Le propriétaire malgré lui

Vous avez acheté une maison pour y vivre. Puis l'emploi a déménagé, ou la famille est devenue trop grande pour les lieux, et vous l'avez gardée et vous avez trouvé un locataire. Vous êtes maintenant propriétaire locateur, vous détenez exactement un immeuble locatif, et presque tout ce qui s'écrit pour les investisseurs immobiliers suppose que vous en détenez plusieurs.

Cette page est écrite pour ce propriétaire-là. Elle expose ce qui a changé le jour où la maison est devenue un locatif, les décisions qui en découlent, et l'argument honnête des deux côtés de la question de la garder. Elle énonce aussi sa conclusion dès le début: pour la plupart des propriétaires d'un seul locatif, un contrat d'assurance vie entière avec participation n'est pas la prochaine étape. La réserve l'est, puis la dette coûteuse, puis une réponse claire à la question de savoir à quoi sert réellement l'immeuble.

Cette section s'applique-t-elle à un propriétaire d'un seul immeuble?

Une partie s'applique, et la partie qui ne s'applique pas est habituellement celle que les gens viennent chercher ici. La moitié opérationnelle se transpose sans difficulté: la réserve, la distinction entre une réparation et une amélioration, les règles de logement, l'assurance et les conditions du prêteur. La moitié qui touche au capital ne se transpose pas, parce qu'elle a été écrite pour un propriétaire dont l'argent ne cesse d'arriver et de repartir selon son propre calendrier.

Le reste de cette section est écrit autour d'un modèle précis. Un investisseur qui détient plusieurs portes, une suite de dépôts et de rénovations, et un capital qui ne cesse d'arriver et de repartir selon son propre calendrier. Un contrat avec participation y trouve sa place parce que le même dollar y est mis au travail plus d'une fois. Un seul immeuble locatif ne produit pas ce modèle. Il produit une hypothèque, un locataire, quelques lignes sur une déclaration de revenus, et des factures qui arrivent que le loyer entre ou non.

Ce qui se transpose sans difficulté, c'est la moitié opérationnelle. La réserve, la distinction entre une réparation et une amélioration, les règles de votre province en matière de logement, le changement d'assurance et les conditions du prêteur s'appliquent à une seule porte exactement comme ils s'appliquent à douze. L'arithmétique est plus petite et l'exposition est concentrée, ce qui fait qu'une partie de tout cela s'applique avec plus de force et non avec moins.

Ce qui ne se transpose pas, c'est la moitié qui touche au capital. La justification d'un contrat repose sur un capital qui se répète: de l'argent qui sort d'un immeuble et qui attend quelque part le suivant. Un seul locatif que vous n'avez aucune intention de dupliquer n'en produit presque pas. Lisez sérieusement les chapitres opérationnels et traitez les chapitres sur le capital comme la situation de quelqu'un d'autre, du moins pour l'instant.

Qu'est-ce qui a changé le jour où la maison est devenue un locatif?

Quatre choses ont changé en même temps, et trois d'entre elles ont changé en silence. Un événement fiscal s'est produit à l'intérieur de la Loi de l'impôt sur le revenu, une police de propriétaire occupant a cessé de correspondre à la maison qu'elle couvre, une hypothèque approuvée sur une occupation par le propriétaire a cessé de décrire l'occupation déclarée, et un ménage qui n'avait jamais eu besoin d'une réserve a hérité d'obligations qui se poursuivent quand le loyer cesse.

La première est un événement fiscal. Quand un immeuble cesse d'être votre maison et se met à produire du loyer, la Loi de l'impôt sur le revenu traite le changement d'usage comme une disposition à la juste valeur marchande selon l'article 45(1), suivie immédiatement d'une nouvelle acquisition à cette même valeur. Aucun argent n'a circulé, aucun titre n'a changé de mains, et une disposition a tout de même eu lieu. Qu'elle produise ou non un gain imposable dépend de ce que couvre l'exemption pour résidence principale.

La deuxième et la troisième sont des contrats que vous détenez déjà. Une police de propriétaire occupant est tarifée et rédigée pour une maison que le propriétaire habite. Une hypothèque, surtout une hypothèque assurée, a été approuvée sur la même hypothèse. Les deux documents décrivent l'occupation que vous avez déclarée en les signant, et l'occupation a changé.

La quatrième n'est pas un document. Un locatif porte des obligations fixes qui se poursuivent quand le loyer cesse, de sorte qu'un ménage qui n'a jamais eu besoin d'une réserve en a maintenant besoin. Aucune de ces quatre choses ne vous envoie d'avis. L'événement fiscal se produit à l'intérieur de la déclaration que vous produisez pour l'année, les deux contrats dorment non lus dans un tiroir, et la réserve s'annonce le premier mois où une vacance et une fournaise arrivent ensemble.

Que devient l'exemption pour résidence principale?

Elle met un compteur en marche. Les années derrière vous sont à l'abri, et ce sont les années à venir qui sont désormais en jeu. Le compteur ne fait aucun bruit et il avance tout de même.

L'exemption, définie par l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu et par les règles de désignation qui le suivent, peut abriter le gain sur un immeuble pour les années où il a été votre résidence principale, et une unité familiale ne peut désigner qu'un seul immeuble pour une année donnée. Pendant que vous habitiez la maison, ces années s'accumulaient à votre avantage. À partir du jour où elle est devenue un locatif, elles cessent de s'accumuler, et la croissance de la valeur à compter de ce moment constitue généralement un gain en capital.

L'article 45(2) offre un choix. En termes généraux, il vous permet de choisir que le changement d'usage n'a pas eu lieu, de sorte que l'immeuble peut continuer d'être traité comme votre résidence principale pendant un nombre limité d'années additionnelles, sous réserve de conditions: aucune déduction pour amortissement ne peut être réclamée sur le bâtiment, et vous devez demeurer résident du Canada. Le choix se fait par une lettre jointe à votre déclaration, et il est facile de l'oublier.

Le piège, c'est la règle d'un seul immeuble. Si vous choisissez de continuer à désigner l'ancienne maison, ces mêmes années ne peuvent pas servir à la maison que vous habitez maintenant. Une famille qui a emménagé dans une maison plus chère et qui a loué une première maison modeste abrite peut-être le mauvais immeuble. Laquelle des deux abriter est un calcul et non une préférence, et le calcul dépend de celle qui a le plus pris de valeur et sur combien d'années.

C'est ici que la réponse honnête est un renvoi. Le changement d'usage, le choix, les années de désignation et le coût de base créé par la disposition réputée interagissent différemment dans chaque ménage. Remettez le dossier à un CPA l'année où l'usage a changé, avec les documents de clôture et une évaluation de la valeur à cette date. Le cabinet ne donne pas de conseils fiscaux et cette page n'en est pas un.

La police d'assurance est-elle encore la bonne police?

Non. Une police de propriétaire occupant sur une maison louée est la mauvaise police, et c'est le changement le plus susceptible d'être découvert le jour où il compte. Il se découvre en général au pire moment possible, celui de la réclamation.

Une police de propriétaire occupant est bâtie autour d'un propriétaire qui habite le logement. Elle assure le bâtiment, les biens du propriétaire et sa responsabilité civile, et ses tarifs supposent que quelqu'un est sur place pour remarquer tôt une petite fuite. Une police pour logement loué est bâtie autour d'un arrangement différent. Elle assure le bâtiment et votre responsabilité à titre de locateur, elle laisse habituellement tomber la couverture des biens dont vous n'avez plus besoin sur les lieux, et elle peut ajouter une protection des revenus locatifs pour qu'un incendie n'empêche pas le versement hypothécaire d'arriver à échéance.

Le mode de défaillance est précis. Un assureur qui apprend au moment du sinistre que le logement est loué depuis trois ans peut réduire l'indemnité, refuser la réclamation, ou traiter la police comme nulle pour fausse déclaration importante, selon le libellé du contrat et selon la province. Rien dans ce dénouement n'exige de mauvaise foi de votre part. Il exige seulement que personne ne les ait prévenus, ce qui est la façon ordinaire dont la chose arrive.

Deux tâches d'entretien en découlent. Exigez que le locataire détienne sa propre police et qu'il vous y nomme à titre de partie intéressée, et demandez-en la preuve à chaque renouvellement, parce que la police d'un locataire couvre ses biens et sa responsabilité et ne fait rien pour votre bâtiment. Lisez ensuite ce que votre propre police dit de l'inoccupation, puisque la plupart contiennent une clause qui limite la couverture dès qu'un logement est resté vide au-delà d'un nombre de jours donné, ce qui est exactement la situation d'un propriétaire entre deux locataires.

L'hypothèque permet-elle la location?

Parfois sans condition, parfois avec un avis, et parfois pas du tout. La seule façon de le savoir est de lire le contrat et de poser la question à qui l'a rédigé. Les prêteurs tarifent l'occupation qui leur a été déclarée, et lorsqu'une assurance de défaut entre en jeu, le produit a pu être réservé à une maison que l'emprunteur habite. Posez la question par écrit et gardez la réponse.

Une hypothèque approuvée sur une occupation par le propriétaire a été tarifée sur cette occupation. Les prêteurs traitent l'immeuble locatif comme un risque différent, et lorsqu'une assurance de défaut entre en jeu, le produit lui-même a pu être réservé à une maison que l'emprunteur habite. Transformer l'immeuble sans le dire à personne vous place en défaut d'une clause que vous avez acceptée, et la conséquence est rarement spectaculaire. Elle apparaît au renouvellement, quand le dossier est révisé, et les options qui s'offrent à vous ce jour-là sont plus étroites que celles dont vous disposez aujourd'hui.

L'étape pratique est un appel téléphonique et une réponse écrite. Demandez au prêteur ce que votre hypothèque exige quand un immeuble est loué, obtenez la réponse par écrit, et conservez-la avec le bail. Deux autres documents méritent le même traitement. Une déclaration de copropriété peut restreindre ou interdire la location, et un nombre croissant de municipalités exigent qu'un propriétaire enregistre le logement ou détienne un permis. Aucune de ces démarches n'est difficile le jour où vous la faites, et toutes sont coûteuses le jour où quelqu'un d'autre les soulève à votre place.

De quelle réserve un seul immeuble locatif a-t-il besoin?

Proportionnellement, d'une réserve plus grande que celle d'un portefeuille. Le raisonnement tient en une phrase: il n'y a rien derrière elle. Calculez-la à partir de votre propre coût de portage sans qu'aucun loyer n'entre, du nombre de mois que vous voulez couvrir, et de la plus grosse réparation plausiblement due dans les cinq ans, et gardez-la là où le loyer ne peut pas l'atteindre. Le chiffre vous appartient, parce qu'il sort de vos propres factures.

Un propriétaire qui détient dix portes en a neuf qui continuent de payer pendant qu'une reste vide. Vous n'en avez aucune. Une vacance dans un seul locatif supprime la totalité des revenus locatifs de l'entreprise pendant que l'hypothèque, les taxes foncières, l'assurance et les services publics que vous payez continuent selon leur calendrier. Cette concentration est toute la différence, et c'est pourquoi le propriétaire d'un seul immeuble qui copie le pourcentage de réserve d'un propriétaire de portefeuille se retrouve sous-financé.

Calculez la réserve à partir de vos propres chiffres. Additionnez le coût de portage mensuel de l'immeuble sans qu'aucun loyer n'entre, décidez combien de ces mois vous voulez couvrir, et ajoutez la plus grosse réparation plausiblement due dans les cinq ans, qui est habituellement, dans une première maison, une toiture, une fournaise ou un panneau électrique. La méthode est exposée dans la vacance et la réparation.

L'endroit où l'argent dort compte autant que le montant. Un compte distinct, dans une institution qui ne détient pas votre argent courant, accessible dans la semaine, et testé une fois pour que vous connaissiez les limites avant d'en avoir besoin. L'argent qui partage un compte avec le loyer se dépense comme s'il était du loyer, et le propriétaire d'un seul immeuble fait habituellement passer le loyer par un compte personnel, ce qui rend le mélange facile et la discipline difficile.

Quel est l'argument honnête pour la garder?

Il repose sur trois choses, et aucune d'elles n'est le sentiment qu'on ne vend pas une maison qu'on aime. Les trois sont l'hypothèque que vous détenez déjà et qu'on ne remplace pas au même prix aujourd'hui, le quartier que vous connaissez déjà, et le temps que l'immeuble a devant lui. Chacune des trois se vérifie avec des chiffres et non avec un souvenir. Aucune ne dépend de ce que la maison représente pour vous.

La première est l'hypothèque. Si le prêt a été consenti dans un environnement de taux plus bas et qu'il lui reste des années à courir, vous détenez un financement qui ne peut pas être remplacé à ce prix aujourd'hui, et vendre supprime cet avantage de façon définitive. La deuxième est l'emplacement. Une première maison se trouve souvent dans un quartier que le propriétaire connaît bien, assez près pour être gérée sans agence, et cette familiarité abaisse le coût réel de l'exploitation d'une manière qu'aucun tableur ne montre jamais.

La troisième est le temps. L'immobilier résidentiel détenu longtemps a généralement récompensé la patience dans la plupart des marchés canadiens, et un immeuble déjà détenu, déjà financé et déjà loué ne porte aucun des coûts d'entrée qui rendent chères les premières années d'un placement. Vous avez déjà payé les droits de mutation, les frais juridiques et l'inspection une fois. Acheter quelque chose de comparable signifie les payer tous une seconde fois.

Il existe un quatrième argument, et il est plus faible qu'il n'en a l'air. Les propriétaires disent souvent que le loyer couvre l'hypothèque et y voient la preuve que l'immeuble fonctionne. Ce n'est pas le test, parce que le versement n'est qu'un coût parmi plusieurs et qu'une partie du versement est du capital, ce qui est de l'épargne et non une dépense. Le test consiste à savoir si l'immeuble couvre tous ses coûts, vacance et réparations moyennées sur plusieurs années comprises, et laisse encore quelque chose. Beaucoup de premières maisons réussissent ce test. Beaucoup échouent, et le propriétaire l'apprend habituellement la troisième année et rarement plus tôt.

Quel est l'argument honnête pour la vendre?

Il repose sur la concentration, sur l'exemption, et sur ce que l'immeuble vous rapporte mesuré contre ce qu'il vous coûte. Un ménage qui possède un locatif, une résidence et un employeur dans la même ville a beaucoup de choses suspendues à cette ville, chaque année de location est une année qui ne peut pas être abritée, et le travail de locateur arrive sans préavis. Les trois se pèsent ensemble et non séparément.

La concentration vient en premier. Un ménage qui possède un locatif, une résidence et un employeur dans la même ville a beaucoup de choses suspendues à cette ville. Le marché locatif, le marché résidentiel et souvent le marché de l'emploi bougent ensemble quand l'économie se retourne. Un propriétaire de portefeuille répartit son risque entre plusieurs immeubles et plusieurs quartiers. Le propriétaire d'un seul immeuble ne le peut pas, et la seule vraie diversification qui s'offre à lui consiste à détenir autre chose que de l'immobilier local. C'est une exposition unique déguisée en trois décisions distinctes.

L'exemption est le deuxième argument, et elle porte une date. Chaque année où l'immeuble demeure locatif est une année qui ne peut pas être abritée, tandis que l'abri déjà gagné par vos années d'occupation n'est pas perdu par une vente. Vendre pendant que les années exemptées couvrent encore l'essentiel du gain transforme un avantage sur papier en avantage réalisé. Détenir une décennie de plus le dilue, parce que le chiffre qui compte est la proportion des années totales de détention qui étaient exemptées.

Le troisième argument est plus simple. Être propriétaire locateur est un travail, et ce travail est réparti de façon inégale. La plupart des mois sont tranquilles et quelques-uns ne le sont pas, et ces quelques mois arrivent sans préavis, en même temps que le reste de votre vie. Certains propriétaires trouvent l'échange acceptable. D'autres découvrent après deux ans qu'ils se sont acheté un deuxième emploi à un taux horaire médiocre. Il n'y a aucune honte dans la seconde réponse, et le propriétaire qui y est arrivé devrait vendre avant qu'un mauvais bail décide à sa place.

Pourquoi un contrat avec participation est-il la mauvaise étape?

Parce qu'il répond à une question que vous ne posez pas encore, et cette question n'est pas celle d'aujourd'hui. Un contrat d'assurance vie entière avec participation est un instrument à long terme dont la prime se mesure en décennies, et la stratégie bâtie dessus suppose un capital qui revient sans cesse et qui cherche où attendre. Un seul locatif sans réserve derrière lui ne fournit ni l'un ni l'autre.

Un contrat d'assurance vie entière avec participation est un instrument à long terme. Il coûte plus cher dans ses premières années que la valeur qu'il affiche, les participations qui s'y ajoutent ne sont jamais garanties, et la stratégie que l'on appelle Infinite Banking suppose que la valeur bâtie, accessible par avance sur contrat, soit assez grande et assez patiente pour financer quelque chose de réel. La prime est un engagement qui se mesure en décennies. En commencer un pendant qu'un seul locatif n'a aucune réserve derrière lui place une obligation de trente ans devant une obligation de trente jours.

L'objection porte sur l'ordre et non sur l'instrument. Il n'y a rien de mal dans le contrat, et il y a beaucoup de mal à le financer avec de l'argent sur lequel une fournaise détient une créance antérieure. Le propriétaire qui cesse de payer une prime la quatrième année parce que la toiture a lâché a payé la partie coûteuse d'un contrat et il est parti avant la partie utile, ce qui est la plus mauvaise version du résultat et la plus fréquente.

Il existe une seconde raison propre à ce lecteur. Le capital se loge dans un contrat parce qu'il revient sans cesse à son propriétaire et cherche sans cesse où attendre. Le propriétaire d'un seul immeuble qui compte n'en détenir qu'un seul n'a pas ce flux. Si le plan change, et qu'un deuxième puis un troisième immeuble apparaissent, la question se rouvre honnêtement. Un contrat rend aussi un capital-décès dès le premier jour, ce qui est un autre sujet et une autre raison de le détenir. D'ici là, il est une solution à la recherche du problème pour lequel il a été bâti.

Quelles sont les bonnes étapes suivantes, et dans quel ordre?

Il y en a trois, elles se suivent dans un ordre fixe, et l'ordre est la totalité du conseil. La réserve se bâtit en premier, la dette coûteuse s'éteint en deuxième, et la question de savoir à quoi sert réellement l'immeuble se répond en troisième. Rien d'autre ne commence tant que la première n'est pas en marche. Chaque étape rend la suivante possible. En changer l'ordre annule l'essentiel du bénéfice.

D'abord, la réserve. Pas une réserve complète dès le premier jour, ce qui décourage les gens de commencer, mais un mois de coût de portage accumulé par un virement fixe, puis deux, puis le chiffre que votre propre calcul a produit. Rien d'autre ne commence pendant que cela se déroule. La réserve est ce qui transforme une vacance, d'une urgence en un simple inconvénient, et c'est le seul changement qui améliore le plus la position du propriétaire d'un seul immeuble.

Ensuite, la dette coûteuse. Les soldes de cartes de crédit, les marges non garanties qui portent des taux à deux chiffres, un prêt auto consenti à un taux punitif: chaque dollar dirigé vers ces dettes rapporte un montant connu selon un calendrier connu. La plupart des propriétaires dans cette situation en portent une partie, et la rembourser bat tout autre usage concurrent du même dollar, l'immeuble et n'importe quel contrat compris. C'est le rendement le plus sûr accessible à ce ménage.

Enfin, la question autour de laquelle cette page tourne depuis le début. À quoi sert réellement l'immeuble? Une réponse comme un revenu dans quinze ans, ou un logement pour un enfant, ou une vente qui financera quelque chose de précis, est un plan. Une réponse comme cela me semblait mal de vendre n'est pas un plan, et c'est la réponse que donnent la plupart des propriétaires malgré eux. Une fois qu'une vraie réponse existe, les décisions précédentes cessent d'être des devinettes, et la question de savoir si un contrat d'assurance a sa place dans le tableau peut enfin se poser correctement.

À qui cela convient, et à qui cela ne convient pas

Cette page convient au propriétaire qui a gardé une première maison sans jamais décider de devenir investisseur, qui détient un seul immeuble, qui porte une hypothèque dessus, et dont le ménage sentirait une vacance en moins d'un mois. Cela décrit la plupart des gens qui arrivent ici après avoir cherché s'il faut louer une première maison. La description est banale et elle est très répandue.

Cela s'applique avec plus de force quand le locatif se trouve dans la même ville que la résidence et l'emploi du propriétaire, quand l'hypothèque a été approuvée sur une occupation par le propriétaire et que personne n'en a informé le prêteur, et quand l'assurance n'a jamais été modifiée. Ces trois conditions se présentent souvent ensemble, parce que toutes les trois découlent du même jour passé sans que personne le traite comme un changement.

Cela s'applique avec moins de force au propriétaire qui détient le locatif libre de dette, dont le revenu du ménage n'en dépend pas, et qui a déjà fait consigner le changement d'usage au dossier avec un CPA. L'exposition y est plus lente et les décisions y sont moins pressantes. Même là, l'assurance doit tout de même être la bonne et la réserve doit tout de même exister. Le calendrier est plus lent; la nécessité ne l'est pas.

Cela ne convient pas au lecteur venu ici se faire dire qu'un contrat avec participation est la prochaine étape pour un seul immeuble locatif. Ce n'est habituellement pas le cas, et le dire clairement est la chose la plus utile que cette page puisse faire. Les situations où le contrat a bel et bien sa place sont exposées sur la page des investisseurs immobiliers, et chacune d'elles commence par une réserve qui existe déjà et par un capital qui se répète. L'ordre ne change pas parce que le lecteur souhaiterait qu'il change.