La mise de fonds

Une mise de fonds est la portion du prix d'achat d'une propriété qui est payée à même les fonds propres du ménage plutôt que financée, et elle porte deux exigences que presque rien d'autre en finances personnelles ne porte ensemble: elle doit être disponible à une date précise, et elle ne doit pas valoir moins à cette date qu'au moment où elle a été mise de côté.

Ces deux exigences décident de l'endroit où l'argent peut se trouver, et ce sont elles que la plupart des discussions sur le sujet laissent de côté, parce que la conversation intéressante porte sur l'achat et que la conversation ennuyeuse porte sur l'endroit où la somme attend pendant qu'elle se constitue.

Ce que cette page couvre et ce qu'elle ne couvre pas

Cette page sépare deux questions que l'on confond habituellement en une seule. La première est celle de l'endroit où le capital attend pendant les années où il s'accumule. La seconde est celle de la provenance de l'argent le jour où il est nécessaire, ce qui n'est pas forcément le même endroit et pas forcément de l'argent accumulé.

Elle nomme ce que fait chaque endroit d'attente et s'arrête là. Elle n'en recommande aucun, elle ne chiffre pas un manque à combler pour ensuite présenter un produit comme la réponse, et elle ne dit pas quel montant verser. Elle ne contient aucun chiffre, parce que chaque chiffre qui compte ici dépend de votre prix, de votre revenu et de votre date.

Savoir si un prêteur donné acceptera une source de fonds donnée relève de ce prêteur ou d'un courtier hypothécaire titulaire d'un permis.

Qu'est-ce qu'une mise de fonds exige de l'argent

Deux choses, d'une sévérité inhabituelle lorsqu'on les tient ensemble: le plein montant doit être présent à une date que quelqu'un d'autre fixe en bonne partie, et il ne doit pas avoir diminué dans l'intervalle. Un endroit d'attente qui satisfait l'une sans satisfaire l'autre n'a pas satisfait l'exigence du tout.

Disponible à une date. Les dates de clôture ne sont pas souples comme le sont la plupart des échéanciers financiers. Un horizon de retraite absorbe une mauvaise année en attendant, un achat ne le peut pas. De l'argent qui met des semaines à être libéré, ou qui porte une pénalité en cas d'accès anticipé, a échoué à un test qu'un solde d'épargne réussit sans effort.

Ne pas valoir moins qu'avant. C'est l'exigence que les gens sous-estiment. Sur quelques années, il n'y a pas le temps qu'une séquence malchanceuse se rétablisse, et un manque ne se présente pas comme un chiffre plus petit sur un relevé. Il se présente comme un achat qui ne peut pas se conclure, et le ménage l'apprend au moment où il lui reste le moins de temps pour y remédier.

Ensemble, elles rétrécissent le champ rapidement. Tout ce qui fluctue de manière appréciable convient mal à une date, et tout ce qui comporte un seuil de rentabilité éloigné convient mal à un horizon court.

Où le capital attend-il lorsque l'horizon est de quelques années

Pour un horizon qui se mesure en quelques années, la réponse simple est un dépôt: un compte d'épargne à intérêt élevé, ou un dépôt à terme dont l'échéance est fixée avant la date de clôture. Les deux détiennent un montant énoncé, les deux créditent des intérêts à un taux énoncé, et ni l'un ni l'autre ne peut rendre moins que ce qui y a été déposé.

Un compte d'épargne à intérêt élevé est l'instrument le plus simple qui satisfait les deux exigences. Le solde est disponible sur demande, le taux est énoncé, et le montant ne baisse pas. Les taux bougent, et ils sont promotionnels dans certaines institutions et permanents dans d'autres, de sorte que le taux qui a servi à ouvrir le compte n'est pas nécessairement le taux qui sera versé plus tard.

Un dépôt à terme ou un certificat de placement garanti paie l'engagement. L'argent est immobilisé pour la durée du terme et le taux est habituellement plus élevé et fixe. Cela ne fonctionne que si l'échéance tombe avant le moment où l'argent est nécessaire. Un terme qui vient à échéance après une date de clôture a transformé un solde d'épargne en problème.

La protection des dépôts est réelle et bornée. Les dépôts détenus auprès des institutions membres sont protégés par la Société d'assurance-dépôts du Canada à l'intérieur des limites qu'elle publie, et les dépôts détenus dans les caisses relèvent de régimes provinciaux qui diffèrent entre eux. Confirmez les limites en vigueur auprès de l'institution.

Les intérêts sont imposables dans l'année où ils sont crédités lorsque le compte n'est pas à l'abri de l'impôt, de sorte que le taux après impôt est celui qui mérite d'être comparé, et non le taux affiché à la vitrine.

Ce cabinet n'est pas inscrit auprès de l'Organisme canadien de réglementation des investissements et ne fournit pas de conseil en valeurs mobilières. Ce qui précède dit ce que font ces instruments et n'en recommande aucun.

Quels comptes à l'abri de l'impôt un Canadien peut-il utiliser à cette fin

Trois comptes enregistrés sont couramment utilisés par les Canadiens qui accumulent en vue d'une première habitation, et chacun traite l'argent différemment à l'entrée, à la sortie, et par la suite. Ce qui suit décrit la structure de chacun. Ce n'est pas un conseil sur celui qu'il faut utiliser.

Le CELIAPP. Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété a été créé précisément pour l'achat d'une première habitation. Les cotisations sont déductibles du revenu et un retrait admissible n'est pas imposé, et c'est cette combinaison qui le rend distinctif. Des conditions d'admissibilité s'appliquent, des plafonds de cotisation annuels et à vie s'appliquent, et le compte comporte une période de participation maximale.

Le Régime d'accession à la propriété. Il s'agit d'un retrait effectué d'un REER en vue de l'achat d'une habitation admissible sans imposition immédiate, à la condition qu'il soit remboursé selon un calendrier défini. Le montant est plafonné et l'obligation de remboursement est réelle: une somme non remboursée dans une année donnée s'ajoute au revenu de cette année. C'est un report, non une subvention.

Le CELI. Le compte d'épargne libre d'impôt n'a pas été conçu pour l'habitation et il sert fréquemment à cela. La croissance et les retraits ne sont pas imposés, les retraits peuvent être faits en tout temps, et les droits retirés sont rétablis au début de l'année civile suivante plutôt qu'immédiatement. La souplesse est l'avantage, et le moment du rétablissement des droits est le piège.

Ce qui départage ces comptes ne se trouve pas sur cette page. Le choix dépend de votre revenu actuel comparé au revenu que vous prévoyez plus tard, de vos droits de cotisation, du fait que vous remplissiez ou non les conditions de chaque compte, et de ce à quoi l'argent pourrait autrement servir. Les comptes interagissent entre eux et l'ordre dans lequel on les utilise a des conséquences. Les plafonds sont fixés par l'Agence du revenu du Canada et ils changent. C'est une question fiscale qui appartient à votre propre comptable.

Un contrat d'assurance vie entière avec participation est-il un endroit où accumuler une mise de fonds

Un contrat d'assurance vie entière avec participation est un mauvais endroit où accumuler une mise de fonds sur un horizon de quelques années. La raison est structurelle plutôt qu'une affaire d'opinion, et c'est la même raison qui fait que le contrat se comporte comme il le fait sur un long horizon.

La valeur de rachat des premières années se situe nettement sous les primes versées. Le coût de l'assurance ainsi que le coût d'émission et de distribution du contrat sont supportés dans les premières années, et la valeur de rachat de ces années est sensiblement inférieure au total des primes qui l'ont produite. Ce n'est ni un défaut ni une chose dissimulée. C'est pourquoi la valeur de rachat initiale est inférieure aux primes versées, et c'est une propriété de tous les contrats de ce type.

Le seuil de rentabilité se mesure en années. Le moment où la valeur de rachat égale le total des primes versées arrive après une période qui se compte en années, et sa longueur dépend de la conception du contrat, de l'âge et de l'état de santé de la personne assurée, et de la façon dont la prime est structurée. C'est une question sans réponse unique, et aucune réponse n'est assez courte pour convenir à un achat prévu dans deux, trois ou quatre ans.

Placez ces faits devant les deux exigences énoncées plus haut et la conclusion suit sans qu'il faille argumenter. De l'argent nécessaire à une date ne doit pas valoir moins à cette date, et dans les premières années d'un tel contrat il vaut moins. Un ménage qui dirige des primes vers un contrat tout en ayant l'intention d'acheter bientôt a choisi la seule structure dont la période la plus faible coïncide exactement avec son propre échéancier.

Un second point est facile à manquer. Une prime est une obligation continue, et un ménage qui épargne en vue d'un achat est fréquemment un ménage dont les coûts sont sur le point d'augmenter fortement. Un contrat financé pendant ces années puis abandonné ensuite produit le pire des deux côtés: le coût initial payé, et rien de la structure ultérieure atteint.

Rien de tout cela ne dit que le contrat est un mauvais instrument. Cela dit qu'il est un mauvais instrument pour cette tâche sur cet horizon, ce qui est un énoncé différent, et une page qui brouillerait les deux serait en train de vendre plutôt que d'expliquer.

Ce que coûte une mise de fonds pendant qu'elle attend

Une somme importante détenue pendant plusieurs années ne reste pas immobile et elle n'attend pas gratuitement. Elle coûte tout ce qu'elle aurait autrement été en train de faire, plus l'érosion de ce qu'elle achètera. C'est un coût réel, il ne figure sur aucun relevé, et il n'est presque jamais compté.

Le rendement auquel on renonce. Du capital garé dans des dépôts gagne un taux de dépôt, et tout ce que le ménage aurait autrement fait de cet argent est la solution de rechange abandonnée. C'est le coût de renonciation appliqué à une période de détention, et c'est l'un des rares endroits où le concept est facile à appliquer, parce que la solution de rechange est connue du ménage et de personne d'autre.

Le pouvoir d'achat. Au fil d'une accumulation qui s'étend sur plusieurs années, la somme croît à un taux de dépôt pendant que la chose qu'elle doit servir à acheter évolue à son propre rythme. Lorsque le second dépasse le premier, le ménage recule pendant qu'il fait tout correctement, et aucun endroit d'attente ne règle cela.

La possibilité à laquelle on renonce. De l'argent réservé à un achat n'est disponible pour rien d'autre, ni pour une occasion, ni pour une urgence, ce qui est un coût réel même là où aucun dollar ne bouge.

Nommer ces coûts ne change pas la réponse à la première question, parce que les exigences continuent de lier. Cela fait de la durée de la période d'accumulation une variable plutôt qu'une donnée, ce qui transforme la question de l'endroit où mettre l'argent en question de la durée pendant laquelle il doit attendre.

D'où l'argent peut-il venir le jour venu

Quatre sources se présentent en pratique, et elles diffèrent par leur origine, par ce qu'un prêteur veut voir, par ce qu'elles coûtent, et par ce qu'elles laissent derrière elles. Le tableau les traite également et ne comporte aucune colonne de verdict, parce que la bonne source dépend de faits que cette page ne possède pas.

Au sujet de l'avance sur contrat en particulier. Elle est accessible au ménage qui détient un contrat avec participation depuis de nombreuses années pour des raisons qui lui sont propres: la protection, la planification successorale, ou l'approche que ce site décrit sous le nom de The Infinite Banking Concept®. Elle utilise une valeur qui existe déjà. Ce n'est pas une raison de souscrire un contrat afin d'avoir la valeur plus tard, parce que les années nécessaires pour la constituer sont précisément les années dont le ménage ne dispose pas. Le mécanisme est exposé dans le fonctionnement d'une avance sur contrat.

Comment un prêteur hypothécaire traite-t-il une mise de fonds empruntée

Autrement qu'une mise de fonds accumulée, et c'est ici que la source des fonds cesse d'être une préférence du ménage pour devenir une question d'admissibilité. Un prêteur vérifie l'origine des fonds servant à la mise de fonds, et de l'argent qui arrive sous la forme d'une nouvelle obligation est généralement traité comme une dette à porter plutôt que comme un apport en capital.

Le nouveau paiement est habituellement inclus dans le calcul de ce que le ménage peut porter, ce qui réduit ce qu'il peut emprunter, et certains programmes, dont certains produits d'assurance prêt hypothécaire, restreignent ou interdisent purement et simplement les fonds empruntés. Savoir si une avance sur contrat compte comme des fonds empruntés n'est pas réglé pour toutes les institutions: cela varie d'un prêteur à l'autre, d'un produit à l'autre, et dans le temps.

Cette question appartient au prêteur hypothécaire. Posez-la directement et tôt, par écrit, avant que du capital soit engagé et avant qu'une offre soit faite, et posez-la à l'institution qui financera l'hypothèque, parce que la réponse relève de la politique de cette institution plutôt que d'une règle d'application générale. Un ménage qui présume une réponse ici et en rencontre une autre au moment de la souscription se retrouve avec un problème au pire moment.

Ce qui tourne mal dans un plan de mise de fonds

Six échecs reviennent ici, et la plupart d'entre eux sont des échecs de calendrier plutôt que de produit. On y trouve un horizon mal apparié à l'endroit d'attente, une réserve vidée dans la propriété, une source de fonds présumée plutôt que confirmée, et un achat transformé en occasion de vente plutôt qu'en analyse.

L'horizon est mal apparié à l'endroit d'attente. C'est le plus grand des échecs, et il joue dans les deux sens. De l'argent nécessaire dans trois ans placé dans quelque chose qui fluctue peut manquer à la date voulue. De l'argent dont on n'aura pas besoin avant quinze ans et détenu entièrement dans des dépôts a payé un long coût de renonciation pour une certitude dont il n'avait pas besoin.

Un instrument est employé pour la mauvaise tâche. Un ménage qui finance un contrat à long horizon tout en épargnant en vue d'un achat rapproché assume le coût initial et arrive à la date de l'achat avec moins que ce qu'il a versé. Si la prime devient ensuite inabordable, le contrat risque d'être racheté précisément dans les années où le rachat produit le pire résultat.

La réserve est dépensée dans la propriété. Un ménage qui met chaque dollar disponible dans la mise de fonds conclut sans liquidité et rencontre immédiatement les coûts qui suivent: le déménagement, les réparations découvertes après la clôture, et les urgences qui ne s'interrompent pas pour une hypothèque. La réponse habituelle est le crédit à la consommation à taux élevé, de sorte que le ménage a emprunté après tout, à de moins bonnes conditions.

La source des fonds est présumée plutôt que confirmée. Planifier autour d'un don qui n'est pas encore engagé, d'une facilité qui n'est pas encore approuvée, ou d'une avance dont le traitement n'a jamais été vérifié, revient à bâtir un achat sur une supposition, et cela remonte à la surface au moment de la souscription, quand l'offre est déjà signée.

La période d'accumulation est traitée comme gratuite. Ces années portent les coûts nommés plus haut, elles les portent en entier, et personne n'en envoie jamais la facture au ménage.

L'exercice est employé comme occasion de vente. Une mise de fonds est la plus grosse somme que la plupart des ménages réunissent de toute leur vie, au moment où ils sont le plus anxieux à son sujet, et cette combinaison attire les argumentaires. Le test est simple: un argumentaire qui commence par chiffrer ce dont vous avez besoin et qui finit par nommer ce qu'il faut acheter a exécuté une séquence, non une analyse.

À qui ce cadrage convient-il et à qui ne convient-il pas

Il convient aux ménages qui ont une date d'achat, à ceux qui détiennent déjà un contrat avec participation, ou à ceux qui veulent que le coût de l'attente soit énoncé plutôt que sous-entendu. Il ne convient pas au ménage qui n'a pas encore de date, à celui qui cherche une décision fiscale relevant d'un comptable, ni à quiconque espère qu'un contrat se révélera être la réponse en matière d'accumulation.

Un ménage qui a une date est le cas où les deux exigences décident de l'endroit d'attente presque à elles seules, avec très peu de discussion et sans qu'un produit ait à entrer dans la conversation.

Un ménage qui détient déjà un contrat a devant lui une question de déploiement véritablement ouverte, et le tableau ci-dessus est la comparaison qui mérite d'être faite.

Un ménage sans date n'est pas encore lié par ces exigences, et se les imposer trop tôt coûte des années de prudence inutile.

Un ménage qui cherche une réponse fiscale n'en trouvera pas ici, et quiconque espère qu'un contrat soit la réponse en matière d'accumulation constatera qu'il ne l'est pas, sur cet horizon.

Ce qui mérite d'être retenu

Une mise de fonds contient deux questions dont les réponses diffèrent. L'endroit où le capital attend est décidé par deux exigences, la disponibilité à une date et l'absence de perte de valeur, et sur quelques années celles-ci désignent les dépôts et les comptes à l'abri de l'impôt qui les détiennent.

L'endroit d'où l'argent vient le jour venu est une question distincte qui comporte quatre réponses ordinaires, chacune portant un coût différent et laissant le ménage dans une position différente par la suite.

Un contrat d'assurance vie entière avec participation appartient à la seconde conversation et non à la première. C'est un mauvais véhicule d'accumulation sur un horizon court, pour des raisons inscrites dans son fonctionnement même, et un ménage qui en détient déjà un dispose d'une voie légitime à soupeser à côté de l'épargne, d'un don et d'un créancier. Ce sont deux énoncés différents, et la différence entre les deux est tout le propos de cette page.

Les autres idées qui sous-tendent les décisions financières, expliquées de la même façon et sans produit rattaché, se trouvent dans les principes financiers.

Cette page est de l'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en placement. Les plafonds et les conditions des comptes enregistrés sont fixés par l'Agence du revenu du Canada et ils changent. Confirmez les chiffres en vigueur auprès de votre propre comptable. Tous les montants sont en dollars canadiens.