Rendement sur mise de fonds comptant quand la mise de fonds provient d'une avance sur police: pourquoi certains pourcentages paraissent énormes, et comment les mesurer honnêtement

Deux investisseurs achètent le même immeuble locatif, le même jour, au même prix, avec le même prêt hypothécaire. L'un paie la mise de fonds comptant. L'autre l'emprunte sur une police d'assurance vie avec participation.

Un an plus tard, le premier annonce un rendement sur mise de fonds comptant (ce que les anglophones appellent le cash-on-cash return) d'environ 6 %. Le second annonce plusieurs centaines de pour cent, ou tout simplement un rendement « infini », parce que l'argent investi dans l'opération était presque nul.

Même immeuble. Mêmes locataires. Même loyer. Même prêt hypothécaire. Comment un rendement peut-il être cent fois plus élevé que l'autre?

Pourquoi est-ce important? Parce qu'un pourcentage qui paraît extraordinaire change les comportements. L'investisseur qui croit qu'une avance sur police multiplie les rendements empruntera davantage, achètera plus vite et gardera un coussin plus mince. L'immobilier récompense la patience et punit les marges minces. Une vacance, une réparation, un renouvellement hypothécaire à un taux plus élevé: chacun de ces événements reste gérable pour l'investisseur qui a mesuré l'opération honnêtement, mais devient dangereux pour celui qui l'a mesurée avec un dénominateur proche de zéro.

Cette page explique ce que mesure le rendement sur mise de fonds comptant, pourquoi une mise de fonds empruntée peut le faire paraître énorme, et quatre façons honnêtes de mesurer une opération locative lorsque la mise de fonds provient d'une avance sur police. Elle présente aussi ce que la voie de la police offre réellement à un investisseur, car elle offre bel et bien quelque chose. Ce n'est simplement pas un rendement plus élevé.

Voici l'opération, mesurée des deux façons.

Qu'est-ce que le rendement sur mise de fonds comptant, et que laisse-t-il de côté?

Le rendement sur mise de fonds comptant correspond au flux de trésorerie avant impôt de l'année produit par un immeuble, après tous les paiements de financement, divisé par l'argent comptant que vous avez investi dans l'opération. C'est une mesure utile de l'ardeur avec laquelle votre propre argent travaille. Elle laisse de côté le remboursement du capital, la plus-value, l'impôt et le risque, et elle perd tout son sens lorsque l'argent investi s'approche de zéro.

Cette mesure est populaire parce qu'elle est simple. Prenez le loyer, soustrayez les frais d'exploitation et chacun des paiements de financement, et vous obtenez le flux de trésorerie de l'année. Divisez-le par l'argent investi, habituellement la mise de fonds et les frais de clôture, et vous obtenez le rendement de cet argent.

Elle répond bien à une question: si j'avais placé cet argent ailleurs, comment se comparent les liquidités que cet immeuble me procure? Elle répond mal, ou pas du tout, à plusieurs autres questions:

• Le remboursement du capital. Une partie de chaque versement hypothécaire réduit la dette. Cela bâtit de l'avoir propre, mais le rendement sur mise de fonds comptant n'en tient aucun compte.
• La plus-value. Une hausse ou une baisse de la valeur de l'immeuble n'y apparaît pas.
• L'impôt. La mesure est calculée avant impôt.
• Le risque. Deux opérations offrant le même rendement sur mise de fonds comptant peuvent comporter des risques très différents.
• La provenance de l'argent. Si l'« argent comptant » a lui-même été emprunté, la mesure ne mesure plus ce qu'elle prétend mesurer.

Ce dernier point est précisément le sujet de cette page.

À quoi ressemble l'opération avec une mise de fonds comptant?

Dans l'exemple hypothétique de cette page, un duplex de 480 000 $ acheté avec une mise de fonds comptant de 96 000 $ et un prêt hypothécaire de 384 000 $ produit environ 5 600 $ de flux de trésorerie avant impôt au cours de sa première année. Cela représente un rendement sur mise de fonds comptant d'environ 5,8 %.

Chaque chiffre est une hypothèse posée à des fins d'illustration, et non une soumission ni une prévision.

La première année:

Un rendement modeste et positif sur un immeuble acheté à son juste prix. Bien des propriétaires expérimentés reconnaîtraient ces proportions.

Qu'arrive-t-il à la même opération quand la mise de fonds est une avance sur police?

L'immeuble rapporte exactement la même chose, mais le ménage paie maintenant des intérêts sur les 96 000 $ qu'il a empruntés à l'assureur. À un taux d'avance supposé de 6,5 %, ces intérêts s'élèvent à 6 240 $ par année, et le flux de trésorerie de l'opération, après tous les frais de financement, tombe à environ 640 $ sous zéro.

Supposons maintenant que l'investisseur emprunte les 96 000 $ sur la valeur de rachat d'une police avec participation constituée au fil de plusieurs années, à un taux d'avance supposé de 6,5 %.

C'est de là que vient le pourcentage énorme. Si l'on omet les intérêts de l'avance sur police, parce qu'ils seraient « versés à votre propre système » ou simplement laissés impayés, l'opération affiche toujours 5 600 $ de flux de trésorerie. Divisez ce montant par un investissement comptant presque nul, et le résultat atteint plusieurs centaines de pour cent, voire l'infini.

Les deux moitiés de ce calcul sont fausses pour la même raison. Les intérêts sont un coût réel, payé à l'assureur, qu'ils soient réglés chaque mois ou ajoutés à l'avance. Et l'argent investi n'était pas nul. Il a été versé plus tôt, sous forme de primes, et il sert maintenant, dans la police, de sûreté pour l'avance.

Pourquoi diviser par un petit nombre induit-il en erreur?

Parce qu'un pourcentage n'a de sens que dans la mesure où son dénominateur en a un. Lorsque l'argent que vous comptez comme investi diminue vers zéro, n'importe quel flux de trésorerie positif produit un pourcentage qui augmente sans limite. L'opération ne s'est pas améliorée; c'est la mesure elle-même qui a cessé de fonctionner.

Imaginez les mêmes 5 600 $ de flux de trésorerie divisés par des montants de plus en plus petits.

Rien dans l'immeuble n'a changé d'une ligne à l'autre. Seul le dénominateur a changé. Les locataires, le loyer et le prêt hypothécaire sont identiques à chaque ligne. Une mesure que l'on peut pousser n'importe où, simplement en choisissant ce que l'on compte comme « votre argent », ne vous renseigne plus sur l'immeuble.

Voilà pourquoi les investisseurs sérieux ne jugent pas une opération entièrement financée au seul rendement sur mise de fonds comptant. Ils regardent ce que l'opération fait à leur flux de trésorerie après chacun des frais de financement, et ce qu'elle fait à leur valeur nette.

Un immeuble acheté avec une avance sur police est-il libre de toute dette?

Le titre peut être libre de toute hypothèque si le prix entier a été payé au moyen d'une avance sur police, mais le ménage doit toujours la totalité du montant à l'assureur. Sa valeur nette est exactement celle qu'il aurait avec un prêt hypothécaire du même montant. Ce qui change, c'est l'identité du prêteur, ce qui garantit le prêt et la personne qui fixe le calendrier de remboursement.

Certaines présentations décrivent un immeuble acheté entièrement au moyen d'une avance sur police comme étant « libre et quitte », parce qu'aucune hypothèque n'est inscrite contre lui. Sur le plan juridique, cela peut être exact en ce qui concerne le titre. Sur le plan financier, c'est incomplet. Un immeuble de 200 000 $ acheté avec une avance sur police de 200 000 $ ajoute 200 000 $ d'actif et 200 000 $ de dette au bilan du ménage, exactement comme le ferait un prêt hypothécaire de 200 000 $.

Les différences sont réelles, mais elles ne sont pas celles que l'expression laisse entendre:

• La sûreté. L'avance est garantie par la valeur de rachat de la police, et non par l'immeuble.
• Le calendrier. Une avance sur police n'a généralement pas de calendrier de remboursement fixe. Les intérêts non payés sont généralement ajoutés à l'avance.
• Le taux. L'assureur fixe le taux de l'avance aux termes du contrat, et ce taux peut changer.
• La conséquence du non-remboursement. Un prêteur hypothécaire peut exercer ses recours contre l'immeuble. Avec une avance sur police, un solde impayé qui grossit au-delà de la valeur de rachat peut mettre fin à la police, et tout montant encore dû au décès est déduit du capital-décès.

Un immeuble sans hypothèque, mais adossé à une avance sur police, n'est pas libre de dette. Il est simplement financé autrement.

Quelles sont quatre façons honnêtes de mesurer l'opération?

Mesurez le flux de trésorerie après chacun des frais de financement, le rendement total de l'immeuble, la valeur nette du ménage par rapport à un paiement comptant et la résistance de l'opération à une mauvaise année. Ensemble, ces mesures vous disent ce qu'un seul pourcentage de rendement sur mise de fonds comptant ne peut pas vous dire.

1. Le flux de trésorerie après chacun des frais de financement. Incluez le prêt hypothécaire et les intérêts de l'avance sur police, que ces intérêts soient payés chaque mois ou non. Dans l'exemple: environ 5 600 $ avec une mise de fonds comptant, et environ 640 $ sous zéro avec une mise de fonds financée par une avance sur police.

2. Le rendement total de l'immeuble. Ajoutez au flux de trésorerie le capital remboursé sur le prêt hypothécaire et une plus-value supposée. Avec le prêt hypothécaire de l'exemple, le capital remboursé la première année est d'environ 7 977 $. À une plus-value supposée de 2 %, la valeur de l'immeuble augmente de 9 600 $.

Le rendement total de l'immeuble est le même dans les deux cas. La voie de l'avance sur police est inférieure exactement du montant des intérêts de l'avance.

3. La valeur nette du ménage, par rapport à un paiement comptant. Supposons que le ménage dispose de 96 000 $ en dépôt et d'une police dont la valeur de rachat suffit pour lui avancer 96 000 $. Payer comptant vide le dépôt. Emprunter conserve le dépôt, qui rapporte, disons, 3 %, soit 2 880 $ par année, alors que l'avance coûte 6 240 $. Selon ces hypothèses, le ménage qui emprunte termine l'année environ 3 360 $ derrière celui qui paie comptant, avant impôt. C'est la même leçon que celle présentée dans gagner 8 %, payer 13 %: sur la seule base des taux, emprunter à un taux plus élevé que celui que rapporte votre argent vous coûte la différence.

4. La résistance à une mauvaise année. Demandez-vous ce qui arrive si un logement reste vacant pendant trois mois, si une toiture doit être remplacée ou si le prêt hypothécaire est renouvelé à un taux plus élevé. Avec 5 600 $ de flux de trésorerie positif, le propriétaire qui a payé comptant dispose d'un coussin. Avec un flux de trésorerie négatif, le propriétaire financé par la police puise déjà dans d'autres fonds chaque mois, avant même que quoi que ce soit tourne mal. En revanche, le propriétaire financé par la police dispose toujours du dépôt de 96 000 $ pour faire face précisément à ces imprévus. La position la plus solide dépend de la question de savoir si cette réserve est vraiment conservée à cette fin.

Alors, qu'offre réellement la voie de l'avance sur police à un investisseur?

Une réserve et le contrôle. L'investisseur qui emprunte la mise de fonds sur une police, au lieu de vider ses économies, garde des liquidités pour les vacances locatives et les réparations, fixe lui-même le calendrier de remboursement, n'a besoin d'aucune demande de crédit pour cette avance et maintient en vigueur la couverture et les garanties de la police. Ce sont de vrais avantages. Un rendement plus élevé n'en fait pas partie.

Voici la liste honnête.

La déductibilité des intérêts mérite une phrase précise. Selon le sous-alinéa 20(1)c)(i) de la Loi de l'impôt sur le revenu, les intérêts sur de l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien peuvent être déductibles, et le paragraphe 20(2.1) ajoute que les intérêts sur une avance sur police ne comptent que dans la mesure où l'assureur les atteste sur le formulaire prescrit. La façon dont cela s'applique à un immeuble locatif est expliquée dans les intérêts d'une avance affectée à un immeuble locatif.

Et les prêteurs hypothécaires ont leurs propres règles. Certains limitent la provenance d'une mise de fonds, et une avance sur police est une dette que vous devez déclarer au moment de votre demande. Renseignez-vous auprès du prêteur avant de vous engager.

Comment décider, étape par étape?

Évaluez d'abord l'immeuble selon ses propres mérites. Comparez ensuite le paiement comptant et l'emprunt de la mise de fonds, en comptant les intérêts de l'avance. Vérifiez les règles du prêteur. Décidez en fonction du flux de trésorerie, de la valeur nette et de la résistance, et non d'un seul pourcentage.

1. Analysez l'opération comme si elle était payée comptant. Si elle ne fonctionne pas avec une mise de fonds comptant, une avance sur police ne la sauvera pas.
2. Ajoutez les intérêts de l'avance sur police au taux actuel de l'assureur, puis à un taux plus élevé.
3. Calculez les quatre mesures présentées plus haut: le flux de trésorerie après tout le financement, le rendement total, la valeur nette par rapport au paiement comptant, et le test de la mauvaise année.
4. Demandez au prêteur hypothécaire s'il accepte une mise de fonds empruntée sur une police, et déclarez l'avance.
5. Demandez à l'assureur le taux de l'avance, la façon dont il est fixé et le formulaire d'attestation des intérêts aux fins de l'impôt.
6. Rédigez le plan de remboursement de l'avance sur police, à partir des loyers, d'un refinancement ou d'une vente, avec une date.
7. Gardez la réserve comme réserve. Les économies que vous n'avez pas dépensées sont la raison même d'emprunter. Ne les dépensez pas pour la prochaine opération.

La façon dont les investisseurs utilisent une avance sur police pour la prochaine mise de fonds, et la manière de la rembourser à partir des loyers, sont expliquées dans une avance sur police pour la prochaine mise de fonds.

Comment une mise de fonds financée par une avance sur police se compare-t-elle à une marge de crédit hypothécaire?

Les deux sont de l'argent emprunté: les deux ajoutent donc des intérêts à l'opération et, au même taux, les deux réduisent les liquidités d'à peu près le même montant. Elles diffèrent par ce qui garantit le prêt, par la personne qui fixe le taux et les modalités, par le montant qu'on peut emprunter, et par ce qui est mis en jeu si l'opération tourne mal.

Bien des investisseurs qui n'utilisent pas de police financent leurs mises de fonds au moyen d'une marge de crédit hypothécaire sur leur propre maison. Placé côte à côte avec une avance sur police, le calcul est presque identique: au même taux de 6,5 %, 96 000 $ empruntés coûtent 6 240 $ d'intérêts par année dans un cas comme dans l'autre, et les liquidités de l'opération tombent au même montant sous zéro.

Ce qui diffère, c'est tout ce qui entoure le taux.

La limite d'une marge de crédit vient des lignes directrices du BSIF pour les prêteurs sous réglementation fédérale: un ratio prêt-valeur maximal de 65 % pour la portion renouvelable d'une marge de crédit hypothécaire y est décrit comme fondamental, et les prêts au-delà de ce seuil devraient être amortis. Cette limite compte pour un investisseur qui prévoit financer plusieurs mises de fonds à partir d'une seule maison.

Le choix entre les deux ne porte donc pas sur ce qui coûte le moins cher. Il porte sur l'actif que l'investisseur préfère donner en garantie, sur la personne qui devrait contrôler les modalités, et sur ce que la famille peut le moins se permettre de perdre. Certains investisseurs utilisent les deux, à des moments différents, pour des immeubles différents.

Qui devrait vous aider?

Un professionnel en assurance titulaire d'un permis, qui possède des années d'expérience concrète des avances sur police utilisées en immobilier, un comptable qui travaille avec des propriétaires et qui comprend la déductibilité des intérêts sur les avances sur police, et un professionnel du prêt hypothécaire qui connaît les règles de chaque prêteur sur la provenance des mises de fonds.

Le produit sans la compréhension n'est qu'une police d'assurance. La compréhension sans l'expérience n'est que de la théorie. L'équipe d'un investisseur devrait pouvoir analyser la même opération de trois façons et vous dire clairement laquelle vous laisse en position plus solide. Au Québec, le professionnel en assurance est un conseiller en sécurité financière; dans les autres provinces, c'est un agent d'assurance vie titulaire d'un permis.

Je dois être clair sur ma propre situation: je suis rémunéré par les commissions des assureurs lorsqu'une police est souscrite. C'est un conflit d'intérêts, et c'est l'une des raisons pour lesquelles cette page montre où la voie de l'avance sur police réduit le rendement.

Comment lire les chiffres de cette page?

Chaque montant, taux et valeur est une hypothèse: un duplex de 480 000 $, une mise de fonds de 96 000 $, un prêt hypothécaire de 384 000 $ à 5 % sur 25 ans, un loyer de 3 600 $ et des frais de 900 $ par mois, un taux d'avance sur police de 6,5 %, une plus-value de 2 % et 3 % sur l'argent gardé en dépôt. Aucun n'est une soumission ni une prévision. Les règles fiscales sont celles de la Loi de l'impôt sur le revenu, à jour au 30 septembre 2026.

Les résultats sont présentés avant impôt. Le versement hypothécaire repose sur une capitalisation semestrielle, la convention applicable aux prêts hypothécaires à taux fixe au Canada. Les participations sur les polices avec participation ne sont pas garanties et sont déclarées chaque année par le conseil d'administration de l'assureur. Les avances sur police portent intérêt au taux de l'assureur et constituent une disposition aux fins de l'impôt. Les montants sont en dollars canadiens.

Ce que cette page ne vous dira pas

Cette page montre comment mesurer une opération locative financée au moyen d'une avance sur police. Elle ne vous dit pas s'il faut acheter un immeuble, ce que rapportera un immeuble donné, ce qu'un prêteur acceptera ni ce qu'un assureur exigera. Ces réponses dépendent de l'immeuble, du marché, de vos revenus, de votre police et de votre situation fiscale, et elles viennent de votre professionnel en assurance, de votre comptable et de votre professionnel du prêt hypothécaire. Ce qu'elle peut vous donner, c'est une habitude: chaque fois qu'on vous cite un rendement, demandez quel est le dénominateur, si tous les coûts de financement figurent au numérateur, et si le chiffre serait encore intéressant si les liquidités baissaient pendant une année. Ces trois questions protègent un investisseur bien mieux que n'importe quel pourcentage isolé. Demandez aux personnes qui vous conseillent d'analyser le même immeuble de trois façons, avec une mise de fonds comptant, une marge de crédit et une avance sur police, et de vous montrer pour chacune les liquidités, la valeur nette et le test de la mauvaise année. Si l'un d'eux ne peut vous présenter qu'une seule façon, demandez-lui pourquoi.

À qui cela ne convient pas

Financer une mise de fonds au moyen d'une avance sur police ne convient pas à l'investisseur dont l'opération ne fonctionne qu'avec un dénominateur emprunté, qui n'a aucune réserve en dehors de la police, dont le revenu ne peut supporter un flux de trésorerie négatif ou qui n'a aucun plan pour rembourser l'avance. Pour cet investisseur, un immeuble plus petit, une mise de fonds comptant plus importante ou une attente plus longue est habituellement le choix le plus sage.

Cela peut convenir à l'investisseur qui possède un immeuble qui tient debout selon ses propres chiffres, un revenu stable, une police dotée d'une valeur de rachat abondante et un plan de remboursement clair, et qui tient à garder ses économies sous la main et à contrôler le calendrier. Pour cet investisseur, l'avance sur police est un choix de financement fait en toute connaissance de cause.

Une bonne opération n'a pas besoin d'un pourcentage énorme pour paraître bonne. Elle a besoin de chiffres honnêtes qui tiennent encore lors d'une mauvaise année.