Un prêt hypothécaire de 300 000 $ remboursé de trois façons: ce que la routine de la marge de crédit change vraiment

Demandez si la routine fonctionne et vous entendrez deux réponses fortes. D'un côté, on vous montre un prêt hypothécaire qui fond en sept ans. De l'autre, on qualifie le tout d'astuce. Peu de gens prennent le temps de s'asseoir avec un seul prêt, un seul budget familial et une calculatrice, pour vérifier.

C'est ce que fait cette page. Elle prend un prêt hypothécaire canadien de 300 000 $ et un ménage à qui il reste 1 000 $ chaque mois. Puis elle rembourse le prêt de trois façons: avec les seuls versements réguliers, avec le surplus versé directement sur le prêt, et avec ce que l'on appelle le « velocity banking », une routine où la paie et les dépenses passent par une marge de crédit hypothécaire. Chaque chiffre est calculé à partir des mêmes hypothèses, du premier mois au dernier, ce qui rend la comparaison équitable et permet de voir d'où vient vraiment chaque dollar épargné.

Pourquoi faire tous ces calculs? Parce qu'un prêt hypothécaire est sans doute la plus grosse dette que vous porterez, et qu'une routine qui fait passer tout votre budget par une marge garantie par votre maison n'est pas un petit changement. Vous méritez de savoir ce qu'elle fait, chiffres en main, avant de réorganiser vos finances autour d'elle. Cette page est de l'information générale fournie par un professionnel de l'assurance titulaire d'un permis. Ce n'est pas un conseil hypothécaire, fiscal, juridique ou de placement, et elle ne recommande ni prêteur, ni prêt hypothécaire, ni marge de crédit.

Commençons donc par les hypothèses, puisque tout le reste, chaque durée et chaque total, en dépend.

Que suppose l'exemple chiffré?

Exemple illustratif. Le ménage a un prêt hypothécaire de 300 000 $ amorti sur 25 ans, à taux fixe de 4,50 %, composé semestriellement. L'article 6 de la Loi sur l'intérêt exige qu'un prêt hypothécaire à versements combinés indique son taux calculé annuellement ou semestriellement, mais non par anticipation, et cet exemple utilise le calcul semestriel. À ce taux, le versement mensuel est de 1 660,42 $.

La paie nette est de 8 000 $ par mois, versée en deux montants égaux le 1er et le 15. Les dépenses courantes, hors prêt hypothécaire, totalisent 5 339,58 $ par mois et se répartissent également au fil du mois. Il reste donc un surplus d'exactement 1 000 $ par mois, après toutes les dépenses, versement hypothécaire compris.

Pour la routine, le ménage ouvre une marge de crédit à 6,45 %, dont l'intérêt est calculé chaque jour sur le solde utilisé et ajouté chaque mois. Il transfère l'argent de la marge vers le prêt par tranches de 10 000 $, la première dès le premier jour et chacune des suivantes quand la marge revient à zéro. Dans la comparaison, rien ne change pendant douze ans: aucun taux ne bouge, aucun terme n'est renouvelé à un autre taux, personne ne perd son emploi et les dépenses n'augmentent pas.

Ces chiffres sont des hypothèses, choisies uniquement pour montrer l'arithmétique. Aucun prêteur ne les a offerts, et vos propres chiffres seront différents. Les simplifications comptent aussi, et elles sont énumérées plus bas. Ce que ces hypothèses donnent, c'est un test équitable: le même prêt, la même paie, les mêmes dépenses et les mêmes 1 000 $, utilisés de trois façons différentes.

Que se passe-t-il avec les seuls versements réguliers?

Rien de surprenant, et c'est justement ce qui en fait un bon point de départ. Le ménage paie 1 660,42 $ par mois pendant 300 mois. Le prêt prend fin après 25 ans. Le total des intérêts atteint environ 198 126 $, si bien que le ménage paie environ 498 126 $ en tout pour emprunter 300 000 $.

Les premières années semblent lentes parce que le solde est à son plus haut au départ. Dans le premier versement, environ 1 115 $ vont aux intérêts et seulement environ 546 $ au capital. Ce n'est ni une sorte d'intérêt particulière ni une astuce cachée dans le contrat. C'est le même taux appliqué à un gros solde. À mesure que le solde baisse, une plus grande part de chaque versement atteint le capital.

Le surplus de 1 000 $ ne sert pas dans cette version. Il va à l'épargne, aux dépenses ou à autre chose. Gardez bien cela en tête pour la suite, car les deux autres versions ne font rien de plus mystérieux que de mettre ces 1 000 $ au travail contre la dette.

Que se passe-t-il si le surplus va directement au prêt?

Le ménage fait passer son versement mensuel de 1 660,42 $ à 2 660,42 $. Rien d'autre ne change. Pas de marge de crédit, pas de tranches, pas de nouveau compte à ouvrir ni à surveiller.

Le prêt est remboursé en 147 mois, soit 12 ans et 3 mois. Le total des intérêts tombe à environ 89 495 $. Par rapport aux versements réguliers, l'économie est d'environ 108 631 $ et de près de treize ans. Tout cela, sans exception, vient d'une seule habitude: envoyer l'argent qui reste sur la dette, chaque mois, sans jamais le réemprunter.

Il existe une deuxième version toute simple de la même idée. Au lieu d'augmenter le versement, le ménage met les 1 000 $ de côté chaque mois et fait un remboursement forfaitaire de 10 000 $ sur le prêt dès que l'épargne atteint ce montant. Le résultat est proche: environ 150 mois et environ 92 774 $ d'intérêts. Cela coûte un peu plus parce que l'argent dort quelques mois dans l'épargne avant de réduire le solde.

Vérifiez votre contrat avant d'essayer l'une ou l'autre. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada explique que votre prêteur appelle cela un privilège de remboursement anticipé, qu'on ne peut parfois augmenter ses versements que d'un certain montant chaque année, et que dépasser le maximum entraîne une pénalité de remboursement anticipé. Une hausse de 60 % du versement, comme dans cet exemple, est permise par certains contrats et pas par d'autres. Un prêteur sous réglementation fédérale doit présenter ces privilèges et ces frais dans un seul encadré de votre contrat hypothécaire: la réponse est donc écrite quelque part. Lisez-la.

Que se passe-t-il avec la routine de la marge de crédit?

Ici, le ménage suit la routine étape par étape, telle qu'on la présente habituellement. Il retire 10 000 $ de la marge le premier jour et les verse sur le prêt. Les deux paies sont déposées dans la marge, ce qui en réduit le solde. Toutes les dépenses, y compris le versement hypothécaire régulier, sont tirées de la marge. Comme la paie entre plus vite que les dépenses ne sortent, la marge revient peu à peu vers zéro. Quand elle y arrive, la tranche suivante de 10 000 $ va au prêt, et le cycle recommence.

Le prêt hypothécaire lui-même est remboursé en 143 mois, soit 11 ans et 11 mois. C'est le chiffre qui impressionne le plus. Ce n'est pas toute l'histoire. Quand la dernière tranche efface le prêt, la marge en doit encore une partie. Il faut au ménage quatre mois de surplus de plus pour ramener la marge à zéro. Toutes les dettes disparaissent après 147 mois, soit 12 ans et 3 mois.

Le total des intérêts est d'environ 86 736 $ sur le prêt, plus environ 2 762 $ sur la marge, soit environ 89 498 $. Comparez avec le simple versement supplémentaire: 147 mois et environ 89 495 $. La routine se termine le même mois et coûte environ 3 $ de plus.

Autrement dit, un ménage pourrait suivre chaque étape de la routine pendant douze ans et se retrouver exactement là où il aurait été en augmentant une seule fois son versement hypothécaire.

Pourquoi les deux résultats sont-ils presque identiques?

Parce que les mêmes 1 000 $ font exactement le même travail dans les deux cas. Chaque tranche est de l'argent emprunté. Elle déplace une dette du prêt hypothécaire vers la marge, et la marge est ensuite remboursée avec le même surplus mensuel qui aurait pu aller directement au prêt. La dette totale du ménage ne baisse qu'au rythme que permet le surplus.

La routine a bien deux petits effets, et ils tirent dans des directions opposées. D'abord, chaque paie déposée dans la marge en réduit le solde pendant quelques jours, si bien que la marge coûte un peu moins d'intérêts. Ensuite, la tranche reste sur la marge à 6,45 % en attendant d'être remboursée, et ce taux est plus élevé que le taux hypothécaire de 4,50 %. Dans cet exemple, les deux effets s'annulent presque.

Changez le taux de la marge, et vous verrez assez vite lequel des deux effets l'emporte. Le tableau garde toutes les autres hypothèses identiques.

Quand la marge coûte autant que le prêt, la routine épargne environ 1 109 $ en douze ans, soit à peu près 90 $ par année, et se termine un mois plus tôt. C'est la valeur réelle du dépôt de la paie contre une dette. Quand la marge coûte plus cher, l'économie rétrécit, puis devient un coût. Comparez le taux de votre propre marge à votre propre taux hypothécaire pour savoir dans quelle ligne vous vous trouvez.

Aucun de ces écarts n'est important, dans un sens comme dans l'autre. Aucun ne s'approche de la transformation d'un prêt de 25 ans en prêt de 7 ans. La grosse économie de cet exemple, environ 108 000 $ par rapport aux versements réguliers, appartient au surplus, et ce surplus existe avec ou sans la marge.

Que se passe-t-il quand le surplus est plus petit, ou nul?

Refaites le même exemple avec un surplus de 500 $ au lieu de 1 000 $. Augmenter le versement hypothécaire de 500 $ efface la dette en 196 mois, environ 16 ans et 4 mois, avec environ 122 654 $ d'intérêts. La routine avec un surplus de 500 $ prend aussi 196 mois, avec environ 123 066 $ d'intérêts. Le modèle se confirme une fois de plus: la même durée, et un coût un peu plus élevé pour la routine, parce que le taux de la marge est plus élevé.

Retirez maintenant le surplus. Le ménage dépense tout ce qu'il gagne, et la marge ne revient jamais à zéro. La première tranche de 10 000 $ réduit quand même le prêt, mais le ménage doit désormais 10 000 $ sur une marge à 6,45 % au lieu de les devoir sur un prêt à 4,50 %. Si l'intérêt de la marge s'ajoute simplement au solde, les 10 000 $ deviennent environ 13 794 $ au bout de cinq ans. Le prêt est plus court. Le ménage ne s'en porte pas mieux.

C'est la version qui inquiète les critiques, et avec raison. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada le dit clairement sur sa page consacrée aux marges de crédit: ne payer que l'intérêt veut dire ne jamais rembourser la dette. Une routine qui dépend d'un surplus ne fait rien pour un ménage qui n'en a pas, et elle peut lui laisser un solde qui grossit sur une marge garantie par sa maison.

Posez-vous cette question. Au cours des douze derniers mois, combien restait-il vraiment chaque mois, en moyenne, une fois tout payé? Pas le montant espéré. Le montant qui était là.

Que laisse de côté l'exemple?

Un exemple chiffré n'est honnête que si l'on connaît ses simplifications. Voici donc celles de cet exemple, une à une, pour que vous puissiez juger de leur poids.

Les taux ne changent jamais. Dans la réalité, une marge de crédit est habituellement à taux variable. L'Agence indique que ce taux change à mesure que les taux du marché montent ou baissent. Un terme hypothécaire prend aussi fin après quelques années et se renouvelle au taux du moment. Ces deux changements touchent les deux versions, mais la routine porte une plus grande part de sa dette à taux variable.

La marge ne rétrécit jamais. La page de l'Agence sur la valeur nette de la maison indique qu'on peut emprunter jusqu'à 65 % de la valeur de sa maison avec une marge de crédit hypothécaire, et que la maison sert de garantie. Une marge est un crédit que le prêteur a accepté d'accorder selon les conditions de votre convention, et ce sont ces conditions qui décident de ce que le prêteur peut changer. Le simple versement supplémentaire, lui, ne dépend d'aucune marge.

Personne ne dérape. L'exemple suppose que le ménage ne traite jamais l'espace libre de la marge comme de l'argent à dépenser. C'est l'hypothèse la plus difficile à tenir dans la vraie vie, mois après mois, et c'est justement celle dont le simple versement supplémentaire n'a pas besoin.

L'exemple ne compte ni frais, ni pénalités, ni impôt. Certaines marges et certains produits hypothécaires comportent des frais. Un remboursement anticipé qui dépasse vos privilèges entraîne une pénalité. La déductibilité des intérêts dépend de l'usage qui est fait de l'argent emprunté, et la règle canadienne, différente de la règle américaine, est expliquée sur la page compagne consacrée à la routine et à l'avance sur police.

Le calendrier est simplifié. La paie arrive à deux dates fixes, les dépenses sont réparties également, et l'intérêt de la marge est calculé chaque jour et ajouté chaque mois. Un ménage dont les dépenses tombent surtout en début de mois épargnerait un peu moins grâce à la paie déposée. Un ménage payé chaque semaine épargnerait un peu plus. Aucun de ces détails ne change toutefois la conclusion principale de cette page.

Quelle est la façon la plus rapide de rembourser un prêt de 300 000 $?

La façon la plus rapide et la plus sûre est celle à laquelle cette page revient sans cesse: rembourser plus de capital, plus tôt, avec de l'argent que vous n'aurez pas à réemprunter. L'Agence énumère trois façons d'y arriver: augmenter vos versements réguliers, faire des remboursements forfaitaires, et passer aux versements accélérés hebdomadaires ou aux deux semaines.

L'option accélérée est la plus facile à commencer, parce qu'elle ne demande aucune décision chaque mois sur le surplus: une fois en place, elle se fait toute seule. L'Agence explique qu'en accélérant vos versements, vous faites l'équivalent d'un versement mensuel de plus par année. Dans cet exemple, payer 830,21 $ toutes les deux semaines au lieu de 1 660,42 $ chaque mois efface le prêt en environ 21 ans et 8 mois, avec environ 168 079 $ d'intérêts. Cela seul épargne environ 30 000 $ et plus de trois ans.

Ajoutez un surplus régulier par-dessus, et le prêt rétrécit beaucoup plus vite, comme la deuxième version l'a montré. L'ordre des étapes est simple. Connaissez vos privilèges de remboursement anticipé. Décidez du surplus sur lequel vous pouvez vraiment compter. Versez-le sur le prêt, dans ces limites. Gardez une réserve pour les urgences, afin qu'un mauvais mois ne vous ramène pas à l'emprunt.

Où se situe l'avance sur police dans cet exemple?

Certains présentateurs proposent de remplacer la marge de crédit par une avance sur police. L'idée est la même routine avec un autre prêteur: emprunter à un assureur, en donnant en garantie la valeur de rachat d'une police d'assurance vie entière avec participation, spécialement conçue et à valeur de rachat élevée, verser la tranche sur le prêt hypothécaire, puis rembourser l'avance avec le surplus.

L'arithmétique de cet exemple s'applique encore, presque telle quelle, avec trois différences qu'il faut toutefois peser avec soin. Le prêteur devient l'assureur, à un taux fixé selon le contrat, et l'intérêt de l'avance est payé à l'assureur. La police doit d'abord accumuler assez de valeur de rachat pour servir de garantie, et cela prend des années de primes. Et ces primes sortent du même surplus mensuel qui irait autrement au prêt hypothécaire. Un ménage ne peut pas dépenser deux fois les mêmes 1 000 $.

Cela ne veut pas dire qu'une police est mauvaise pour tous les ménages. Cela veut dire qu'une police est de l'assurance vie assortie d'un long engagement, et qu'on doit la choisir pour cette raison, et non comme une routine hypothécaire plus rapide. Le fonctionnement de l'avance est expliqué à la page sur les avances sur police. Pourquoi son taux et les participations ne sont pas deux chiffres qu'on peut soustraire l'un de l'autre est expliqué à la page sur l'intérêt de l'avance et les participations. La comparaison complète de la marge et de l'avance, avec les règles canadiennes de prêt et d'impôt, se trouve à la page sur la routine de la marge de crédit et l'avance sur police.

Comment faire cette vérification avec vos propres chiffres?

Vous n'avez pas besoin d'un logiciel spécial ni d'un tableur compliqué. Il vous faut quatre chiffres et un calculateur hypothécaire ordinaire qui permet d'ajouter des versements supplémentaires. L'Agence en publie un.

D'abord, notez le solde de votre prêt, son taux et l'amortissement qui reste, d'après votre dernier relevé. Ensuite, notez votre vrai surplus mensuel, en moyenne sur les douze derniers mois. Puis demandez par écrit à votre prêteur le taux actuel d'une marge de crédit et la façon dont il peut changer. Enfin, lisez vos privilèges de remboursement anticipé dans l'encadré de votre contrat hypothécaire.

Faites ensuite deux calculs. Dans le premier, ajoutez votre surplus au versement hypothécaire, dans la limite de vos privilèges. Dans le second, ajoutez le même montant et supposez que l'emprunt supplémentaire coûte le taux de la marge pendant quelques mois chaque fois. Si le premier calcul est déjà rapide, la routine ne le rendra pas beaucoup plus rapide. Si le premier calcul bouge à peine, le problème vient du surplus, et aucune routine ne peut le régler.

Apportez vos propres chiffres, et seulement les vôtres. Le tableur d'un présentateur repose sur les hypothèses du présentateur. Le vôtre doit reposer sur votre paie, vos dépenses et votre contrat. La page du site sur rembourser l'hypothèque ou épargner d'abord explique quoi faire d'un surplus une fois que vous en connaissez la taille réelle.

À qui la routine ne convient-elle pas?

D'abord, elle ne convient pas à un ménage sans surplus mensuel régulier. L'exemple montre pourquoi: sans surplus, la marge ne revient jamais à zéro, et le ménage finit par payer un taux plus élevé sur une partie de son prêt hypothécaire.

Elle ne convient pas à un revenu ou à des dépenses irréguliers. La routine compte sur une marge qui redescend chaque mois. Un revenu à commission, une entreprise saisonnière ou une année de grosses réparations peuvent la bloquer pendant des mois, alors que l'intérêt de la marge continue de courir.

Elle ne convient pas à un ménage qui a du mal à ne pas toucher au crédit disponible. Faire passer toutes ses dépenses par une marge de crédit, c'est vivre chaque jour à côté d'un espace d'emprunt inutilisé. Certaines personnes s'en accommodent très bien. D'autres non, et la routine ne leur offre aucune protection.

Enfin, elle ne convient pas à un ménage qui ne pourrait pas faire face à une hausse du taux de la marge ou à un changement de sa limite pendant une année difficile, puisque la maison garantit la dette.

Pour un ménage au revenu stable et à la discipline réelle, la routine peut bel et bien fonctionner. Elle ne fonctionne tout simplement pas mieux que le versement direct du même argent sur le prêt hypothécaire. L'ensemble des objections aux stratégies d'emprunt, présentées équitablement, se trouve à la page sur les objections et les risques. Ce qu'une comparaison équitable doit garder constant est expliqué à la page sur la question de la comparaison.

Ce que cette page ne vous dira pas

Elle ne vous dira pas s'il faut ouvrir une marge de crédit, modifier votre prêt hypothécaire, changer la fréquence de vos versements ou souscrire une police. Ces choix dépendent de votre revenu, de vos dépenses, de votre maison, de votre santé et de vos autres objectifs. Elle ne cite ni le taux d'un prêteur ni le taux d'avance d'un assureur, puisque chacun appartient à une seule entreprise à une seule date, et que chacun change.

Ce qu'elle peut vous laisser, en revanche, c'est un test clair, que vous pourrez appliquer à n'importe quelle présentation. Quand quelqu'un vous montre un prêt hypothécaire qui disparaît en quelques années, demandez quel surplus il a supposé, puis demandez ce que ce même surplus ferait s'il allait directement au prêt. Dans cet exemple, la réponse a été le même mois, à quelques dollars près. Le surplus est le moteur. Le reste, c'est de la tuyauterie.