Payer une rénovation

Une rénovation se paie habituellement de l'une de cinq façons, et chacune d'elles met un actif différent derrière les travaux. Le choix porte moins sur le taux d'intérêt que sur la question de savoir quel actif porte le risque si le chantier déborde ou si le revenu qui le soutient s'arrête. Rien ici n'est une recommandation, et aucune de ces routes ne convient à tous les ménages.

Cette page expose la structure de chaque route, ce qui la garantit, qui en fixe les conditions, à quelle vitesse elle procure les fonds, et l'endroit précis où chacune perd. Elle ne contient aucun taux, aucun coût de chantier et aucun exemple chiffré, parce que ces éléments appartiennent à un contrat particulier et à l'offre réelle que fait un prêteur particulier à un ménage particulier. Elle ne constitue ni un avis fiscal, ni un avis juridique, ni un conseil en placement.

Que décide-t-on réellement lorsqu'une rénovation est financée?

Quel actif porte le risque. Une rénovation est le plus important achat que la plupart des ménages font après la maison elle-même, et c'est l'achat le plus souvent financé sur la maison elle-même. Chaque route met quelque chose derrière les travaux: la maison familiale, la réserve de liquidités du ménage, un contrat d'assurance vie, ou rien d'autre qu'une signature.

Ce cadrage est inhabituel, parce que la conversation commence presque toujours par le taux, qui est l'attribut le plus facile à comparer et le nombre qu'un prêteur met en avant. C'est aussi, de tous les attributs en jeu, celui qui est le moins susceptible de déterminer ce qui arrivera si le chantier tourne mal.

Une rénovation est discrétionnaire quant au moment et rarement discrétionnaire une fois commencée. Un ménage peut décider du moment où il ouvre un mur. Il ne peut pas décider de s'arrêter à mi-chemin, la plomberie à découvert.

L'actif placé derrière les travaux détermine le pire scénario, non le scénario moyen. Deux routes de coût comparable ne sont pas équivalentes si l'une se termine par une créance contre la maison et l'autre par un capital-décès réduit. Comparer sur le seul taux revient à mettre dans la balance la partie qui est identique d'une route à l'autre lorsque les conditions sont bonnes, et à laisser de côté la partie qui diffère d'une route à l'autre lorsqu'elles sont mauvaises.

Que coûte le fait de payer comptant à même l'épargne?

Payer comptant ne coûte aucun intérêt et n'exige aucune demande, et cela coûte ce que l'argent faisait là où il se trouvait, plus la liquidité qu'il représentait. C'est la seule des cinq routes qui ne laisse aucun actif donné en garantie et aucun créancier détenant une créance contre le ménage. C'est aussi la route qui vide la réserve dans laquelle le ménage puiserait autrement lorsque le chantier déborde.

Là où elle gagne. Aucune décision de crédit, aucun taux, aucun calendrier, aucun prêteur capable de changer d'idée, et aucune inscription contre la maison. Les fonds sont disponibles dès le jour même.

Là où elle perd. Elle perd le rendement que cet argent produisait et l'accès qu'il représentait, ce qui constitue un coût bien réel même si aucun relevé et aucune facture ne le détaillent nulle part. C'est l'application la plus simple de ce qu'un autre usage du même argent aurait produit, et c'est le coût qui donne l'impression d'être nul parce qu'aucun paiement n'est fait.

Elle perd aussi sur l'ordre des choses. Un ménage qui dépense sa réserve a retiré le coussin qui absorbe le dépassement, et le dépassement se présente ensuite sans aucune liquidité derrière lui. La seconde moitié d'une rénovation payée comptant finit fréquemment par être financée malgré tout, aux conditions qui se trouvent offertes cette semaine-là.

Comment fonctionne une marge de crédit hypothécaire?

Une marge de crédit hypothécaire est une facilité renouvelable inscrite contre la maison, habituellement à côté du prêt hypothécaire ou derrière lui. C'est la route par défaut au Canada et elle porte habituellement le taux le plus bas dont un ménage puisse disposer. La garantie est la maison familiale, et c'est la partie que la comparaison des taux ne montre pas.

Comment le taux est fixé. Généralement sous forme de taux variable rattaché au taux préférentiel affiché du prêteur, lequel bouge. Une facilité qui était peu coûteuse au moment où le chantier a été budgété peut ne plus l'être au moment où le solde est remboursé, et c'est le ménage qui porte ce mouvement.

Comment elle s'établit. Une décision de crédit s'applique, avec une évaluation de l'immeuble et les tests de qualification du prêteur, lesquels suivent les attentes fédérales en matière de souscription de prêts hypothécaires résidentiels. L'inscription contre le titre est une étape juridique qui a son propre coût, confiée à un notaire au Québec et à un avocat ailleurs. Établir une telle facilité prend des semaines. Y puiser, une fois qu'elle existe, prend quelques minutes.

Là où elle perd. Elle place la maison familiale derrière la rénovation, et c'est l'échange que personne ne nomme à voix haute, parce que le taux bas est précisément la raison pour laquelle la garantie a été donnée et que cette garantie ne devient visible que lorsque quelque chose tourne mal. Elle perd également sur le contrôle: ces facilités sont généralement remboursables sur demande, le prêteur peut réduire ou geler la limite disponible, et la révision tend à survenir lorsque la valeur des immeubles recule ou lorsque la situation du ménage change, c'est-à-dire au moment précis où la facilité est la plus nécessaire.

Quand une marge de crédit non garantie ou un prêt se justifie-t-il?

Une marge de crédit non garantie ou un prêt à terme est consenti sur la seule foi du crédit et du revenu de l'emprunteur, sans aucun bien donné en garantie. Le taux est plus élevé que celui d'une marge de crédit hypothécaire, parfois considérablement, et un prêt à terme impose un calendrier de remboursement fixe. Rien n'est inscrit contre la maison, de sorte qu'un défaut devient une créance contre la personne plutôt qu'une créance contre l'immeuble.

Comment elle s'établit. Une décision de crédit s'applique et elle constitue la totalité du processus. Il n'y a ni évaluation, ni inscription, ni étape juridique, ce qui explique qu'une facilité non garantie puisse être mise en place en quelques jours plutôt qu'en quelques semaines.

La différence structurelle avec une marge de crédit hypothécaire. Un prêt à terme s'amortit. Le calendrier est imposé et la dette s'éteint, que le ménage ait choisi ou non de l'éteindre, ce qui, pour des travaux dont la portée est définie, relève de la discipline plutôt que du coût.

Là où elle perd. Sur le taux, contre chacune des solutions garanties, et l'écart n'est pas mince. Le montant disponible est limité par ce que le revenu du ménage peut supporter plutôt que par un actif quelconque, de sorte qu'il ne suffit fréquemment pas à financer la totalité du chantier. Son seul avantage véritable, soit le fait que la maison n'est pas donnée en garantie, demeure parfaitement invisible pendant chacun des mois où rien ne tourne mal.

Comment fonctionne une avance sur contrat d'assurance vie entière avec participation?

Une avance sur contrat est une somme avancée par l'assureur au titulaire de police, garantie par la valeur de rachat d'un contrat d'assurance vie entière avec participation. Il n'y a ni demande à remplir ni décision de crédit à obtenir, le montant disponible est plafonné par la valeur qui s'est accumulée, et le solde impayé réduit le capital-décès tant qu'il n'est pas remboursé.

Comment les conditions sont fixées. Par le contrat, non par négociation. Certains contrats prévoient un taux fixe, d'autres le rattachent à un indice publié, et d'autres permettent à l'assureur de le fixer à l'intérieur de limites énoncées. L'intérêt court généralement chaque jour et il s'ajoute au solde plutôt que d'être facturé au titulaire, de sorte qu'un solde laissé sans remboursement croît plus vite d'année en année. Le mécanisme complet, y compris la reconnaissance directe et non directe ainsi que le traitement fiscal, est exposé dans le fonctionnement réel d'une avance sur contrat.

Ce qu'elle n'exige pas. Aucune vérification de crédit, aucune vérification de revenu, aucune décision de prêt susceptible d'être refusée, et aucun calendrier de remboursement. Le solde se mesure à la valeur de rachat qui le garantit plutôt qu'au revenu, de sorte qu'une perte d'emploi ne déclenche aucune demande de paiement.

Là où elle perd, dit franchement. Elle perd sur le taux face à une marge de crédit hypothécaire dans la plupart des conditions, et un ménage qui compare les deux sur le seul coût choisira habituellement la marge de crédit hypothécaire. Elle perd sur la vitesse, parce qu'une demande est traitée par l'assureur en jours ouvrables plutôt que tirée instantanément d'une facilité qui existe déjà. Et elle perd entièrement dans les premières années d'un contrat: la prime des débuts couvre les frais d'acquisition et le coût de l'assurance plutôt que de s'accumuler, de sorte que la valeur disponible dans les premières années est faible, et qu'une avance minimale peut la dépasser. Un contrat souscrit dans le but de financer un projet déjà en préparation ne sera pas prêt à temps.

Elle comporte en outre une dimension fiscale que les autres routes n'ont pas. Une avance constitue une disposition au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu, et les montants qui dépassent le coût de base rajusté peuvent être imposables. Le cas dommageable est celui d'un contrat qui tombe en déchéance alors qu'un solde est impayé, parce que le gain devient imposable dans une année définie par l'absence de liquidités. Portez cette question à un fiscaliste compétent.

Qu'est-ce qu'un prêt garanti par cession de contrat?

Un prêt garanti par cession de contrat est une avance consentie par un prêteur tiers, par exemple une banque à charte, qui prend en garantie la cession du contrat d'assurance. Le prêteur n'est pas l'assureur, le taux appliqué est celui du prêteur, et l'arrangement dépend de la volonté continue de ce prêteur d'accepter le contrat en garantie et de le conserver.

En quoi il diffère d'une avance consentie par l'assureur. À peu près en tout. Une décision de crédit s'applique, le prêteur analyse à la fois l'emprunteur et le contrat, et la cession doit être enregistrée auprès de l'assureur. Le prêteur fixe le taux, le prêteur peut imposer un calendrier de remboursement, et le prêteur conserve la faculté de réviser l'arrangement. Les deux arrangements sont couramment discutés l'un pour l'autre, comme s'il s'agissait d'une seule et même chose, et ce ne sont pas les mêmes arrangements.

Là où il perd. C'est le plus lent des cinq à mettre en place, parce qu'il combine une décision de prêt et une cession de contrat qui doivent traverser deux institutions distinctes. Il réintroduit chacune des caractéristiques qu'une avance sur contrat évite: une demande, une décision de crédit, et une contrepartie qui peut modifier ses conditions. Il dépend également du fait que les prêteurs continuent d'accepter cette garantie, ce qui relève d'une politique commerciale plutôt que d'un droit contractuel.

Comment les cinq routes se comparent-elles, attribut par attribut?

Elles diffèrent sur sept attributs qui peuvent être énoncés sans le moindre chiffre: ce qui garantit l'avance, comment le taux est fixé, si la facilité peut être réduite ou retirée, si une décision de crédit s'applique, si un calendrier de remboursement est imposé, ce qui arrive si le revenu s'arrête, et à quelle vitesse les fonds arrivent. Aucune des colonnes ci-dessous n'énonce de conclusion.

Ce tableau se lit en descendant les colonnes plutôt qu'en parcourant les lignes. La colonne qui détermine le plus grand nombre d'issues est celle qui demande si la facilité peut être retirée, parce que cet attribut change précisément au moment où le ménage n'a pas les moyens d'un changement.

Une rénovation rapporte-t-elle son coût lorsque la maison est vendue?

Presque jamais en totalité. La récupération à la revente varie selon le projet, selon la région et selon ce que les acheteurs souhaitent l'année de la vente, et les estimations de récupération publiées décrivent des moyennes de transactions faites par d'autres plutôt qu'une prévision portant sur une transaction particulière. Récupérer une partie d'un coût demeure, malgré tout, une perte sur l'opération.

Cela importe parce que l'argument de la valeur de revente sert fréquemment à justifier l'emprunt. Un chantier présenté comme un investissement dans la maison invite le ménage à traiter la dette comme si elle s'éteignait d'elle-même, ce qu'elle ne fait pas. La dette est certaine et la récupération ne l'est pas.

La justification défendable d'une rénovation est l'usage plutôt que la valeur. Un ménage qui rénove une cuisine où il fait à manger tous les jours pendant de longues années a acheté ces années de meilleure cuisine. C'est un achat légitime et il n'a besoin d'aucun argument de revente pour tenir debout. Les ménages qui se retrouvent en difficulté sont généralement ceux qui se sont dit que l'argent reviendrait, et qui ne se sont donc jamais demandé comment l'emprunt serait remboursé s'il ne revenait pas.

Pourquoi la route doit-elle être arrêtée avant le début des travaux?

Parce que les dépassements sont le cas normal plutôt que l'exception, et qu'un ménage qui organise son crédit au milieu d'un chantier le fait avec les travaux à découvert, l'entrepreneur qui attend, et aucun rapport de force. Chaque route demande plus de temps à établir qu'elle n'en demande à utiliser une fois qu'elle est établie.

Le dépassement doit être prévu et non pas seulement redouté. La portée des travaux change lorsqu'un mur tombe et révèle ce qu'il y avait derrière. Des matériaux sont substitués. Les corps de métier se replanifient. Un budget qui ne prévoit rien du tout pour cela n'est pas un budget. Avancer un montant ici reviendrait à l'inventer, de sorte que la bonne démarche consiste à demander à l'entrepreneur, par écrit, ce que la provision incluse dans la soumission couvre et ce qu'elle ne couvre pas.

Établir une route n'est pas la même chose que l'utiliser. Une facilité qui existe et dans laquelle rien n'a été puisé ne coûte rien au-delà de sa mise en place, et faire confirmer par un assureur l'avance disponible ne coûte rien du tout. Ce travail se fait avant que le ménage soit sous pression, ce qui est la seule condition dans laquelle des conditions peuvent être comparées convenablement.

Ce qui tourne mal lorsqu'un ménage finance une rénovation

Sept choses, et elles concernent le sujet dans son ensemble plutôt qu'un produit en particulier. La dette de rénovation tourne mal par la garantie donnée plutôt que par le taux payé, par des facilités retirées au moment où elles sont nécessaires, par des réserves dépensées sans que leur coût soit chiffré, et par l'écart entre une estimation et une facture.

La maison est placée derrière un achat discrétionnaire. La route la plus courante au Canada est la moins chère précisément parce que la maison familiale la garantit. Un ménage qui n'hypothéquerait jamais sa maison pour acheter une voiture fait exactement cela pour une cuisine, parce que puiser dans une facilité déjà en place ne donne jamais l'impression de consentir une hypothèque.

La facilité peut être retirée au moment même où elle est nécessaire. Les marges garanties comme les marges non garanties peuvent être réduites ou gelées. Les prêteurs révisent lorsque la valeur des immeubles recule et lorsque l'emploi change, c'est-à-dire exactement dans les conditions où un chantier à demi terminé ne peut pas être mis en pause.

Les liquidités sont dépensées sans que soit chiffré ce qu'elles faisaient. La route qui a l'air gratuite retire la réserve, et le coût remonte à la surface lorsque quelque chose sans rapport avec le chantier tourne mal pendant celui-ci.

Une avance sur contrat n'est pas une solution générale. Elle n'est pas disponible dans les premières années d'un contrat, elle est plafonnée par la valeur accumulée plutôt que par le besoin, elle est plus chère que les solutions garanties dans la plupart des conditions, elle constitue une disposition sur le plan fiscal, et elle réduit le capital-décès tant qu'elle est impayée. Elle règle un seul problème, et un problème étroit, soit l'accès sans avoir à demander d'autorisation, et rien d'autre.

L'intérêt payé sur n'importe laquelle de ces routes quitte le ménage définitivement. Cela vaut pour l'avance de l'assureur autant que pour la marge d'une banque à charte. Aucune route décrite ici ne retourne de l'intérêt à l'emprunteur, et toute présentation qui laisse entendre le contraire décrit une chose qui n'existe pas.

Le chantier est entrepris sur une estimation et réglé sur une facture. L'écart entre ces deux documents est l'endroit où se crée l'essentiel de la dette de rénovation, et aucune route de financement ne réduit cet écart. Bien choisir la route change qui porte le risque. Cela ne change pas le coût des travaux.

Rien sur cette page ne mesure l'exposition d'un ménage pour ensuite lui présenter un produit. Les routes sont décrites parce qu'une décision prise parmi cinq solutions nommées vaut mieux qu'une décision prise par défaut. Les objections qui visent spécifiquement la route de l'assurance sont exposées avec le reste des arguments contre ce produit.

À qui cela convient et à qui cela ne convient pas

La comparaison convient aux ménages qui ont le temps d'arrêter une route avant le début des travaux et la volonté de nommer l'actif qu'ils sont prêts à donner en garantie. Elle ne convient pas aux ménages déjà en plein chantier, ni à quiconque cherche une réponse unique, parce que ces cinq routes diffèrent par leurs attributs plutôt que par leur qualité intrinsèque.

Elle convient également au titulaire d'un contrat d'assurance vie entière avec participation arrivé à maturité qui veut savoir honnêtement où se situe la provision d'avance de ce contrat face à une marge de crédit hypothécaire, y compris dans les conditions où elle perd.

Elle ne convient pas au ménage qui envisage de souscrire un contrat d'assurance vie afin de financer un projet déjà planifié, parce que la valeur ne sera pas au rendez-vous. Elle ne convient pas davantage à quiconque dont le véritable problème est que le chantier n'est pas abordable du tout, ce qu'aucune route de financement ne règle et que plusieurs déguisent.

La décision qui se cache sous le taux

Cinq routes et une seule question. Le taux détermine ce que l'emprunt coûte dans des conditions ordinaires, et c'est l'attribut par lequel commence, invariablement, chaque comparaison. La garantie détermine ce qui arrive dans les conditions que personne ne budgète, et c'est l'attribut qui décide si une mauvaise année atteint la maison, le contrat, ou rien du tout.

Une marge de crédit hypothécaire gagne habituellement sur le taux et place la maison familiale derrière la rénovation. Le comptant ne coûte aucun intérêt et retire le coussin. Une facilité non garantie protège la maison et coûte le plus cher. Une avance sur contrat n'exige aucune autorisation et se révèle plus lente, plus chère qu'une marge hypothécaire dans la plupart des conditions, et indisponible dans les premières années. Un prêt garanti par cession de contrat réintroduit le prêteur et la décision de crédit que l'avance évitait.

Aucun de ces énoncés n'est un verdict, et le classement change selon le ménage. Ce qui ne change pas, c'est que la comparaison doit être faite sur un contrat réel et sur une offre réelle. Demandez à l'assureur ce que le contrat permet aujourd'hui et comment il en fixe le taux. Demandez au prêteur les conditions véritables de la facilité, y compris si la limite peut être réduite. Puis comparez les deux côte à côte sur papier, avant que le premier mur ne tombe.

Les autres idées qui sous-tendent des décisions comme celle-ci, expliquées de la même façon et sans produit rattaché, se trouvent dans les principes financiers.