Financer une revente rapide avec une avance sur police: le coût complet et les règles fiscales

Sur un tableau blanc, une rénovation suivie d'une revente paraît simple. On achète sous le prix du marché. On rénove. On revend plus cher. On rembourse celui qui a prêté l'argent. On garde la différence.

Puis les chiffres arrivent, un à la fois. Les frais d'achat. L'avenant de l'entrepreneur. Les taxes, les assurances et les services publics d'une maison où personne n'habite. La commission. Et quelque part dans cette liste, une ligne appelée financement, la seule ligne qui change selon la provenance de l'argent.

Ce dernier point est celui que la plupart des présentations passent sous silence.

Pourquoi est-ce important? Parce que les séminaires sur l'assurance vie entière avec participation se servent souvent d'une revente rapide pour montrer comment une avance sur police « crée » du profit. Une avance sur police peut être une façon utile de financer un projet de courte durée: rapide, discrète, sans demande de crédit et sans calendrier de remboursement fixe. Mais elle ne réduit pas le prix d'achat, n'écourte pas la rénovation et n'augmente pas le prix de vente. Elle remplace l'intérêt d'un prêteur par l'intérêt de l'assureur. Si la marge du projet est mince, l'avance sur police ne la sauvera pas. Si la vente traîne, l'intérêt continue de grossir. Et quelle que soit la source du financement, le profit est imposé comme un revenu dans la plupart des reventes rapides, selon des règles qui se sont resserrées en 2023.

Cette page expose le coût complet d'une revente rapide, compare sur un même projet hypothétique une avance sur police, une marge de crédit hypothécaire, un prêteur privé et un paiement comptant, explique les règles fiscales applicables, et montre ce qui se passe lorsque la propriété ne se vend pas dans les délais prévus.

Tout commence par l'empilement des coûts.

Que coûte réellement une revente rapide, ligne par ligne?

Une revente rapide comporte cinq couches de coûts: le prix d'achat, les frais d'achat à l'entrée, la rénovation, les frais de possession pendant que la propriété reste vide, et les frais de vente à la sortie. Le financement constitue une sixième ligne, et c'est la seule qui dépend de la personne qui prête l'argent. Les cinq autres sont les mêmes, quelle que soit la provenance des fonds.

1. Prix d'achat. Le montant inscrit à la promesse d'achat ou à la convention d'achat-vente.
2. Frais d'achat à l'entrée. Des droits de cession immobilière ou des frais d'enregistrement fixés par la province, les honoraires juridiques, l'assurance titres, une inspection et les rajustements pour les taxes foncières ou les frais de copropriété payés d'avance. En Ontario, par exemple, l'acheteur paie les droits de cession immobilière provinciaux lors de l'enregistrement de la cession, et les acheteurs d'une ville en particulier peuvent aussi payer des droits de cession immobilière municipaux distincts.
3. Rénovation. Les matériaux, la main-d'œuvre, les permis, l'élimination des débris et une provision pour ce que les murs révéleront. Lorsque la vente de la maison terminée est exonérée de TPS/TVH, la TPS/TVH payée sur la rénovation est généralement un coût que vous ne pouvez pas récupérer, comme on l'explique plus bas.
4. Frais de possession. Les taxes foncières, l'assurance d'une propriété inoccupée, les services publics, les frais de copropriété le cas échéant, et l'entretien. Ces frais courent chaque mois, de la date de prise de possession jusqu'à la conclusion de la vente.
5. Frais de vente. La commission de courtage immobilier, les honoraires juridiques liés à la vente, la mise en valeur de la propriété et, s'il y a lieu, les frais de quittance hypothécaire.
6. Financement. L'intérêt, les frais du prêteur et les frais juridiques sur l'argent qui sert à financer les couches 1 à 4.

Une avance sur police ne peut améliorer ou détériorer que la sixième ligne.

Pourquoi la source du financement ne change-t-elle que la ligne du financement?

Parce que la propriété ne sait pas qui a prêté l'argent. Le vendeur reçoit le même prix, l'entrepreneur envoie la même facture, la municipalité perçoit la même taxe et l'acheteur paie le même montant à la fin. Seuls l'intérêt, les frais et les modalités du prêt diffèrent. Tout profit supplémentaire attribué à la source du financement doit apparaître dans cette seule ligne, sinon ce n'est pas un profit.

Les présentations sur la revente rapide intègrent souvent d'autres éléments au résultat: la croissance de la valeur de rachat d'une police, la latitude de conserver la propriété au lieu de la vendre, la possibilité d'emprunter de nouveau sur la même propriété. Chacun peut avoir de la valeur. Aucun ne modifie le coût de la propriété.

La valeur de rachat en est l'exemple le plus clair. Les valeurs garanties d'une police avec participation et les participations éventuelles continuent de s'accumuler, que la revente soit financée par une avance sur police, par une marge de crédit hypothécaire ou par un prêteur privé. Cette croissance appartient à la police, et non au projet de revente. La compter comme un gain tiré du projet n'a de sens que si l'on compare l'avance sur police au rachat de la police pour obtenir des liquidités. Face à une marge de crédit hypothécaire, la police croît dans les deux cas, sous réserve de la façon dont l'assureur traite les avances lorsqu'il fixe les participations, ce qu'on explique à la page sur l'intérêt de l'avance et les participations.

La comparaison honnête entre les sources de financement est donc étroite: le coût, la rapidité, le contrôle, et ce qui se passe si le projet prend du retard.

Comment se comparent l'avance sur police, la marge de crédit hypothécaire et le prêteur privé?

Chaque prêteur fixe son propre taux, et l'ordre peut changer d'une année à l'autre; mieux vaut donc comparer les taux le jour même. Au-delà du taux, une avance sur police n'exige aucune demande de crédit et n'a pas de calendrier de remboursement fixe, ce qui est à la fois une liberté et un risque. Un prêteur privé ajoute habituellement des frais, et une marge de crédit hypothécaire met la maison en jeu.

Une avance sur police ne peut financer que la part de la valeur de rachat nette que permet le contrat, de sorte qu'une police récente peut contenir bien moins que ce dont le projet a besoin. Et il y a toujours quelque chose en jeu: la maison avec une marge de crédit hypothécaire, la police avec une avance sur police. Une avance laissée sans remboursement peut mettre fin au contrat, et la fin d'une police alors qu'une avance est en cours peut être imposée comme une disposition, comme on l'explique à la page quand une avance sur police devient imposable.

À quoi ressemble une même revente rapide hypothétique selon chaque source de financement?

Dans l'exemple hypothétique de cette page, une revente rapide rapporte 37 900 $ avant financement. Sur une détention de six mois, une avance sur police à 7,25 % coûte 12 854,25 $ et laisse 25 045,75 $; une marge de crédit hypothécaire à 6,7 % coûte 11 879,10 $ et laisse 26 020,90 $; un prêt privé à 10,5 % avec frais coûte 27 508,50 $ et laisse 10 391,50 $. Tous ces montants sont avant impôt.

Prenons la revente rapide hypothétique d'une maison existante. Chaque montant ci-dessous est une hypothèse établie pour cette page, et non un prix du marché.

Financez maintenant les 354 600 $ de trois façons. Pour une comparaison nette, la somme entière est retirée à la date d'achat, l'intérêt est payé chaque mois à son échéance, de sorte que rien ne se capitalise, et le prêt est remboursé à même le produit de la vente après six mois. Dans cet exemple, la valeur de rachat rapporte un taux hypothétique de 5 %, et le taux de l'avance sur police est de 7,25 %, soit 1,45 fois ce taux de rendement.

Trois constats ressortent.

Premièrement, l'avance sur police coûte beaucoup moins cher que le prêteur privé. Un investisseur qui paierait autrement les taux et les frais d'un prêteur privé conserve 14 654,25 $ de plus sur ce projet. C'est là qu'une avance sur police mérite sa place.

Deuxièmement, l'avance sur police ne coûte pas moins cher qu'une marge de crédit hypothécaire aux taux supposés ici. Elle coûte 975,15 $ de plus sur six mois. Les taux changent, et l'ordre peut s'inverser; l'important est de comparer les deux chiffres le jour même, et non de présumer de la réponse.

Troisièmement, la ligne du financement est importante. Sur une marge de 10,69 % avant financement, près du tiers revient au prêteur dans le cas le moins coûteux, et plus des deux tiers dans le cas le plus coûteux. Les retards aggravent la situation.

Et si l'on paie comptant?

Payer comptant n'entraîne aucune facture d'intérêt, mais ce n'est pas gratuit. L'argent consacré à la revente cesse de rapporter ce qu'il rapportait auparavant. Dans cet exemple, 354 600 $ à 5 % auraient crû de 8 756,87 $ en six mois. C'est le coût de l'argent comptant, et il est inférieur à celui de chacun des trois prêts présentés ici parce que l'argent rapportait moins que ce que chacun d'eux exigeait.

Le paiement comptant est la référence honnête. Tout achat est financé d'une manière ou d'une autre: soit en renonçant à ce que votre argent aurait rapporté, soit en payant de l'intérêt à quelqu'un d'autre.

Aux taux supposés ici, payer comptant coûte le moins cher: 8 756,87 $ de croissance perdue contre 12 854,25 $ d'intérêt sur l'avance sur police. L'écart de 4 097,38 $ est le prix de la différence entre un rendement de 5 % et un emprunt à 7,25 %. Une version détaillée de ce calcul se trouve à la page gagner 8 %, payer 13 %.

Mais l'argent comptant peut comporter des coûts que le taux ne montre pas. Si cet argent est la valeur de rachat de la police elle-même, un rachat partiel peut créer un revenu imposable et réduire la couverture. S'il s'agit de la seule réserve de la famille, l'immobiliser dans une propriété inoccupée constitue un risque en soi. Emprunter à un taux plus élevé peut être le prix à payer pour conserver quelque chose qui vaut davantage. Cela reste un prix.

Qu'est-ce que les présentations sur la revente rapide omettent habituellement?

Quatre choses: que la valeur de rachat croît quelle que soit la source du financement, et qu'elle n'est donc pas le profit du projet; qu'une propriété « libre de toute hypothèque » laisse quand même une dette envers l'assureur; qu'une vente retardée fait continuer de courir l'intérêt; et que le profit est généralement imposable à titre de revenu d'entreprise. Chaque affirmation contient une part de vérité. Chacune est incomplète.

Voici comment les affirmations habituelles se comparent au portrait complet. Trois d'entre elles, soit le dossier de crédit, le calendrier de remboursement et la croissance de la valeur de rachat, sont aussi vérifiées dans seize affirmations de séminaire sur les polices avec participation.

Rien de tout cela ne fait d'une avance sur police un mauvais outil pour une revente rapide. Cela en fait un outil ordinaire: un prêt consenti par un assureur, avec une souplesse utile et un coût bien réel.

Comment le profit d'une revente rapide est-il imposé?

Une revente rapide planifiée est généralement imposée comme un revenu d'entreprise, inclus en totalité dans le revenu, et non comme un gain en capital. L'Agence du revenu du Canada indique que si vous achetez une propriété dans l'intention de la revendre avec profit, y compris une propriété achetée, rénovée et revendue, le profit est entièrement imposable. Lorsque la règle sur les reventes précipitées s'applique, l'exemption pour résidence principale ne le met pas à l'abri.

Qu'une vente donnée produise un revenu d'entreprise ou un gain en capital peut être une question de fait, et l'intention au moment de l'achat en est le centre. Mais un investisseur qui achète précisément pour rénover et revendre, dans ce que la Loi de l'impôt sur le revenu appelle un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, serait sage de prévoir un revenu d'entreprise, imposé à son taux marginal dans l'année de la vente.

La source du financement ne change pas la nature du profit.

Qu'est-ce que la règle sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels?

Depuis le 1er janvier 2023, le gain sur un logement situé au Canada, ou sur un droit d'acquérir un tel logement, détenu pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa vente est un revenu d'entreprise: le paragraphe 12(12) de la Loi de l'impôt sur le revenu répute le bien être un bien figurant à l'inventaire d'une entreprise. Une perte est réputée nulle, et la règle ne s'applique pas lorsque la vente découle de l'un des neuf événements de vie énumérés.

Le paragraphe 12(12) prévoit que, dans le cas où un contribuable réalise un gain lors de la disposition d'un bien à revente précipitée, il est réputé, tout au long de la période de détention, exploiter une entreprise qui est un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, et que le bien est réputé être un bien figurant à l'inventaire, et non une immobilisation.

Le paragraphe 12(13) définit le bien à revente précipitée. Il s'agit d'un logement situé au Canada, ou d'un droit d'acquérir un tel logement, détenu pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition. Deux exclusions s'appliquent. Un bien qui figurerait déjà à l'inventaire sans la règle n'est pas visé, ce qui explique qu'une personne qui exploite clairement une entreprise de revente soit de toute façon imposée sur un revenu d'entreprise, au moyen des règles ordinaires. Et une disposition échappe à la règle lorsqu'il est raisonnable de considérer qu'elle se produit en raison ou en prévision de l'un des événements suivants:

Le paragraphe 12(14) prévoit que la perte provenant d'une entreprise relativement à un bien à revente précipitée est réputée nulle.

La page de l'Agence du revenu du Canada consacrée à la règle confirme qu'elle s'applique aux opérations effectuées à compter du 1er janvier 2023, y compris à un bien de location, et que le profit tiré d'un bien à revente précipitée n'est admissible ni au taux d'inclusion des gains en capital ni à l'exemption pour résidence principale.

Attendre le 366e jour ne transforme pas une revente rapide en gain en capital. L'Agence du revenu du Canada indique que, lorsque la règle ne s'applique pas, il demeure une question de fait de savoir si le profit est un revenu d'entreprise ou un gain en capital.

La règle sur les pertes est aussi plus étroite qu'elle ne le paraît. Elle s'applique aux biens visés par la règle sur les reventes précipitées; un bien qui figure véritablement à l'inventaire d'une entreprise de revente est exclu de la définition, et le traitement d'une perte sur ce bien est une question à poser à votre comptable.

Quand la TPS/TVH s'applique-t-elle à la vente d'une maison rénovée?

La plupart des ventes d'habitations déjà occupées sont exonérées. Mais la vente par un constructeur d'une maison ayant fait l'objet de rénovations majeures est taxable, et une personne qui achète une maison dans l'intention d'y effectuer des rénovations majeures et de la revendre est un constructeur, même si cela ne se produit qu'une fois. Une rénovation majeure signifie généralement que 90 % ou plus du bâtiment, à part sa structure, a été enlevé ou remplacé. Les travaux esthétiques ne sont généralement pas admissibles.

Le guide RC4052 de l'Agence du revenu du Canada énonce ces points de départ. Le Bulletin d'information technique sur la TPS/TVH B-092 définit la rénovation majeure comme celle où la totalité, ou presque, du bâtiment, exception faite des fondations, des murs extérieurs, des murs intérieurs de soutien, des planchers, du toit et des escaliers, a été enlevée ou remplacée. Le bulletin précise que l'expression « la totalité, ou presque » est en règle générale interprétée comme signifiant 90 % ou plus. Le colmatage des murs en plaque de plâtre, la peinture des surfaces et le sablage d'un plancher en bois franc ne constituent pas un enlèvement ou un remplacement.

La rénovation esthétique de l'exemple ne serait donc généralement pas majeure. Deux conséquences en découlent.

1. La vente serait généralement exonérée. Aucune TPS/TVH n'est facturée à l'acheteur.
2. La TPS/TVH payée sur la rénovation constitue un coût. Le guide précise qu'on ne peut demander de crédits de taxe sur les intrants pour la TPS/TVH payée sur des dépenses servant à effectuer des fournitures exonérées. Dans l'exemple, toute TPS/TVH comprise dans le budget de rénovation de 48 000 $ reste dans le coût.

Une rénovation complète est différente: la vente est alors généralement taxable, et les obligations de l'investisseur à titre de constructeur exigent l'avis d'un comptable avant que le premier mur ne tombe. Le guide signale aussi qu'un constructeur qui loue une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures pour un usage résidentiel à long terme peut être considéré comme effectuant une fourniture à soi-même, et devoir rendre compte de la TPS/TVH sur la juste valeur marchande. Cela compte si une propriété ayant fait l'objet de rénovations majeures finit par être louée plutôt que vendue.

L'intérêt sur l'argent utilisé pour une revente rapide est-il déductible?

L'intérêt sur l'argent emprunté pour tirer un revenu d'entreprise est généralement déductible en vertu du sous-alinéa 20(1)c)(i) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Pour une avance sur police, le paragraphe 20(2.1) ajoute que l'assureur doit confirmer l'intérêt selon le formulaire prescrit. Et l'intérêt attribuable à la période de rénovation est généralement ajouté au coût du bâtiment en vertu du paragraphe 18(3.1), plutôt que déduit au moment où il est payé.

La règle générale, au sous-alinéa 20(1)c)(i), permet de déduire l'intérêt sur l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise. Elle suit l'utilisation de l'argent, et non sa provenance.

La règle propre à l'avance sur police se trouve au paragraphe 20(2.1). L'intérêt d'une avance sur police n'est considéré comme un intérêt à cette fin que dans la mesure où l'assureur confirme, selon le formulaire et dans le délai prescrits, qu'il s'agit d'intérêts payés au cours de l'année sur cette avance et non ajoutés au coût de base rajusté de la police. Le formulaire est le T2210, Attestation de l'intérêt sur une avance sur police par l'assureur. Sans cette confirmation, il n'y a aucune déduction.

La règle sur le moment de la déduction se trouve aux paragraphes 18(3.1) à 18(3.3). Les dépenses qu'il est raisonnable de considérer comme attribuables à la période de construction, de rénovation ou de transformation d'un bâtiment, y compris l'intérêt et les coûts liés à la propriété du fonds sous-jacent, ne sont pas déductibles au moment où elles sont engagées. Elles sont ajoutées au coût du bâtiment. La période prend fin au premier en date du jour où les travaux sont réellement achevés et du jour où la totalité, ou presque, du bâtiment est utilisée aux fins prévues. Pour une revente rapide, une grande partie de l'intérêt payé pendant la rénovation devient une partie du coût de la propriété, ce qui modifie le moment où il réduit le revenu imposable. Un comptable devrait confirmer son application.

Le formulaire T2210 précise que l'intérêt ajouté à une avance sur police est considéré comme payé au moment où il y est ajouté. Si l'intérêt est capitalisé de cette façon, demandez à l'assureur comment il sera confirmé, et à votre comptable quel effet il aura sur le coût de base rajusté.

À quoi ressemble la revente rapide après impôt?

À un taux marginal illustratif de 43 %, supposé pour cette page et rattaché à aucune province, la revente rapide hypothétique laisse 14 276,08 $ après impôt avec une avance sur police, 14 831,91 $ avec une marge de crédit hypothécaire et 5 923,15 $ avec un prêteur privé. L'exemple suppose que chaque coût, y compris l'intérêt, réduit le profit imposable dans l'année de la vente.

La revente rapide est traitée comme un revenu d'entreprise, entièrement imposable. Le taux de 43 % est une hypothèse déclarée, à titre d'illustration seulement.

Cette hypothèse exige, entre autres, que l'assureur confirme l'intérêt sur l'avance sur police au moyen du formulaire T2210. Sans cette confirmation, la solution de l'avance sur police serait imposée sur un profit plus élevé.

À titre de comparaison, payer comptant dans cet exemple laisse 37 900 $ de profit avant impôt et 21 603,00 $ après impôt à 43 %. Si les 8 756,87 $ de croissance perdue avaient aussi été imposés à 43 %, le coût après impôt de l'argent comptant est de 4 991,42 $, et la solution du paiement comptant se termine à 16 611,58 $. C'est encore le résultat le plus élevé à ces taux, pour la même raison: l'argent rapportait moins que ce que chacun des prêteurs exigeait.

L'impôt réduit chaque écart dans la même proportion. Il n'en inverse aucun.

Qu'arrive-t-il si la propriété ne se vend pas à temps?

Chaque mois de retard ajoute des frais de possession et de l'intérêt. Ici, un mois coûte 850 $ de frais de possession plus 2 142,38 $ d'intérêt sur l'avance sur police. Au même prix de vente, la solution de l'avance sur police passe de 25 045,75 $ de profit à six mois à 7 091,50 $ à douze mois, puis à une perte de 10 862,75 $ à dix-huit mois.

Une présentation montre le plan. Le marché montre le retard.

Voici la même revente rapide, au même prix de vente et avec le même emprunt de 354 600 $, vendue après différentes durées de détention. Les frais de possession s'élèvent à 850 $ par mois, et l'intérêt est payé chaque mois à son échéance.

Les montants du prêteur privé supposent qu'aucuns frais de renouvellement ne sont exigés à la fin d'un terme; un véritable prêt privé peut en comporter. Un retard de plus de douze mois fait aussi franchir à la propriété le seuil des 365 jours, ce qui la soustrait à la règle de présomption mais, comme on l'a expliqué plus haut, ne transforme pas à lui seul le profit en gain en capital.

La liberté de ne pas rembourser une avance sur police selon un calendrier est bien réelle. Elle ne rend pas le retard gratuit.

La propriété peut-elle plutôt être conservée comme immeuble locatif?

Elle le peut, mais une propriété achetée à un prix de revente rapide n'est souvent pas tarifée pour supporter un financement complet en location. Dans cet exemple, un loyer de 2 150 $ par mois, moins 780 $ de taxes foncières, d'assurance et d'entretien, laisse 1 370 $, contre 2 142,38 $ d'intérêt mensuel sur l'avance sur police. Il manque à l'investisseur 772,38 $ chaque mois, avant même de rembourser quoi que ce soit.

Prenons le cas hypothétique où la même maison est louée au lieu d'être vendue. Les montants sont des hypothèses.

Un immeuble locatif qui semble « s'autofinancer » grâce à une avance sur police comporte une avance plus petite, un taux plus bas ou un loyer plus élevé que celui-ci, ou alors il compte la croissance de la valeur de rachat comme un revenu. La croissance de la valeur de rachat n'est pas un loyer. Elle ne paie pas les taxes foncières.

Si le manque à gagner n'est pas couvert par d'autres revenus, l'intérêt impayé est habituellement ajouté à l'avance sur police. C'est là que se trouve le risque à long terme. Prenons la même avance de 354 600 $ laissée entièrement impayée à 7,25 %, capitalisée chaque année, face à une valeur de rachat de 420 000 $ qui croît à un taux hypothétique de 5 % par année. Les deux montants sont des hypothèses, et les 5 % comprennent les participations, qui ne sont pas garanties.

Lorsque l'avance croît à 7,25 % et la valeur de rachat à 5 %, l'avance se rapproche de la valeur chaque année. Dans cet exemple, elle atteint 95,88 % de la valeur de rachat dès la sixième année et dépasse la valeur de rachat entière la huitième année. Chaque contrat fixe sa propre limite d'avance, et lorsque l'avance et l'intérêt la dépassent, la police peut tomber en déchéance, la couverture prend fin, et cette fin peut créer un revenu imposable. Ce mécanisme est expliqué à la page sur les avances sur police.

Conserver la propriété comme immeuble locatif modifie aussi le portrait fiscal: un bien acheté comme bien figurant à l'inventaire puis loué soulève des questions à poser au comptable avant la signature du premier bail, et une propriété ayant fait l'objet de rénovations majeures qui est louée peut déclencher la règle de la fourniture à soi-même en matière de TPS/TVH. La discipline de rembourser une avance sur police à même les loyers est expliquée à la page rembourser une avance sur police avec les loyers.

Qu'est-ce qui change lorsque deux associés font une revente rapide ensemble?

Le financement devient personnel alors que le projet est commun. Si chaque associé finance sa part au moyen d'une avance sur police, chacun porte une dette envers un assureur pour un projet conjoint. Ce qui compte le plus, c'est une convention écrite qui couvre les apports, l'intérêt, les décisions de vendre ou de conserver la propriété, et ce qui se passe en cas de décès, de maladie ou de départ.

Les associés financent souvent leur part différemment: l'un par une avance sur police, l'autre par une marge de crédit, un troisième à même ses économies. Cela peut fonctionner si la convention précise si chaque apport est une mise de capitaux propres ou un prêt au projet et à quel taux, qui décide de vendre ou de conserver la propriété (un associé dont l'avance sur police grossit et un associé sans dette verront un marché lent de façon très différente), et comment un rachat de parts est financé en cas de décès ou de maladie grave. Que le projet prenne la forme d'une société de personnes, d'une copropriété ou d'une société par actions change la façon dont le revenu et l'intérêt de chaque associé sont déclarés. C'est une question à poser à un avocat et à un comptable au début, et non au moment de la vente.

Quand une avance sur police convient-elle au financement d'une revente rapide, et quand ne convient-elle pas?

Elle convient à un investisseur qui détient une police établie depuis plusieurs années et bien capitalisée, à un projet qui offre une marge réelle avant financement, à un taux d'avance qui se compare bien aux autres solutions ce jour-là, et aux liquidités nécessaires pour payer l'intérêt si la vente tarde. Elle ne convient pas à une marge mince, à une police récente, ni à un plan qui repose sur le fait de ne jamais payer l'intérêt.

Une police avec participation est d'abord une assurance. Sa raison d'être première est le capital-décès, et l'utiliser pour financer un projet d'affaires met cette couverture au service du projet aussi longtemps que l'avance demeure en cours. Les arguments plus complets contre l'utilisation des polices pour l'immobilier sont exposés à la page les arguments honnêtes contre, du point de vue des investisseurs.

Qui devrait vous aider à planifier une revente rapide financée par une avance sur police?

Un professionnel en assurance titulaire d'un permis, avec des années d'expérience pratique du service des polices avec participation, qui peut obtenir la limite d'avance, le taux de l'avance et l'effet d'une avance sur votre contrat; un comptable qui peut confirmer l'impôt sur le profit, sur l'intérêt et sur toute TPS/TVH; et un avocat pour l'achat, la vente et toute convention d'association.

Le produit sans la compréhension n'est qu'une police d'assurance. La compréhension sans l'expérience n'est que de la théorie. Un bon professionnel présentera la revente rapide en isolant la ligne du financement, vous montrera où une marge de crédit hypothécaire ou l'argent comptant coûterait moins cher, et vous dira franchement lorsqu'un projet est trop mince pour être financé au moyen de votre police. Au Québec, le professionnel en assurance est un conseiller en sécurité financière; dans les autres provinces, c'est un agent d'assurance vie titulaire d'un permis. Lorsqu'un notaire s'occupe de la transaction immobilière, le notaire remplace l'avocat.

Je dois être franc au sujet de ma propre position: je suis rémunéré par des commissions versées par l'assureur lorsqu'une police est souscrite. C'est un conflit d'intérêts, et c'est l'une des raisons pour lesquelles cette page montre les cas où une avance sur police coûte plus cher que les autres solutions.

Comment lire les chiffres de cette page?

Chaque montant, taux et modalité des exemples est une hypothèse calculée pour cette page, y compris le taux marginal de 43 %. Il ne s'agit ni de soumissions, ni de prévisions, ni des taux d'un prêteur ou d'un assureur. Les règles fiscales sont celles de la Loi de l'impôt sur le revenu, codifiée au 30 septembre 2026, et des indications de l'Agence du revenu du Canada citées.

Les prêts sont retirés en entier à la date d'achat et remboursés à même le produit de la vente; l'intérêt est simple et payé chaque mois à son échéance, sauf dans le tableau de l'avance impayée, où il se capitalise annuellement. La croissance perdue de la solution du paiement comptant est calculée à un taux effectif de 5 % par année. La croissance de la valeur de rachat de 5 % est une hypothèse qui comprend les participations, lesquelles ne sont pas garanties et sont déclarées chaque année par le conseil d'administration de l'assureur; les valeurs garanties suivent le contrat. Les avances sur police portent intérêt au taux de l'assureur, qui peut changer, et une avance sur police constitue une disposition aux fins de l'impôt. Les résultats sont avant impôt, sauf indication contraire. Les montants sont en dollars canadiens.

Ce que cette page ne vous dira pas

Cette page explique comment la source du financement influe sur une revente rapide et quelles règles fiscales s'appliquent. Elle ne vous dit pas si une propriété donnée se vendra, à quel prix ni à quel moment, ce qu'un prêteur ou un assureur vous demandera, combien votre police peut vous avancer, ni comment votre propre profit et votre propre intérêt seront imposés. Elle ne tranche pas la question de savoir si une rénovation est une rénovation majeure aux fins de la TPS/TVH, ni si une vente est visée par la règle sur les reventes précipitées ou par l'une de ses exceptions. Ces réponses dépendent de votre contrat, de votre projet, de votre province et de votre situation fiscale, et elles viennent de votre professionnel en assurance, de votre comptable et de votre avocat ou notaire.

À qui cela ne convient pas

Financer une revente rapide au moyen d'une avance sur police ne convient pas à un investisseur dont la police est récente, dont le projet offre une marge mince avant financement, qui dispose déjà d'une marge de crédit moins coûteuse, ou qui ne peut pas payer l'intérêt à même d'autres revenus si la vente tarde. Cela ne convient à personne qui compte sur la croissance de la valeur de rachat pour rendre rentable en apparence un projet qui ne l'est pas.

Cela peut convenir à un investisseur qui détient une police établie depuis plusieurs années et bien capitalisée, dont le projet laisse de la marge, et qui a un plan clair de remboursement à même le produit de la vente, alors qu'il paierait autrement les taux et les frais d'un prêteur privé. Pour cet investisseur, une avance sur police est une source de fonds rapide, discrète et souple, utilisée avec la discipline qu'exigerait tout prêteur.

La police finance le projet. La propriété décide du profit.