Que devient l'hypothèque au décès de l'emprunteur au Canada?

Deux parents. Deux jeunes enfants. Une maison, une hypothèque, peut-être un immeuble locatif acheté pour bâtir quelque chose pour la famille. Puis l'impensable: les deux parents meurent.

Un présentateur, lors d'un séminaire financier, décrit cette scène, puis ajoute une phrase qui tombe comme une pierre: les prêteurs vont « très probablement exiger le remboursement de l'hypothèque », puisque les enfants n'ont aucun revenu. L'auditoire imagine un jeune enfant face à un service de recouvrement. La peur fait son œuvre.

La scène est bien assez réelle. C'est la phrase qui mérite d'être examinée de près.

Pourquoi est-ce important? Parce qu'une famille qui croit qu'une hypothèque se transforme, au décès, en une exigence immédiate de remboursement complet prendra ses décisions sous l'effet de la peur: elle achètera une protection qu'elle ne comprend pas, ou la mauvaise, ou aucune, parce que le problème lui semble trop grand pour être résolu. Une famille qui sait exactement ce qui arrive à une hypothèque au décès d'un emprunteur peut mettre en place les bons éléments: le bon montant de protection, détenu de la bonne façon, payable à la bonne personne, avec un testament et un exécuteur testamentaire prêts à agir. Ce qui distingue ces deux familles, ce n'est pas le courage. C'est l'information.

Cette page expose ce qui se passe réellement au Canada: pour un coemprunteur survivant, pour la succession du dernier emprunteur, aux termes du contrat hypothécaire tel que les prêteurs le rédigent réellement dans leurs documents publiés, et sur le plan fiscal. Elle compare ensuite l'assurance crédit offerte par un prêteur et l'assurance vie que vous détenez vous-même.

Tout commence par la dette elle-même.

Que dit l'affirmation du séminaire, et quelle part en est vraie?

L'affirmation veut qu'au décès des deux parents, leurs prêteurs exigent très probablement le remboursement de l'hypothèque parce que les enfants n'ont aucun revenu, ce qui forcerait une vente. Ce qui est vrai: la dette survit au décès, la succession doit s'en occuper, et un contrat peut permettre à un prêteur d'exiger le remboursement du prêt. Ce qu'aucune source n'appuie: la prédiction voulant que les prêteurs le fassent « très probablement ».

L'affirmation provient du même genre de présentation de séminaire que les seize affirmations de séminaire sur les polices avec participation que j'ai vérifiées précédemment. Elle mêle trois énoncés de force très différente.

Le premier énoncé, c'est que l'hypothèque ne disparaît pas. C'est exact, et c'est le fait le plus important de toute cette page.

Le deuxième, c'est que le prêteur peut réévaluer le prêt une fois que la propriété échappe aux emprunteurs. C'est exact dans les grandes lignes: les conditions hypothécaires publiées, citées plus bas, accordent des droits aux prêteurs lors d'un transfert, et l'un des documents que j'ai lus mentionne le décès de l'emprunteur parmi ces événements.

Le troisième est une prédiction: les prêteurs exigeraient « très probablement » le remboursement. Je n'ai trouvé aucun organisme de réglementation, aucune source d'éducation juridique publique ni aucune loi qui l'appuie. Un droit contractuel n'est pas une habitude. Et l'idée que « les enfants » doivent assumer le prêt place la dette au mauvais endroit. Les enfants ne la doivent pas. C'est la succession qui la doit.

Une hypothèque disparaît-elle au décès de l'emprunteur?

Non. Une hypothèque est un prêt garanti par une charge sur la propriété, appelée hypothèque immobilière au Québec, et le décès n'efface ni le prêt ni la charge. Tant qu'elle n'est pas remboursée, la dette est due par le coemprunteur survivant ou, une fois le dernier emprunteur décédé, par la succession.

Une hypothèque comporte deux éléments: une promesse personnelle de rembourser un prêt, et une sûreté inscrite contre la propriété. Le décès ne met fin ni à l'une ni à l'autre. La promesse lie quiconque prend la place de l'emprunteur. L'un des documents de conditions types de l'hypothèque que j'ai lus pour cette page le dit en toutes lettres: les représentants légaux et personnels de l'emprunteur, ainsi que toute personne à qui la propriété est transférée, doivent remplir les obligations prévues par l'hypothèque. Un autre définit l'emprunteur de manière à inclure ses successeurs: héritiers, exécuteurs testamentaires, administrateurs et représentants personnels ou légaux.

La charge demeure sur la propriété jusqu'au remboursement du prêt. Les vraies questions sont de savoir qui doit maintenant la dette, et comment elle sera payée.

Qu'arrive-t-il lorsqu'un coemprunteur décède et que l'autre survit?

Le coemprunteur survivant demeure entièrement responsable de toute l'hypothèque, et non seulement de la moitié. Chacun des coemprunteurs est entièrement et individuellement responsable du remboursement du prêt. Les versements se poursuivent à leurs dates habituelles, et le survivant traite directement avec le prêteur.

People's Law School, en Colombie-Britannique, explique ainsi les prêts conjoints: lorsque deux personnes empruntent ensemble, elles sont codébitrices, et chacune est entièrement et individuellement responsable du remboursement du prêt. Les contrats hypothécaires que j'ai lus disent la même chose dans leurs propres mots: les obligations sont la responsabilité collective et individuelle de chaque personne qui a signé.

La propriété de la maison est une question distincte de celle de la dette. À l'extérieur du Québec, un couple peut détenir sa maison en tenance conjointe. Au décès de l'un des propriétaires conjoints, les directives du gouvernement du Manitoba en droit de la famille le disent clairement: le survivant devient automatiquement l'unique propriétaire du bien. People's Law School dit la même chose en termes généraux: les biens détenus conjointement deviennent la propriété exclusive de l'autre copropriétaire. La maison ne passe pas par le testament; elle est transmise directement au survivant.

Le Québec applique ses propres règles en matière de succession et de patrimoine familial, des règles qu'Éducaloi qualifie de « précises et complexes »; c'est un notaire ou un avocat qui pourra dire à qui appartient la maison après un décès. Pour l'hypothèque, le résultat reste le même: l'emprunteur survivant la doit toujours.

Voici ce qui change concrètement pour le survivant.

La deuxième ligne représente le vrai risque. Une hypothèque calculée pour deux revenus est maintenant assumée avec un seul. C'est précisément cet écart que la protection sur chacun des parents sert à combler.

Qu'arrive-t-il au décès du dernier emprunteur?

La dette devient une dette de la succession. L'exécuteur testamentaire, appelé fiduciaire de la succession en Ontario et liquidateur au Québec, rassemble les biens, maintient les versements à jour, paie les dettes et les impôts, et seulement ensuite distribue ce qui reste aux héritiers. Les créanciers, y compris le prêteur, font valoir leurs réclamations contre la succession.

Lorsqu'aucun emprunteur ne survit, l'hypothèque devient l'une des dettes de la succession, au même titre que l'impôt de la déclaration finale, les funérailles et toutes les autres factures.

Le site ontarien d'éducation juridique publique Steps to Justice décrit le travail du fiduciaire de la succession dans cet ordre: trouver et évaluer les biens et les dettes, payer les impôts et les dettes que la personne devait, produire la déclaration finale, puis distribuer la succession en dernier, selon le testament. People's Law School présente la même séquence: payer les dettes et les impôts, puis distribuer selon le testament. Du côté des créanciers, elle souligne que lorsqu'une personne devait de l'argent, ses créanciers peuvent faire une réclamation contre la succession.

Le Québec suit son propre Code civil, et la structure en est proche dans son esprit. Le gouvernement du Québec indique que « le liquidateur doit payer les dettes de la succession ». Éducaloi ajoute une protection qui compte pour toutes les familles qui ont des enfants: « Les héritiers ne peuvent pas être responsables des dettes de la personne décédée pour un montant supérieur à ce qu'ils recueillent comme héritage. » Cette protection peut être perdue si les règles de la liquidation ne sont pas respectées, par exemple si les héritiers prennent des biens avant que l'inventaire ne soit terminé. Dans une succession insolvable, les créanciers hypothécaires sont payés selon leur rang, avec les créanciers prioritaires, avant les autres créanciers.

Les enfants ne sont pas des emprunteurs. La succession assume le prêt à même ses biens, et les enfants héritent de ce qui reste.

La question n'est jamais de savoir si les enfants peuvent payer. Elle est de savoir si la succession a les moyens et le temps de payer, de refinancer ou de vendre à de bonnes conditions.

Que disent les conditions types de l'hypothèque sur le décès, le transfert et le défaut?

Les conditions types publiées permettent au prêteur, à son choix, d'exiger le remboursement complet si l'emprunteur est en défaut ou si la propriété est transférée sans l'approbation écrite du prêteur. Au moins un de ces documents considère le décès comme un transfert par l'effet de la loi et mentionne le décès de l'emprunteur parmi les événements qui permettent l'exigibilité anticipée.

C'est ici que l'affirmation du séminaire trouve un fondement réel. J'ai lu, pour cette page, deux documents publiés de conditions types de l'hypothèque en Ontario: l'un déposé par un prêteur sous réglementation fédérale en 2026, et l'autre publié par une coopérative de crédit. Les vôtres peuvent être différentes, mais ces documents montrent la forme que prennent les clauses.

En cas de défaut, le premier document prévoit que le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du montant total du prêt si des versements sont manqués ou si d'autres obligations ne sont pas respectées. Si l'emprunteur est en défaut depuis 15 jours ou plus, le prêteur peut, sur préavis écrit d'au moins 35 jours, vendre la propriété, et il peut aussi intenter une poursuite en forclusion ou une action en recouvrement.

Au sujet du transfert, le premier document exige l'approbation écrite du prêteur avant que la propriété ne soit transférée à quiconque, puis précise qu'au choix du prêteur, le paiement immédiat du montant total du prêt peut être exigé. L'acheteur qui prend en charge l'hypothèque signe une convention de prise en charge jugée satisfaisante par le prêteur.

Les conditions de la coopérative de crédit vont plus loin au sujet du décès en particulier. Un transfert sans approbation écrite préalable, y compris un transfert par l'effet de la loi, qui comprend selon le document le décès d'un emprunteur qui est une personne physique, permet que le prêt devienne immédiatement exigible en entier, au choix du prêteur. Sa liste des cas d'exigibilité anticipée inclut le décès de l'emprunteur. La même clause ajoute que l'approbation ne doit pas être refusée sans motif raisonnable.

Remarquez les mots qui reviennent: peut, à notre choix. Ces clauses donnent un droit au prêteur. Elles ne l'obligent pas à l'exercer, et elles ne disent pas qu'il l'exerce habituellement.

La version exacte de la phrase du séminaire est donc plus étroite: votre contrat peut permettre à votre prêteur d'exiger le remboursement du prêt à votre décès; lisez-le, et planifiez comme s'il pouvait le faire. C'est une raison de vous préparer, et non une prévision.

Le prêteur exigera-t-il le remboursement de l'hypothèque?

Aucune source que j'ai lue n'appuie la prédiction voulant qu'un prêteur exige, ou exige très probablement, le remboursement parce qu'un emprunteur est décédé. Ce que les sources appuient: des versements manqués constituent un défaut, un défaut peut mener à une vente forcée, et une succession qui maintient les versements à jour et communique tôt avec le prêteur garde la latitude de rembourser, de refinancer ou de vendre selon son propre échéancier.

L'Agence de la consommation en matière financière du Canada définit le risque avec précision: « La défaillance hypothécaire survient lorsque vous ne respectez pas les modalités de votre convention de crédit hypothécaire. » Un recouvrement peut alors suivre, et il peut se terminer par une vente forcée. Ses conseils sur le paiement d'une hypothèque en période de difficultés financières invitent les emprunteurs à communiquer avec leur prêteur « dès que possible ». Ces conseils s'adressent aux emprunteurs qui éprouvent des difficultés financières, y compris dans des circonstances exceptionnelles, et ils ne mentionnent pas le décès; je ne les étends donc pas aux successions. La leçon de fond s'applique tout de même à un exécuteur testamentaire: c'est dans le silence et les versements manqués que les ennuis commencent.

Deux faits pratiques façonnent ce à quoi un exécuteur testamentaire fait face. D'abord, le terme peut arriver à échéance pendant l'administration de la succession; l'ACFC rappelle qu'une hypothèque dont il reste un solde doit être renouvelée à la fin de chaque terme, et c'est le prêteur qui décide s'il renouvelle avec une succession, et à quelles conditions. La date d'échéance figure donc sur la liste des tâches du premier jour de l'exécuteur testamentaire.

Ensuite, la vente de la propriété par la succession constitue un transfert. Si la succession prévoit de vendre, l'hypothèque est normalement remboursée à même le produit de la vente à la conclusion de la transaction, ce qui peut entraîner une pénalité de remboursement anticipé si le terme n'est pas terminé. L'ACFC signale qu'un prêteur peut exiger une pénalité de remboursement anticipé lorsque vous « payez la totalité de votre hypothèque avant la fin du terme, par exemple, lorsque vous vendez votre maison ». La question de savoir si une pénalité est levée en cas de décès relève du contrat, et il vaut mieux la poser au prêteur par écrit.

Je m'en tiens à une seule règle sur cette page: je n'affirme pas qu'un prêteur « exigera » le remboursement d'un prêt à moins qu'une source ne l'appuie. Aucune ne l'a fait. Le risque est réel; la certitude ne l'est pas.

Que doit faire la succession: payer, refinancer ou vendre?

La succession dispose de trois façons de régler une hypothèque: la rembourser au moyen de liquidités ou du produit d'une assurance qui revient à la succession, la refinancer ou la faire prendre en charge par un héritier avec l'approbation du prêteur, ou vendre la propriété et rembourser le prêt à même le produit. Entre-temps, les versements continuent d'être payés avec les fonds de la succession.

Chacune de ces voies a ses propres conditions.

1. La rembourser. La succession paie le solde à même ses actifs liquides: comptes chèques et comptes d'épargne, biens qui peuvent être vendus, ou assurance vie payable à la succession. L'assurance vie payable à un bénéficiaire désigné ne fait pas partie de la succession; elle ne rembourse donc l'hypothèque que si le bénéficiaire choisit de l'utiliser ainsi, ou si le testament et les désignations de bénéficiaire ont été coordonnés pour le permettre. Une pénalité de remboursement anticipé peut s'appliquer si le terme n'est pas terminé.

2. La garder, par une prise en charge ou un refinancement. Un héritier qui souhaite garder la maison, et qui est admissible, peut demander au prêteur d'approuver la prise en charge de l'hypothèque existante, ce que l'ACFC décrit comme le fait de prendre en charge l'hypothèque et la propriété d'une autre personne; l'ACFC ajoute que le prêteur doit approuver la personne qui souhaite la prendre en charge. Un héritier adulte peut aussi refinancer au moyen d'un nouveau prêt. De jeunes enfants ne sont en mesure de faire ni l'un ni l'autre. Pour eux, garder une maison veut dire que la succession ou une fiducie la détient pour leur compte, ce qui exige les moyens de l'entretenir et de la payer.

3. La vendre. L'exécuteur testamentaire vend, rembourse l'hypothèque à la conclusion de la vente et conserve le produit net pour les héritiers. Au Québec, tant qu'il n'est pas certain que la succession soit solvable, le liquidateur doit obtenir le consentement des héritiers ou, à défaut, l'autorisation du tribunal pour vendre des biens de la succession, comme l'explique le gouvernement du Québec.

Pendant que l'exécuteur testamentaire prend sa décision, les versements continuent d'arriver à échéance. La succession les paie, en plus des taxes foncières et de l'assurance de la maison. C'est là qu'un manque de liquidités à court terme, et non l'insolvabilité, cause habituellement la difficulté que décrit le séminaire. Une succession peut être riche en biens et à court de liquidités pendant des mois.

Quel impôt découle du décès sur les propriétés?

Au décès, chaque immobilisation est réputée vendue à sa juste valeur marchande immédiatement avant le décès, en vertu de l'alinéa 70(5)a) de la Loi de l'impôt sur le revenu, et le gain est inscrit dans la déclaration finale. Une maison désignée comme résidence principale pour chaque année de possession est généralement à l'abri de l'impôt. Un immeuble locatif ne l'est généralement pas, et la moitié de son gain est imposable.

L'hypothèque n'est pas la seule réclamation qui pèse sur la succession. L'impôt au décès arrive souvent en même temps et se dispute les mêmes liquidités.

Selon l'alinéa 70(5)a), le contribuable décédé est « réputé avoir disposé, immédiatement avant son décès, de chacune de ses immobilisations » pour un produit égal à leur juste valeur marchande. L'Agence du revenu du Canada confirme que le gain qui en résulte est généralement déclaré dans la déclaration finale. En vertu de l'alinéa 38a), le gain en capital imposable correspond à la moitié du gain en capital. Sur un immeuble locatif, la déduction pour amortissement demandée au cours des années antérieures peut aussi être réintégrée au revenu sous forme de récupération, que l'ARC demande de déclarer sur le formulaire T776.

Il existe deux exceptions importantes.

Le conjoint survivant. En vertu du paragraphe 70(6), un bien transmis à un époux ou conjoint de fait résidant au Canada, ou à une fiducie admissible au profit du conjoint, peut faire l'objet d'un roulement à son coût de base rajusté (CBR) (pour un bien amortissable, au moins élevé de son coût en capital et de son coût indiqué), de sorte qu'aucun gain ne naît au premier décès. Le bien doit devenir irrévocablement acquis dans les 36 mois suivant le décès, ou dans un délai plus long que le ministre accorde. L'impôt est reporté à la vente ou au décès ultérieur du survivant; il n'est pas annulé.

La résidence principale. L'alinéa 40(2)b) réduit le gain sur une maison qui était la résidence principale du propriétaire, au moyen d'une formule qui compte les années de désignation, plus une. L'ARC indique que le représentant légal doit tout de même désigner le bien comme résidence principale dans la déclaration finale, au moyen du formulaire T1255 et de l'annexe 3. Selon le folio de l'ARC sur ce sujet, un seul bien par unité familiale peut être désigné pour toute année postérieure à 1981. Un immeuble locatif n'est pas la maison de la famille, et l'exemption ne s'y étend donc pas.

La façon dont la disposition réputée interagit avec un capital-décès, et l'endroit où l'argent se trouve à son arrivée, sont expliqués en détail sur la page la disposition réputée au décès et où se situe le capital-décès. Pour les familles qui possèdent plusieurs immeubles locatifs, la page connexe sur l'impôt au décès sur un portefeuille locatif va plus loin.

À quoi ressemble la succession d'une famille hypothétique?

Dans l'exemple hypothétique de cette page, la succession est nettement solvable, avec une valeur nette d'environ 620 833 $ après les hypothèques et l'impôt sur le gain locatif. Pourtant, ses 55 000 $ de liquidités ne suffisent pas, à environ 6 130 $ près, à couvrir une année de versements sur l'hypothèque de la maison plus cet impôt. Le problème est un problème de liquidités, et non d'endettement.

Prenons une famille hypothétique: deux parents, deux jeunes enfants, aucune province nommée. Chaque chiffre ci-dessous est une hypothèse construite pour cette page et calculée avec exactitude; aucun ne provient d'un prêteur, d'un assureur ou d'un séminaire.

Il y a cinq ans, les parents ont acheté leur maison avec une hypothèque de 480 000 $ et un immeuble locatif avec une hypothèque de 280 000 $, toutes deux à 4,8 % par année sur 25 ans. Par souci de simplicité, cet exemple capitalise l'intérêt mensuellement; les vrais contrats hypothécaires précisent leur propre méthode de calcul. Les deux parents meurent juste après le 60e versement mensuel.

Passons maintenant à l'impôt. La maison a été désignée comme résidence principale pour chaque année, de sorte que son gain est à l'abri de l'impôt. L'immeuble locatif a coûté 440 000 $ et vaut 565 000 $, soit un gain de 125 000 $. Supposons qu'aucune déduction pour amortissement n'ait été demandée. La moitié du gain, soit 62 500 $, est imposable. À un taux marginal combiné présumé de 45 %, l'impôt s'élève à 28 125,00 $. Comme les deux parents sont décédés, aucun roulement au conjoint n'est possible au second décès.

Voici la situation de la succession.

Sur papier, la succession est largement solvable. Les deux hypothèques totalisent 671 041,95 $, soit plus de douze fois les 55 000 $ de liquidités, et mis côte à côte, ces deux chiffres semblent sans espoir. Mais une hypothèque n'est pas due comptant le jour du décès. Elle est due en versements mensuels, à moins que le prêteur n'exerce un droit contractuel d'en exiger le remboursement.

La vraie question porte donc sur les liquidités dont l'exécuteur testamentaire a besoin pendant qu'il décide quoi faire. Supposons que les loyers couvrent les versements et les frais propres à l'immeuble locatif, et que l'administration de la succession prenne une année.

Le manque à gagner est modeste, mais il est bien réel, et le tableau laisse de côté les taxes foncières, l'assurance, les frais et les funérailles. Si l'immeuble locatif restait vacant, les deux versements ensemble s'élèveraient à 4 354,78 $ par mois, soit 52 257,36 $ par année.

Voilà la version honnête de l'avertissement du séminaire. Une succession qui détient un avoir propre important peut tout de même être poussée à vendre rapidement l'immeuble locatif pour payer l'impôt, ou à vendre la maison à la hâte. Ce qui l'en empêche, ce n'est pas un produit en particulier. Ce sont des liquidités qui arrivent au bon moment, entre les bonnes mains.

Quelle est la différence entre l'assurance crédit et l'assurance vie que vous détenez?

Avec l'assurance vie hypothécaire offerte par l'intermédiaire d'un prêteur, le prêteur est le bénéficiaire et la prestation correspond au solde impayé, qui diminue à mesure que l'hypothèque est remboursée alors que les primes restent généralement les mêmes. Avec une assurance vie détenue individuellement, vous choisissez le montant, il reste le même, et vous désignez le bénéficiaire, qui peut l'utiliser à n'importe quelle fin.

L'ACFC appelle le produit du prêteur assurance vie hypothécaire et le range parmi les « produits d'assurance prêt hypothécaire facultatifs »: « À votre décès, l'assurance vie hypothécaire paie le solde de votre hypothèque au prêteur. » Elle est facultative, et un prêteur sous réglementation fédérale doit vous communiquer les frais, obtenir votre consentement exprès et vous offrir la possibilité de l'annuler.

Ce sont les différences de structure qui comptent pour une famille qui a de jeunes enfants.

L'ACFC observe elle-même que l'assurance vie temporaire ou permanente peut offrir une valeur supérieure à celle de l'assurance vie hypothécaire: une observation générale, et non un verdict sur un contrat en particulier.

Voici la différence selon les chiffres hypothétiques. Comparons la protection d'un prêteur sur l'hypothèque de 480 000 $ de la maison avec une assurance détenue individuellement de 520 000 $, selon divers moments du décès.

La protection du prêteur règle une seule dette et couvre un peu moins chaque année. L'assurance détenue individuellement donne un choix à la famille: rembourser l'hypothèque, la garder et utiliser l'argent pour les frais de subsistance, ou quelque chose entre les deux. Pour des enfants qui auront besoin de soutien pendant des années, ce choix vaut souvent davantage que le simple remboursement.

Un autre point de structure: l'argent payable à un bénéficiaire désigné ne fait pas partie de la succession, de sorte que l'exécuteur testamentaire ne peut pas simplement s'en servir pour payer l'hypothèque. Si les parents veulent que l'argent de l'assurance permette de garder la maison pour les enfants, le testament, toute fiducie et les désignations de bénéficiaire doivent être rédigés ensemble.

L'assurance vie entière avec participation est une forme d'assurance permanente détenue individuellement. C'est un contrat d'assurance, et non un placement, et sa pertinence dépend du budget, de l'état de santé et de la durée pendant laquelle la protection est nécessaire. Une assurance temporaire peut aussi remplir ce rôle. La comparaison ci-dessus porte sur la question de savoir qui détient et contrôle l'argent, et non sur les types de produits.

En quoi l'assurance contre le défaut de paiement de la SCHL est-elle différente?

L'assurance prêt hypothécaire, aussi appelée assurance contre le défaut de paiement hypothécaire, protège le prêteur au cas où l'emprunteur serait incapable d'effectuer ses paiements, et elle est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Elle ne verse rien à la famille au décès d'un emprunteur. C'est un produit différent de l'assurance vie hypothécaire.

Les deux produits se font appeler « assurance hypothécaire ». La Société canadienne d'hypothèques et de logement décrit le sien en une phrase: « Cette assurance protège votre prêteur au cas où vous seriez incapable d'effectuer vos paiements. » L'ACFC précise que « l'assurance vie hypothécaire n'est pas la même chose que l'assurance prêt hypothécaire », qu'on appelle aussi assurance contre le défaut de paiement hypothécaire.

Une famille qui a payé une prime d'assurance contre le défaut de paiement n'a acheté aucune protection pour elle-même. Seule une assurance vie, d'un type ou d'un autre, verse de l'argent à la famille ou rembourse l'hypothèque en son nom.

Qu'arrive-t-il lorsque l'argent est laissé à de jeunes enfants?

Les mineurs ne peuvent pas tout simplement recevoir et gérer une somme importante. Selon la province, l'argent destiné à un enfant peut être consigné au tribunal ou administré par un tuteur sous surveillance jusqu'à sa majorité. Une fiducie ou un fiduciaire nommé à l'avance permet aux parents de décider qui gère l'argent et comment il sert à soutenir les enfants.

L'image du séminaire, celle d'enfants qui « n'ont aucun revenu », renferme une vérité qu'il ne développe pas: de jeunes enfants ne peuvent pas gérer l'argent qui est censé les protéger.

Deux sources publiques montrent comment les provinces s'y prennent. En Ontario, l'argent consigné au tribunal pour un enfant est détenu et géré par le comptable de la Cour supérieure de justice jusqu'à ce que l'enfant atteigne l'âge d'admissibilité, habituellement 18 ans. Au Québec, les parents sont les tuteurs légaux des biens de leurs enfants; lorsque le patrimoine d'un mineur vaut plus de 40 000 $, un conseil de tutelle, un inventaire, une sûreté et une reddition de compte annuelle s'appliquent, et le Curateur public reçoit les comptes.

Aucun de ces deux régimes ne permet à l'argent de servir facilement à garder une maison ou à élever des enfants comme les parents l'imaginent, à moins qu'ils ne l'aient prévu. Un tuteur nommé dans un testament, une fiducie testamentaire et un fiduciaire nommé pour le produit de l'assurance, là où la loi provinciale le permet, sont les outils habituels. Ils relèvent d'un avocat ou d'un notaire.

J'ai présenté la séquence complète, des tuteurs aux fiducies jusqu'au moment où l'argent arrive, sur la page quand un parent de jeunes enfants décède: l'argent qui suit. Je ne la répéterai pas ici.

Que peuvent mettre en place les parents dès maintenant?

Lisez les conditions de l'hypothèque sur le décès et le transfert, déterminez le montant de protection dont chaque parent a besoin ainsi que qui doit en être titulaire et qui doit la recevoir, coordonnez le testament et les désignations de bénéficiaire, nommez un exécuteur testamentaire et un tuteur, et gardez un résumé d'une page des renseignements sur l'hypothèque à un endroit où l'exécuteur testamentaire pourra le trouver.

1. Lisez les conditions de votre hypothèque. Trouvez les clauses sur le défaut, le transfert et le décès, ainsi que la date d'échéance du terme. Demandez par écrit à votre prêteur ce qu'il fait au décès d'un emprunteur.
2. Ajustez la protection à la famille, et pas seulement à l'hypothèque. Le solde n'est qu'un chiffre parmi d'autres. Les années de frais de subsistance, la garde des enfants et l'impôt au décès en sont d'autres. Envisagez une protection sur chacun des parents, puisque le cas du conjoint survivant est le plus fréquent.
3. Décidez qui est titulaire de la protection et qui la reçoit. La protection obtenue par l'intermédiaire du prêteur est versée au prêteur. La protection détenue individuellement est versée au bénéficiaire que vous désignez. Chacune répond à une question différente.
4. Coordonnez le testament, toute fiducie et les désignations de bénéficiaire, afin que l'argent de l'assurance puisse servir à garder la maison si c'est ce que vous souhaitez, et qu'un mineur ne reçoive jamais d'argent sans que quelqu'un soit nommé pour le gérer.
5. Nommez un exécuteur testamentaire et un tuteur capables d'agir rapidement, et dites-leur où se trouvent les documents hypothécaires.
6. Connaissez l'impôt au décès. Demandez à un comptable d'estimer la disposition réputée sur tout bien autre que la maison, et de vérifier si la maison est entièrement à l'abri de l'impôt.

Réalisées ensemble, ces mesures transforment la crise décrite au séminaire en une simple tâche administrative.

Qui devrait vous aider à mettre ces éléments en place?

Un professionnel en assurance titulaire d'un permis qui a des années d'expérience pratique dans le service des polices avec participation et des polices temporaires, et qui peut expliquer les montants de protection, la propriété des polices et les désignations de bénéficiaire; un comptable qui peut estimer l'impôt au décès; et un avocat ou un notaire pour le testament, la tutelle et toute fiducie.

Le produit sans la compréhension n'est qu'une police d'assurance. La compréhension sans l'expérience n'est que de la théorie. Un bon professionnel en assurance examine la famille dans son ensemble et vous dira franchement quand une assurance temporaire convient mieux qu'une assurance permanente, ou quand la protection que vous avez déjà suffit. Au Québec, le professionnel en assurance est un conseiller en sécurité financière; dans les autres provinces, c'est un agent d'assurance vie titulaire d'un permis.

Je dois être clair sur ma propre situation: je suis rémunéré par des commissions versées par les assureurs lorsqu'une police est achetée. C'est un conflit d'intérêts, et c'est l'une des raisons pour lesquelles cette page expose ce que le contrat du prêteur et les règles successorales font à eux seuls, sans aucune police.

Comment lire les chiffres de cette page?

Chaque montant, taux et durée des exemples est une hypothèse calculée pour cette page: des hypothèques de 480 000 $ et de 280 000 $ à 4,8 % sur 25 ans, des valeurs de propriété, 55 000 $ d'épargne, un taux d'imposition présumé de 45 % et 520 000 $ de protection. Ce ne sont ni des soumissions, ni des prévisions, ni les conditions d'un prêteur ou d'un assureur.

Les versements hypothécaires sont calculés selon la formule d'amortissement standard, avec un intérêt capitalisé mensuellement à 4,8 % par année divisé par 12; les vraies hypothèques précisent leur propre méthode de capitalisation, et les versements seraient légèrement différents. Les soldes sont établis après le nombre de versements mensuels indiqué. Le gain imposable correspond à la moitié du gain en capital en vertu de l'alinéa 38a) de la Loi de l'impôt sur le revenu, dans sa version à jour au 30 septembre 2026; le taux marginal combiné de 45 % est une hypothèse à des fins d'illustration, et non le taux d'une province, et l'exemple suppose qu'aucune déduction pour amortissement n'a été demandée sur l'immeuble locatif. Les taxes foncières, l'assurance, les frais, les coûts d'administration de la succession et les frais funéraires sont exclus. Les montants sont en dollars canadiens. Les clauses contractuelles citées proviennent de deux documents publiés de conditions types de l'hypothèque en Ontario; d'autres peuvent différer.

Ce que cette page ne vous dira pas

Cette page explique ce qui arrive à une hypothèque au décès d'un emprunteur et ce à quoi une succession fait face. Elle ne vous dit pas ce que fera votre propre prêteur, ce que prévoit votre propre contrat, le montant de protection dont votre famille a besoin, ni l'impôt que votre succession devrait payer. Elle n'interprète ni votre testament ni le droit successoral de votre province. Ces réponses dépendent des conditions de votre hypothèque, de votre propriété, de votre revenu, de votre santé et de votre famille, et elles viennent de votre prêteur, de votre professionnel en assurance, de votre comptable et de votre avocat ou notaire.

À qui cela ne convient pas

Les mesures décrites sur cette page ne conviennent pas à une famille qui n'a ni hypothèque ni personnes à charge, ni à une famille dont l'épargne et la protection existante règlent déjà toutes les dettes et l'impôt au décès avec une marge confortable. Pour cette famille, une protection supplémentaire risque d'ajouter des coûts sans ajouter de protection, et un testament à jour est peut-être tout ce qui manque.

Elles peuvent convenir à des parents de jeunes enfants qui ont une hypothèque calculée pour deux revenus, aux familles qui possèdent un immeuble locatif ou une résidence secondaire qui sera imposé au décès, et à quiconque a une protection obtenue par l'intermédiaire du prêteur qui paierait le prêteur mais ne laisserait rien à la famille pour les années à venir. Pour eux, le travail consiste à placer le bon montant de protection, détenu de la bonne façon, derrière un testament qui lui permet de jouer son rôle.

Une hypothèque survit au décès. Avec de la préparation, la maison de la famille aussi.