputée vous est nouvelle, puis revenez avec le chiffre qu'elle produit.

Une mise en garde sur l'interaction avec la dette. L'impôt se calcule sur la valeur et sur le coût, et l'hypothèque ne le réduit pas. Un immeuble lourdement hypothéqué qui porte un gros gain accumulé produit une pleine charge fiscale et très peu d'équité pour l'acquitter, ce qui est exactement la combinaison qui force une vente. Un immeuble très endetté et très apprécié est la combinaison la plus lourde du portefeuille.

Qu'ajoute la récupération d'amortissement?

Un second montant, partout où de l'amortissement a été réclamé contre le revenu de location au fil des ans. L'article 13(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu ramène cet amortissement réclamé dans le revenu lors d'une disposition, y compris la disposition réputée au décès. Il s'ajoute par-dessus le gain en capital et constitue une ligne distincte du chiffrage.

Votre comptable détient le chiffre. La fraction non amortie du coût en capital de chaque immeuble figure aux annexes produites avec vos déclarations chaque année, et l'écart entre ce chiffre et le coût en capital d'origine est ce que mesure cette ligne. Aucune estimation n'est nécessaire ici. Le chiffre existe, daté et produit.

Les propriétaires qui n'ont jamais réclamé de déduction pour amortissement sautent cette ligne entièrement, et ceux qui en ont réclamé régulièrement pendant vingt ans trouvent habituellement que c'est la plus grosse surprise de l'exercice. Aucun des deux propriétaires n'a mal agi. La déduction valait la peine d'être prise les années où elle l'a été, et le chiffrage ne fait qu'enregistrer ce que le fait de la prendre a déplacé vers la fin. L'avantage a été réel les années où il a été pris, et son prix arrive en une seule fois.

Demandez à votre CPA de calculer le gain et la récupération d'amortissement ensemble, sur une seule page, immeuble par immeuble, au taux marginal qu'une déclaration finale contenant tout le portefeuille atteindrait réellement. Un taux moyen sous-estime le résultat. Un chiffre produit autrement est une impression munie d'une décimale. Une impression ne se finance pas; un montant daté et signé se finance.

Que coûte une vente faite sous la pression du temps?

Plus qu'une vente faite selon votre propre calendrier, et l'écart appartient au chiffre. Une succession qui vend pour respecter une échéance est un vendeur visible dans le marché qui existe ce trimestre-là. Ajoutez les frais de vente, les frais de portage pendant l'inscription, et l'escompte qu'un acheteur arrache à un vendeur incapable d'attendre.

Aucun pourcentage n'apparaît ici, parce que l'escompte d'une vente forcée varie selon le type d'immeuble, le marché, le mois, et la visibilité de la pression. Votre propre courtier peut vous dire à quel prix un immeuble comparable s'est vendu quand le vendeur était une succession, et à quel prix il s'est vendu quand le vendeur était patient. Cette comparaison est locale et elle ne coûte rien à demander.

Les coûts dont les montants se connaissent doivent être écrits à leur valeur réelle. La commission sur le prix de vente. Les honoraires juridiques. Les pénalités de remboursement anticipé lorsqu'un terme est brisé, que votre prêteur chiffrera sur demande. Les conséquences en droits de mutation lorsqu'un immeuble change de mains dans une famille. Chacun peut être établi d'avance, et chacun réduit ce qui parvient aux héritiers. Écrivez-les au dossier avec la date à laquelle vous les avez obtenus.

Il existe un second coût qui n'apparaît sur aucun état de compte. Vendre l'immeuble que la famille voulait garder, dans l'année où elle était le moins en mesure d'en débattre, est une décision prise par une échéance. Chiffrer l'exposition d'avance est la façon dont une famille garde cette décision pour elle. Une décision prise d'avance se discute; une décision prise par une échéance se subit.

De combien de liquidités une succession a-t-elle besoin pour garder les immeubles?

Assez pour porter le portefeuille pendant les mois que prend une succession à s'organiser, en plus des dettes déjà comptées. Comptez les versements hypothécaires, les taxes foncières, les assurances, les services publics et les réparations ordinaires pour cette période, soustrayez les loyers qui entreront quand même, et retenez l'écart comme une ligne distincte.

Quelle est la durée de cette période? Demandez à l'avocat ou au notaire qui administrerait votre succession combien de temps prennent les dossiers de votre taille dans votre province, et servez-vous de sa réponse. Les délais d'homologation, un certificat de décharge, et l'examen que fait un prêteur d'un dossier dont l'emprunteur est décédé courent tous en parallèle et aucun d'entre eux ne court vite. Servez-vous de la durée que votre praticien vous donne, et non de celle que vous espérez.

Supposez que les loyers seront interrompus quelque part. Un locataire donne son avis pendant l'administration, un logement demande des travaux avant d'être reloué, et la personne qui s'occupait normalement de tout cela est celle qui est décédée. Une ligne de liquidités bâtie sur une occupation complète est une ligne bâtie sur le mois le plus fort de l'année.

C'est aussi la ligne qui garde les immeubles dans la famille lorsque c'est l'intention. Une succession dont les dettes sont couvertes et qui n'a pas d'argent d'exploitation finit quand même par vendre, parce que les taxes et les assurances n'attendent pas un plan. Couvrir la dette et couvrir le portage sont deux travaux différents, et la feuille de calcul les additionne. Une succession qui rembourse tout et n'a plus rien pour l'huile à chauffage vend quand même.

Qu'est-ce qui existe déjà et qui réduit l'exposition?

Soustrayez avant de conclure. Les couvertures déjà en vigueur, les actifs liquides que la succession pourrait atteindre rapidement, le revenu qu'un conjoint survivant continuera de gagner, et la portion du portefeuille que la famille vendrait de toute façon réduisent tous l'écart. Le chiffre qui compte est ce qui reste après ces soustractions.

Dressez la liste des couvertures que vous détenez déjà et lisez ce que chaque contrat fait réellement. Une couverture collective par l'employeur prend habituellement fin avec l'emploi et se termine fréquemment à la retraite. L'assurance crédit vendue par un prêteur paie généralement le prêteur et décroît à mesure que le solde baisse, de sorte qu'elle réduit une ligne de la feuille de calcul et aucune autre. Les contrats détenus personnellement versent un capital-décès à un bénéficiaire désigné. Écrivez le montant et le titulaire à côté de chacun d'eux. Une couverture dont personne ne connaît le titulaire ne réduit rien du tout.

Comptez les actifs liquides honnêtement. Les comptes enregistrés sont fréquemment imposés au décès, ce qui veut dire qu'un solde enregistré réduit l'exposition de moins que ce que le relevé affiche, et votre CPA peut vous dire de combien de moins. L'argent détenu dans une société doit en sortir avant de payer une obligation personnelle, et cette sortie a un coût. Les comptes de dépôt et les placements non enregistrés sont les réductions les plus nettes de la liste. Chiffrez-les à leur valeur après impôt, et demandez à votre CPA de confirmer le calcul.

Puis la partie que personne n'écrit. Si la famille vendrait de toute manière deux des sept immeubles, l'exposition à financer est la dette et l'impôt qui se rattachent aux cinq qu'elle garderait. Décider lesquels, pendant que vous êtes là pour le décider, retire plus du chiffre que n'importe quelle autre étape. C'est aussi l'étape que les familles remettent le plus longtemps à plus tard.

Comment les morceaux forment-ils un seul chiffre?

Additionnez les dettes, l'impôt, les coûts de la vente forcée et la réserve de portage. Soustrayez les couvertures, les actifs liquides, le revenu continu du conjoint et la portion que la famille vendrait de toute façon. Le reste est l'exposition, exprimée en dollars, datée, et propre à votre portefeuille et à celui de personne d'autre.

La feuille de calcul compte sept lignes et chacune d'elles provient d'un document que quelqu'un détient déjà. Rien là-dedans n'est une estimation produite par un site Web.

Faites le total deux fois, une fois en supposant que la famille garde tout et une fois en supposant qu'elle vend les immeubles que vous avez désignés comme vendables. Les deux chiffres encadrent la vraie réponse, et la plupart des familles trouvent que la décision qu'elles évitaient se situe quelque part entre les deux.

Datez la page et signez-la. Un chiffrage sans date est un chiffrage auquel personne ne peut se fier deux ans plus tard, et la personne qui en aura le plus besoin est un liquidateur qui lit votre classeur sous pression. Une feuille datée et signée lui épargne des semaines de reconstitution.

À quelle fréquence faut-il refaire le chiffre?

Tous les deux ou trois ans dans un portefeuille stable, et immédiatement après tout achat, toute vente, tout refinancement ou toute nouvelle caution. Les valeurs bougent lentement et les soldes s'amortissent lentement, alors une reprise annuelle fait perdre du temps à tout le monde. Une transaction change la réponse du jour au lendemain, et ce sont les transactions qui devraient déclencher le travail. Le calendrier, lui, sert seulement de filet de sécurité.

Trois événements devraient vous ramener à la feuille de calcul avant le calendrier. Un nouvel immeuble, parce qu'il apporte un solde, une caution et un nouveau coût de base. Un refinancement, parce qu'il relève un solde qui baissait. Et un changement dans la famille, qu'il s'agisse d'un mariage, d'une séparation, d'un partenaire qui entre dans une coentreprise, ou d'un enfant assez âgé pour faire partie du plan.

Gardez les versions précédentes. Un chiffrage fait trois fois montre une direction, et une direction est plus utile que n'importe quel chiffre isolé. Un propriétaire dont l'exposition a grandi à chaque reprise apprend quelque chose sur la façon dont son portefeuille s'assemble. Trois versions datées valent beaucoup plus qu'une seule très soignée.

Rangez-le là où un liquidateur le trouvera. Une feuille de calcul dans un tiroir vaut mieux qu'une intention dans votre tête, et les noms de votre CPA, de votre avocat et de vos prêteurs appartiennent à la même page que les chiffres. Un liquidateur qui a ces noms part en avance sur celui qui n'a qu'un classeur.

Pourquoi cette page ne nomme-t-elle aucun produit?

Parce que chiffrer une obligation puis vendre le remède sur la même page est la façon dont ce sujet se fait une réputation. L'obligation décrite ici relève de l'arithmétique et elle vous appartient. Ce qu'une famille en fait est une décision à plusieurs réponses, et une page qui fait la mesure ne devrait pas faire aussi la vente.

Les voies qu'une famille peut prendre sont les voies ordinaires et elles ne s'excluent pas. Vendre un immeuble du vivant du propriétaire et payer l'impôt à une date choisie. Réduire la dette pour que cette ligne rétrécisse. Détenir des actifs liquides contre l'obligation en acceptant qu'ils ne travaillent pas dans le portefeuille. Organiser un financement d'avance avec un prêteur qui vous a rencontré. Ou accepter qu'un immeuble soit vendu après le décès, décider lequel, et le dire au liquidateur par écrit. Aucune de ces voies n'est gratuite, et la plupart des familles en emploient plus d'une.

Lorsqu'une famille décide de financer l'exposition au moyen d'une assurance vie, le chiffre que produit la méthode ci-dessus est la donnée d'entrée de cette conversation, et le mécanisme est traité séparément. Ce qu'un contrat fait et ne fait pas à côté d'un portefeuille est exposé sur la page des investisseurs immobiliers. Cette page s'arrête au chiffre.

Ce refus est délibéré et il devrait vous être visible pendant votre lecture. Un conseiller en sécurité financière qui vous remet un chiffrage et une proposition d'assurance dans la même rencontre a bien fait un seul de ces deux travaux. Le chiffrage se mérite d'abord, et la discussion sur le financement vient après, séparément.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Cette méthode convient au propriétaire qui porte une dette réelle sur plusieurs immeubles, avec des cautions personnelles derrière une partie au moins, et l'intention que la famille garde les immeubles. Elle convient au propriétaire qui veut un chiffre bâti à partir de documents. Elle ne convient pas à qui cherche une règle du pouce.

Elle s'applique avec le plus de force au propriétaire dont les immeubles sont détenus dans une société avec des cautions signées personnellement, parce que cette structure cache l'exposition derrière un nom de compagnie et que la famille la rencontre quand même. Elle s'applique à une coentreprise où deux signatures figurent sur la même facilité et où un seul des deux signataires a fait cette arithmétique. Le second signataire hérite alors du problème sans avoir vu le chiffre.

Elle s'applique moins au propriétaire sans dette, dont l'exposition est l'impôt seul et qui devrait lire la page fiscale pour elle-même. Elle s'applique moins au propriétaire qui compte vendre le portefeuille de son vivant, bien que le chiffre soit le même chiffre et que le connaître change habituellement le moment de la vente. Connaître le montant change le calendrier bien avant de changer le plan.

Elle ne convient pas à qui souhaite que cette page se termine par une recommandation. Le chiffre est le livrable. Ce que vous en faites est une conversation distincte, tenue avec vos propres documents sur la table, et si la réponse pour votre famille est qu'aucun financement n'est requis, c'est un bon résultat et vous saurez pourquoi. Ne retenez de cette page que ce qui s'applique à vos immeubles.