Une avance sur police, puis une marge de crédit hypothécaire sur le même immeuble: est-il vraiment libre de toute charge?

Il y a deux façons de décrire le même immeuble locatif. Dans la première, une famille l'a acheté comptant, ne doit rien dessus, perçoit les loyers et peut maintenant emprunter sur cet immeuble pour en acheter un deuxième. Dans la seconde, la famille a emprunté chaque dollar du prix à un assureur, doit des intérêts sur ce prêt chaque année et s'apprête à emprunter de nouveau sur le même immeuble.

Les deux descriptions sont exactes. Une seule est complète.

La première est ce que l'on entend parfois dans les séminaires sur le financement immobilier au moyen d'une police d'assurance vie entière avec participation. L'immeuble acheté avec une avance sur police serait « libre de toute charge ». L'avance sur police « ne paraît pas au dossier de crédit, personne ne le sait ». Le propriétaire pourrait donc inscrire une marge de crédit hypothécaire sur l'immeuble et en acheter un autre, pendant que la valeur de rachat continue de croître.

Pourquoi est-ce important? Parce que cette séquence bâtit une tour de dettes sur une base étroite, et que les personnes qui s'y tiennent sont souvent les dernières à voir à quelle hauteur elle est montée. Une famille qui croit son premier immeuble libre de toute dette empruntera sur celui-ci avec l'assurance d'un propriétaire qui ne doit rien. Une famille qui comprend ce qu'elle doit, et à qui, empruntera moins, déclarera tout et gardera assez de marge de manœuvre pour traverser une mauvaise année. La différence entre ces deux familles n'est pas le produit. C'est la clarté sur ce que veut vraiment dire « libre de toute charge ».

Cette page distingue le titre foncier du bilan de la famille, expose ce qu'un prêteur canadien demande avant d'inscrire une marge de crédit hypothécaire, fait passer un empilement fictif de prêts par la hausse des taux, la baisse des valeurs et des logements vides, et présente les règles fiscales applicables à chaque couche. Elle décrit ensuite ce qu'une avance sur police peut réellement bien faire pour un propriétaire immobilier.

Tout commence par le titre de propriété.

Que dit l'affirmation, et pourquoi semble-t-elle convaincante?

L'affirmation veut qu'un immeuble acheté avec une avance sur police soit libre de toute charge parce qu'aucun prêteur n'y détient de charge, que le prêt reste confidentiel parce qu'il ne figure peut-être pas au dossier de crédit, et que le propriétaire puisse donc emprunter sur l'immeuble pour en acheter un autre. Chaque étape contient une part de vérité, et c'est précisément pourquoi la séquence persuade.

La présentation habituelle se déroule ainsi. Une famille a accumulé de la valeur de rachat pendant plusieurs années. Elle prend une avance sur police pour la totalité du prix d'achat d'un immeuble et conclut la transaction sans prêt hypothécaire. L'assureur n'a demandé aucune évaluation, aucune vérification de crédit, aucune preuve de revenu. Rien n'a été inscrit au titre.

Vient ensuite le deuxième geste. Comme le titre est libre, la famille obtient une marge de crédit hypothécaire garantie par l'immeuble et s'en sert comme mise de fonds sur un deuxième immeuble. Pendant ce temps, dit le présentateur, la valeur de rachat n'a jamais cessé de croître.

Plusieurs éléments de ce discours sont exacts, et l'ensemble plus large d'affirmations de séminaire dont il fait partie est vérifié dans seize affirmations de séminaire sur les polices avec participation. Une avance sur police n'exige aucune demande de crédit. Un titre sans hypothèque ne montre aucune hypothèque. Un prêteur peut prêter sur un titre libre. La valeur de rachat demeure bel et bien dans la police.

Chacune de ces affirmations vraies a toutefois une seconde moitié. C'est dans ces secondes moitiés que se loge le risque.

Que veut dire « libre de toute charge » au titre, et que veut dire l'expression pour la famille?

Au sens du registre foncier, un immeuble est libre de toute charge lorsqu'aucune hypothèque ni autre charge n'y est inscrite. Au sens économique, une famille ne possède un immeuble libre de toute charge que si aucune dette ne se trouve derrière son achat. Un immeuble acheté avec une avance sur police réussit le premier critère et échoue au second: la famille doit à l'assureur la totalité du prix, plus les intérêts.

« Libre de toute charge » décrit l'état d'un titre: qui est propriétaire de l'immeuble, et si un créancier y détient un droit inscrit. Un immeuble acheté avec une avance sur police se trouve exactement dans cette situation, parce que l'avance de l'assureur est garantie par la valeur de rachat de la police, et non par le terrain.

Or la richesse d'une famille se mesure dans un bilan, pas dans un registre foncier. Dans ce bilan, l'immeuble figure d'un côté et l'avance sur police de l'autre. La famille a échangé une valeur de rachat qu'elle aurait pu utiliser librement contre un immeuble et une dette.

Les deux colonnes sont vraies. Seule la seconde dit à la famille ce qu'elle possède réellement.

Ajoutez maintenant la marge de crédit. Dès que le prêteur inscrit sa charge, le titre n'est plus libre lui non plus. Deux dettes se trouvent désormais derrière un seul immeuble et une seule famille: l'avance sur police contre le contrat, et la marge de crédit contre le terrain.

Où se situe réellement l'avance sur police?

Une avance sur police est une somme que l'assureur avance au titulaire de police selon les modalités de la police, garantie par la valeur de rachat. Ce n'est ni un retrait ni l'argent propre de la famille. Des intérêts sont exigés au taux de l'assureur, les intérêts impayés peuvent s'ajouter à l'avance, et tout ce qui reste dû au décès est déduit de ce que reçoit le bénéficiaire.

Le paragraphe 148(9) de la Loi de l'impôt sur le revenu définit l'avance sur police comme une avance consentie par un assureur au titulaire d'une police en conformité avec les modalités de la police d'assurance-vie. L'argent qui a payé l'immeuble est venu de l'assureur. La valeur de rachat est restée dans la police, à titre de garantie.

Le même paragraphe traite l'avance sur police comme une disposition. Selon le paragraphe 148(1), un revenu naît lorsque le produit dépasse le coût de base rajusté (CBR) de la police. Une avance importante sur une police dont le CBR est modeste peut donc créer un revenu imposable l'année même où elle est prise, comme l'explique la page quand une avance sur police devient imposable.

Certaines présentations disent que le capital-décès sert de garantie au prêt. C'est une façon approximative de dire quelque chose de plus étroit. La valeur de rachat garantit l'avance du vivant de l'assuré; au décès, l'assureur verse le capital-décès moins l'avance et les intérêts impayés. L'avance ne disparaît pas parce qu'elle se rattache au contrat plutôt qu'au terrain. Elle est payée à même ce que la famille aurait autrement reçu.

Le contrat fixe aussi un plafond. Si l'avance et les intérêts impayés dépassent la valeur de rachat, la police peut prendre fin, comme l'explique la page avances sur police.

Une avance sur police n'est confidentielle en aucun sens qui change sa nature. C'est une dette contractuelle envers un créancier connu, assortie d'un taux, d'un plafond et d'un droit sur le capital-décès.

Que demande un prêteur avant d'inscrire une marge de crédit hypothécaire?

Pour les prêteurs sous réglementation fédérale, la ligne directrice B-20 du BSIF fixe les attentes. La portion renouvelable de la marge de crédit hypothécaire est limitée à 65 % de la valeur de l'immeuble, le crédit au-delà de ce seuil devrait être amorti, et le prêteur évalue votre capacité de payer en tenant compte de tous vos engagements d'endettement, y compris les paiements sur les autres facilités de crédit, qu'il est censé vérifier.

La ligne directrice B-20, du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), précise comment les prêteurs sous réglementation fédérale devraient souscrire les prêts hypothécaires résidentiels et les marges de crédit hypothécaires. Trois volets comptent ici.

Le premier est la limite. La ligne directrice B-20 s'attend à ce que les prêteurs plafonnent la composante non amortie de la marge à un ratio prêt-valeur d'au plus 65 %, toute portion au-delà de 65 % devant être amortie. Dans un avis daté du 30 juin 2022, le BSIF a qualifié la limite de 65 % de fondamentale, a précisé que les prêts au-delà de ce seuil devraient être amortis et non réavançables, et a indiqué qu'un plan de prêts combinés ne peut dépasser 80 % de la valeur de l'immeuble. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) donne aux consommateurs le même chiffre de 65 %.

Le deuxième est la capacité. La ligne directrice B-20 s'attend à ce que les prêteurs évaluent le service de la dette en tenant compte de tous les engagements d'endettement, inscrit les paiements de toutes les autres facilités de crédit parmi les données à considérer et s'attend à ce que les prêteurs vérifient les autres obligations d'endettement. C'est pourquoi une demande vous oblige à énumérer ce que vous devez.

Le troisième est l'honnêteté. La ligne directrice B-20 s'attend à ce que les prêteurs maintiennent des mécanismes de détection, de prévention et de signalement de la fraude ou des fausses déclarations, et qu'ils s'informent raisonnablement des antécédents de crédit et du comportement d'emprunt de l'emprunteur plutôt que de se fier uniquement à un pointage de crédit.

Ensemble, ces volets répondent à la question. Un prêteur qui envisage une marge de crédit sur un immeuble acheté avec une avance sur police décide si la famille peut porter une dette de plus. L'avance sur police qui a payé l'immeuble est la dette la plus pertinente pour cette décision.

Deux autres points s'appliquent à un immeuble locatif. Chaque prêteur décide s'il prête sur un immeuble locatif et à quelles conditions, et la ligne directrice B-20 vise les institutions financières sous réglementation fédérale, de sorte qu'un prêteur hors de ce groupe n'y est pas tenu. Par ailleurs, le rapport de 2017 de l'ACFC sur les marges de crédit hypothécaires rappelle qu'il s'agit de prêts remboursables à demande et que, lors d'une correction grave et prolongée du marché, les prêteurs peuvent réduire les limites ou exiger le remboursement. La façon dont un prêteur considère la prime elle-même est traitée dans comment un prêteur lit la prime.

Une avance sur police figure-t-elle au dossier de crédit, et est-ce important?

Le dossier de crédit est constitué des renseignements que les prêteurs transmettent à Equifax et à TransUnion. Savoir si un assureur donné déclare les avances sur police est une question à poser à cet assureur. La réponse ne change rien à votre obligation: quand un prêteur vous demande d'énumérer vos dettes, l'avance sur police en fait partie.

L'ACFC explique que les prêteurs transmettent des renseignements sur les comptes de crédit aux deux principales agences d'évaluation du crédit, et que les renseignements hypothécaires peuvent figurer au dossier, la marge de crédit hypothécaire y paraissant soit comme partie d'un prêt hypothécaire, soit comme compte distinct. Sa page ne dit rien des avances sur police. Un dossier de crédit est un relevé de ce qui a été déclaré, et non une liste complète de ce qu'une personne doit.

Savoir si « ça ne paraît pas au dossier de crédit » est vrai pour une police donnée est donc une question pour l'assureur. C'est aussi à côté de la question. Le dossier est un outil parmi d'autres. La demande en est un autre, et c'est dans la demande que l'emprunteur déclare ce qu'il doit.

« Personne ne le sait » est moins vrai qu'il n'y paraît. L'assureur le sait. Si la famille déduit les intérêts de l'avance sur police de son revenu de location, ces intérêts sont réclamés parmi les dépenses de location sur le formulaire T776 produit avec la déclaration de revenus, et un prêteur qui demande les déclarations pour vérifier le revenu de location pourrait bien les voir.

Le point sérieux est simple. Omettre une dette connue d'une demande de crédit pour qu'un prêteur accorde davantage de crédit constitue une fausse déclaration. L'alinéa 362(1)c) du Code criminel fait une infraction du fait de faire sciemment une fausse déclaration par écrit sur sa situation financière ou sa capacité de payer, avec l'intention qu'on y ajoute foi, en vue d'obtenir un prêt ou un crédit; sur mise en accusation, la peine maximale est de dix ans. Savoir si une omission donnée répond à ce critère dépend des faits et relève d'un avocat. Aucune famille n'a besoin de s'en approcher, même de loin.

La solution est de déclarer l'avance sur police. Si la marge de crédit est tout de même offerte, la famille emprunte la conscience tranquille. Si elle ne l'est pas, le prêteur vient de lui apprendre quelque chose d'important.

À quoi ressemble l'empilement en chiffres?

Prenons une famille fictive disposant de 340 000 $ de valeur de rachat. Elle achète un immeuble locatif de 260 000 $ avec une avance sur police, puis un immeuble locatif de 440 000 $ avec une marge de crédit de 110 000 $ sur le premier immeuble et un prêt hypothécaire de 330 000 $. Elle détient maintenant 700 000 $ d'immeubles et doit 700 000 $. La première année, elle verse environ 5 092 $ tirés d'autres revenus pour les porter.

Chaque chiffre ci-dessous est une hypothèse établie pour cette page, et non une soumission. Le taux d'emprunt est de 1,45 fois le taux que la valeur de rachat est présumée rapporter.

Les frais d'exploitation désignent les frais de copropriété, l'impôt foncier, l'assurance et l'entretien. L'avance de 260 000 $ représente environ 76,5 % de la valeur de rachat de 340 000 $; chaque contrat fixe sa propre limite d'avance, et cet exemple suppose que l'avance respecte cette limite.

La première année, avant impôt et avant toute variation des valeurs:

L'immeuble A couvre ses intérêts avec 820 $ de surplus. L'immeuble B couvre ses intérêts de seulement 139,19 $ et ne peut pas couvrir le capital de son prêt hypothécaire. La famille verse 5 092,40 $ tirés d'autres revenus la première année pour maintenir l'arrangement en marche.

Ce manque à gagner n'est pas un défaut de l'exemple. C'est l'allure habituelle d'un immeuble entièrement financé par emprunt à des taux ordinaires: 700 000 $ d'immobilier et, dès le premier jour, 700 000 $ de dettes réparties sur trois prêts. Sur les versements hypothécaires, 6 051,60 $ sont du capital que la famille conserve sous forme d'avoir propre, mais c'est tout de même de l'argent qui quitte le ménage.

La croissance de la valeur de rachat fait-elle partie du rendement de l'immeuble?

Non. La valeur de rachat aurait augmenté, que la famille achète l'immeuble ou non. L'apport propre de l'immeuble, c'est son loyer, moins ses frais et les intérêts sur l'argent emprunté pour l'acheter, plus ou moins toute variation de valeur. Ajouter la croissance de la valeur de rachat aux flux de trésorerie de l'immeuble compte deux fois les mêmes dollars.

Les présentations additionnent souvent les flux de trésorerie mensuels de l'immeuble et la croissance mensuelle de la valeur de rachat, puis appellent ce total le gain que la famille tire de l'achat. Dans cet exemple, les 820 $ de l'immeuble A, plus une croissance présumée de 13 600 $ de la valeur de rachat, sembleraient donner 14 420 $ par année.

Or les 13 600 $ ne découlent pas de l'achat. Si la famille n'avait rien acheté, la valeur de rachat serait toujours présumée croître de 13 600 $. Savoir si une avance modifie les participations portées au crédit d'un contrat dépend de la pratique de l'assureur, comme l'explique la page intérêt de l'avance et participations; cet exemple suppose que non, soit le cas le plus favorable à l'emprunteur.

Le critère équitable compare la famille avec et sans les achats à la fin de la même année.

Les achats ont ajouté 959,19 $ la première année, avant impôt et avant toute variation de valeur. Ce montant égale les loyers combinés des deux immeubles, moins les frais d'exploitation et moins tous les intérêts sur les trois prêts (41 400,00 $ moins 15 080,00 $, 6 380,00 $ et 18 980,81 $ d'intérêts hypothécaires), comme il se doit: la croissance de la valeur de rachat est la même dans chaque colonne et s'annule, et le capital hypothécaire remboursé quitte le ménage en argent comptant mais revient sous la forme d'un prêt plus petit. La version du séminaire aurait annoncé 14 420 $ pour le seul immeuble A.

La troisième colonne montre où se situe l'exposition. Une baisse de 15 % des valeurs, sur 700 000 $ d'immobilier entièrement financé par emprunt, retranche 105 000 $ de la situation de la famille d'un seul coup. La valeur de rachat n'amortit pas cette perte. Elle sert de garantie à l'un des prêts. L'effet de levier qui amplifie une hausse amplifie une baisse avec la même force.

Que se passe-t-il quand les taux montent, que les valeurs baissent ou que les loyers cessent?

Chaque choc frappe toutes les couches à la fois. Dans l'exemple de cette page, une hausse de deux points des taux ajoute environ 12 409 $ par année aux coûts de la famille; trois mois d'inoccupation dans les deux logements retranchent 14 250 $ de loyers; et une baisse de 15 % des valeurs laisse l'immeuble hypothéqué à un ratio prêt-valeur d'environ 86,6 %.

Un effet de levier superposé n'est pas fait de deux décisions séparées. C'est une seule famille qui porte plusieurs prêts dépendant des mêmes taux, des mêmes loyers et des mêmes valeurs.

Le scénario de taux rompt délibérément le rapport de 1,45: dans une simulation de crise, les taux d'emprunt montent alors que la croissance de la valeur de rachat ne suit pas le même rythme.

1. Les taux. L'ACFC décrit les taux des marges de crédit hypothécaires comme variables. L'assureur fixe le taux de l'avance sur police selon le contrat, et ce taux peut changer. Un taux hypothécaire fixe ne tient que jusqu'au renouvellement. Deux points de plus sur les trois prêts ajoutent 5 200 $, 2 200 $ et 5 008,73 $, soit 12 408,73 $ par année.
2. L'inoccupation. Un logement vide continue de porter ses frais, ses taxes et ses prêts. Trois mois d'inoccupation dans les deux logements coûtent 14 250 $ de loyers, sans que la famille doive un sou de moins.
3. Les valeurs. Une baisse de valeur ne change pas les versements, mais elle réduit les options. La marge sur l'immeuble A représente environ 49,8 % de la valeur réduite, toujours sous 65 %. Le prêt hypothécaire sur B, à 323 948,40 $ après un an, représente environ 86,6 % de 374 000 $. Refinancer ou vendre devient plus difficile précisément au moment où on pourrait en avoir besoin.

Le rapport de l'ACFC ajoute le point qui doit venir en dernier: lors d'une correction grave et prolongée, un prêteur peut réduire la limite d'une marge ou en exiger le remboursement. Une famille qui compte sur l'espace inutilisé de sa marge comme réserve pourrait trouver cette réserve disparue au moment où elle en a besoin.

La solution n'est pas d'éviter d'emprunter. Elle consiste à soumettre le plan à une simulation de crise sur papier avant de signer, à des taux et à des niveaux d'inoccupation que la famille n'a pas connus récemment, et à garder une réserve de liquidités qui ne dépend de la bonne volonté d'aucun prêteur.

Que se passe-t-il si les intérêts de l'avance sur police ne sont pas payés?

L'avance s'accumule vers la valeur de rachat. Dans l'exemple de cette page, si aucun intérêt n'est payé, l'avance de 260 000 $ à 5,8 % dépasse 90 % d'une valeur de rachat croissant à 4 % à la 10e année et dépasse la totalité de la valeur de rachat à la 16e année. La limite d'avance du contrat et les avis de l'assureur entrent en jeu avant ce moment.

Bien des contrats ne fixent aucun calendrier de remboursement pour une avance sur police. Les intérêts impayés peuvent toutefois s'ajouter à l'avance, qui croît alors au taux d'avance pendant que la valeur de rachat croît au rythme de ce qu'elle rapporte réellement.

L'écart entre 5,8 % et 4 % paraît faible sur une seule année. Composé sur un solde qui ne diminue jamais, il comble la distance de façon régulière. Lorsque l'avance dépasse la valeur qui la garantit, la police peut prendre fin, et une déchéance qui n'est pas suivie d'une remise en vigueur dans le délai prévu par la Loi de l'impôt sur le revenu peut être imposée comme une disposition.

Il y a aussi un coût fiscal. Selon le paragraphe 20(2.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu, les intérêts de l'avance sur police ne comptent pour la déduction que dans la mesure où l'assureur atteste qu'ils ont été payés dans l'année et n'ont pas été ajoutés au coût de base rajusté. Des intérêts simplement ajoutés à l'avance ne sont pas payés, et ils ne sont donc pas déductibles cette année-là.

Dans un empilement, la tentation de laisser courir l'avance sur police est la plus forte quand les autres prêts serrent les flux de trésorerie. C'est le moment le plus dangereux pour y céder. La façon de structurer le remboursement à partir des loyers est expliquée dans rembourser une avance sur police avec les loyers.

Les intérêts sont-ils déductibles à chaque couche?

Ils peuvent l'être, couche par couche, si chaque dollar emprunté sert à tirer un revenu de location. Les intérêts sur l'argent emprunté pour tirer un revenu d'un bien sont déductibles en vertu du sous-alinéa 20(1)c)(i) de la Loi de l'impôt sur le revenu. Pour l'avance sur police, l'assureur doit en outre attester les intérêts payés sur le formulaire T2210. Les intérêts sur toute partie utilisée à des fins personnelles ne sont pas déductibles.

Le sous-alinéa 20(1)c)(i) permet de déduire les intérêts sur de l'argent emprunté et utilisé en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien, et exclut l'argent emprunté et utilisé pour acquérir une police d'assurance vie. Cette exclusion vise l'argent emprunté pour acheter une police, et non l'argent emprunté sur une police pour acheter un immeuble locatif.

Le guide de l'ARC sur les revenus de location, le T4036, applique le même principe: les intérêts sur l'argent emprunté pour acheter ou améliorer un immeuble locatif sont déductibles, et les intérêts sur les fonds utilisés à des fins personnelles ne le sont pas. Son propre exemple colle de près à notre sujet. Lorsqu'un immeuble locatif est refinancé et que l'argent supplémentaire sert à des fins personnelles, les intérêts supplémentaires ne sont pas déductibles du revenu de location. C'est l'utilisation de l'argent qui tranche, et non le bien qui garantit le prêt.

Dans l'exemple, le revenu de location de la première année après intérêts est de 820 $ pour l'immeuble A et de 139,19 $ pour l'immeuble B, soit 959,19 $ au total, avant la déduction pour amortissement. Pourtant, les flux de trésorerie de la famille étaient de moins 5 092,40 $. La différence, ce sont les 6 051,60 $ de capital hypothécaire: de l'argent dépensé, mais non déductible. Un empilement peut afficher un petit bénéfice imposable tout en vidant le ménage.

Trois autres points doivent figurer à côté du tableau.

1. L'avance sur police est une disposition. Comme on l'a vu plus haut, une avance supérieure au coût de base rajusté de la police crée un revenu l'année où elle est prise.
2. Une revente rapide est un revenu d'entreprise. Selon les paragraphes 12(12) et 12(13), un logement situé au Canada détenu pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition est un bien à revente précipitée: le propriétaire est réputé exploiter une entreprise, de sorte que le gain est un revenu d'entreprise, sous réserve des exceptions énumérées, comme un décès, l'échec d'un mariage ou une cessation d'emploi involontaire.
3. L'utilisation mixte est retracée. Gardez chaque retrait sur la marge séparé et bien documenté.

Un comptable qui travaille avec des propriétaires d'immeubles locatifs devrait confirmer chaque couche avant le premier retrait, et non après la première déclaration de revenus.

Qu'advient-il de l'empilement au décès?

L'assureur déduit l'avance sur police et les intérêts impayés du capital-décès et verse le reste au bénéficiaire. La marge de crédit et le prêt hypothécaire ne sont pas déduits par l'assureur; ils demeurent des dettes garanties par les immeubles, dont la succession doit s'occuper. Que la famille utilise ou non le produit de l'assurance pour les rembourser est une décision distincte.

Certaines présentations affirment que le capital-décès éteindra tous les prêts, la marge de crédit comprise. C'est confondre deux choses différentes. L'avance sur police est retranchée automatiquement du capital-décès, parce que l'assureur l'a consentie selon le contrat. La marge et le prêt hypothécaire sont dus à d'autres prêteurs et garantis par les immeubles. La succession, ou la personne qui hérite des immeubles, doit les refinancer, vendre ou les payer avec d'autres fonds.

Si le capital-décès restant après l'avance sur police dépasse les autres dettes, les bénéficiaires peuvent choisir de les rembourser, ce qui n'est un plan solide que si les désignations de bénéficiaires et le plan successoral y correspondent. La façon dont cela s'articule avec l'impôt au décès sur des immeubles locatifs est expliquée dans l'impôt au décès sur un portefeuille locatif.

Que peut bien faire une avance sur police pour un propriétaire immobilier, utilisée honnêtement?

Elle peut fournir du capital sans demande de crédit, selon un calendrier de remboursement que fixe le propriétaire, pendant que la protection et les valeurs garanties de la police restent en vigueur. Utilisée avec un plan de remboursement écrit, une déclaration complète à chacun des autres prêteurs et une réserve de liquidités, cette souplesse est un véritable avantage. C'est l'empilement discret de l'effet de levier qui la transforme en passif.

Aucune des mises en garde de cette page ne s'oppose à l'utilisation d'une avance sur police pour acheter un immeuble. L'approche que R. Nelson Nash a décrite, ce que l'on appelle The Infinite Banking Concept®, repose sur une idée saine: une famille qui constitue son propre réservoir de capital peut financer ses achats selon son propre calendrier, sans avoir à demander la permission chaque fois. Pour un propriétaire immobilier, c'est réellement utile.

1. Rapidité et certitude. Aucune demande de crédit, aucune évaluation. Un propriétaire qui peut agir vite a un avantage, pourvu que l'achat se tienne sur ses propres chiffres.
2. Un calendrier que le propriétaire contrôle. Pendant un mois difficile, le propriétaire peut payer moins. C'est précieux comme coussin et coûteux comme habitude.
3. La protection reste en vigueur. Emprunter plutôt que racheter la police conserve le capital-décès, les valeurs garanties et les participations futures, le cas échéant.
4. Une source de remboursement claire. Quand un immeuble est vendu, l'avance peut être remboursée à même le produit de la vente, et la valeur de rachat redevient disponible pour le prochain achat, sous réserve du contrat.

La frontière entre l'utilisation honnête et la version du séminaire se voit facilement quand on les place côte à côte.

Avant d'ajouter une marge de crédit, mettez par écrit cinq réponses: ce que la famille doit au total et à qui; si chaque prêteur connaît chaque dette; si les immeubles se portent eux-mêmes à des taux supérieurs de deux points avec trois mois d'inoccupation; comment et quand l'avance sur police sera remboursée; et ce que le bénéficiaire recevrait et devrait au décès. Si une seule réponse dépend du fait qu'un prêteur ignore quelque chose, le plan n'est pas prêt.

Qui devrait vous aider à vérifier un tel plan?

Un professionnel en assurance titulaire d'un permis, comptant des années d'expérience concrète dans le service des polices avec participation, qui peut confirmer la limite d'avance, le taux d'avance, le coût de base rajusté et l'effet d'une avance sur votre contrat; un comptable qui travaille avec des propriétaires d'immeubles locatifs, pour la déductibilité de chaque couche; et un avocat ou un notaire pour le titre, la succession et les désignations de bénéficiaires.

Le produit sans la compréhension n'est qu'une police d'assurance. La compréhension sans l'expérience n'est que de la théorie. Un professionnel avec qui il vaut la peine de travailler mettra tout l'empilement sur une seule page, chaque prêt et chaque taux, et vous dira quand le deuxième immeuble est un pas de trop. Au Québec, le professionnel en assurance est un conseiller en sécurité financière; dans les autres provinces, c'est un agent d'assurance vie titulaire d'un permis.

Le comptable confirme la déductibilité de chaque couche, l'attestation des intérêts de l'avance sur police et tout revenu découlant de l'avance en tant que disposition. L'avocat ou le notaire confirme ce qui est inscrit au titre et la façon dont les immeubles et les dettes sont transmis au décès.

Je dois être clair sur ma propre situation: je suis rémunéré par des commissions versées par les assureurs lorsqu'une police est souscrite. C'est un conflit d'intérêts, et c'est l'une des raisons pour lesquelles cette page expose, en entier, les risques liés à l'utilisation d'une police pour financer un immeuble.

Comment lire les chiffres de cette page?

Chaque montant, taux et modalité de l'exemple est une hypothèse fictive calculée pour cette page: une valeur de rachat de 340 000 $ croissant de 4 % par année, et des prêts à 5,8 %, soit 1,45 fois ce taux. Ce ne sont ni des soumissions, ni des prévisions, ni les taux d'un prêteur ou d'un assureur. Les règles fiscales sont celles de la Loi de l'impôt sur le revenu, à jour au 30 septembre 2026.

Le versement hypothécaire utilise la formule d'amortissement standard avec capitalisation mensuelle, par souci de simplicité; les versements réels suivent les modalités de chaque prêteur. Les intérêts de l'avance sur police et de la marge de crédit sont des intérêts simples annuels sur le solde. La croissance de 4 % de la valeur de rachat comprend des participations non garanties; les participations des polices avec participation ne sont pas garanties et sont déclarées chaque année par le conseil d'administration de l'assureur, et l'effet d'une avance sur celles-ci dépend de l'assureur. Les loyers et les frais sont des hypothèses. Les résultats sont avant impôt et avant la déduction pour amortissement, sauf indication contraire. Les montants sont en dollars canadiens.

Ce que cette page ne vous dira pas

Cette page explique ce que veut dire « libre de toute charge », ce qu'un prêteur a le droit de savoir et comment se comportent des emprunts superposés en situation de crise. Elle ne vous dit pas s'il faut acheter un immeuble en particulier, ce qu'un prêteur vous offrira, quels sont la limite ou le taux d'avance de votre police, ni comment vos propres emprunts seront imposés. Elle ne tranche pas non plus la question de savoir si une omission particulière sur une demande constitue une infraction. Ces réponses dépendent de vos contrats, de vos immeubles, de vos revenus et de votre situation, et elles viennent de votre professionnel en assurance, de votre comptable et de votre avocat ou notaire.

À qui cela ne convient pas

Empiler une marge de crédit sur un immeuble acheté avec une avance sur police ne convient pas à une famille dont les immeubles ne se portent pas eux-mêmes aux taux actuels, qui n'a aucune réserve de liquidités hors de la police, qui devrait omettre une dette sur une demande pour être admissible, ou qui ne peut pas dire comment et quand l'avance sur police sera remboursée. Pour cette famille, un seul immeuble, financé ouvertement et remboursé selon un calendrier, est le plafond le plus sage.

Cela peut convenir à un propriétaire expérimenté qui a un revenu stable, des loyers qui couvrent chaque couche avec de la marge, une réserve qui ne dépend d'aucun prêteur, une déclaration complète à chaque prêteur et un plan écrit pour rembourser l'avance sur police. Pour ce propriétaire, une avance sur police suivie d'une marge de crédit peut être une utilisation délibérée et bien comprise du capital.

« Libre de toute charge » décrit un titre. L'expression ne décrit jamais une famille qui doit de l'argent.